Investir dans un groupement foncier viticole (GFV) : quel avantage fiscal ?

Le GFV est un groupement foncier agricole (GFA) non exploitant, dont le but est l’accession collective à la propriété viticole par le biais d’une société civile à l’objet social spécifique.

On vous dit tout sur le GFV et on vous explique les avantages fiscaux que vous pouvez en retirer !

Le principe du GFV

Le GFV ou groupement foncier viticole possède un fonctionnement semblable à la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). La différence résidence dans le découpage non d’une propriété immobilière, mais d’une propriété viticole.

Cette propriété, tournant autour du vin, se compose de biens immobiliers comme les domaines et châteaux, ainsi que des terres viticoles et vinicoles qui les accompagnent (vignes et vignobles).

Le GFV est représenté par plusieurs personnes physiques, deux au minimum, nommées associés. Le capital du GFV n’a ni minimum, ni maximum et est défini par les statuts, régis par le Code rural.

L’intérêt ici est que le GFV représente un investissement immobilier permettant d’acquérir des terres « de prestige », destinées à la fabrication du vin. L’accession à la propriété est rendue plus facile grâce à la société, puisque les associés mettent en commun leurs finances.

Mais ce n’est pas tout, le GVF est également une société non exploitante, dont la gérance est confiée à un exploitant agricole. Ce dernier n’est donc pas propriétaire du domaine, mais viticulteur professionnel locataire à long terme.

Nul besoin de verser un pot-de-vin pour bénéficier des avantages du GFV…

Les avantages « plaisir » du GFV

Outre l’image que représente le fait d’être propriétaire des terres viticoles dans des régions françaises réputées pour leurs cépages comme le Bordelais, la Loire, la Bourgogne, la Champagne, le Jura et biens d’autres, le GFV représente une diversification patrimoniale intéressante.

En effet, elle peut être une alternative à la Société Civile Immobilière, permettant d’allier propriété et plaisir. Elle convient donc aux investisseurs passionnés, connaisseurs ou amateurs de bons vins.

En contrepartie de leur investissement, les associés reçoivent chaque année des revenus en numéraires, issus du fermage à concurrence des parts qu’ils détiennent. Ces revenus sont calculés à hauteur de la valeur du vin produit, en fonction de l’AOC (Appellation d’Origine Contrôlée) détenue.

Mais ils peuvent également opter pour une rémunération en nature constituée de bouteilles de vin. Le GFV constitue ainsi un placement « plaisir » ou « œnologique » et offre aux investisseurs une cave sur-mesure avec des bouteilles classées ou des grands crus.

À noter que le vin constitue un patrimoine prenant de la valeur au fil des ans, et facilement cessible. C’est donc l’option choisie par 99 % des associés en GFV. Si les rendements globaux du GFV excèdent rarement 3 % par an, la revalorisation des terres et des bouteilles peuvent être particulièrement rentables, voire laisser place à la spéculation dans le meilleur des cas.

Une performance globale de 3 à 6 % est ainsi fréquemment constatée, ce qui fait du GFV un placement plaisir attrayant à long terme, malgré les risques de pertes liés à une variation du volume, de la qualité et de la valeur du vin.

S’il attire les investisseurs du monde entier et les grandes fortunes, il reste néanmoins accessible dès 5 000 euros d’investissement, le rendant à portée de la majorité des bourses.

En définitive, le GFV représente un placement plaisir qui attire pour sa notoriété, mais également pour ses avantages fiscaux.

Les avantages fiscaux du GFV

Mettons un peu d’eau dans notre vin pour revenir à des propos plus terre à terre. Nous allons dresser de façonexhaustive les avantages fiscaux procurés par le Groupement Foncier Viticole.

La fiscalité sur les revenus

Les revenus issus de la détention de part des GFV sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et déclarés lors de l’imposition sur le revenu à l’aide du formulaire numéro 2044.

Par défaut, ils sont imposés dans le cadre du régime micro-foncier si l’ensemble des revenus fonciers générés par le contribuable ne dépasse pas 15 000 euros. L’associé bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30 % et est ensuite taxé à l’IR (Impôt sur le Revenu) en fonction de sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition).

Sur option irrévocable pour une durée de 3 ans, les revenus du GFV peuvent être imposés au régime réel. Dans ce cas, toutes les charges et emprunts sont déductibles, ce qui permet de réduire l’assiette d’imposition.

La fiscalité des plus-values

C’est le régime de droit commun des plus-values immobilières qui s’applique dans le cadre de cession de parts de GFV. C’est donc un taux forfaitaire de 19 % (dégressif de façon linéaire de 6 % dès la sixième année de détention) et des prélèvements sociaux de 17,2 % (également dégressifs) qui s’appliquent.

Bien entendu, les exonérations foncières prévues par le législateur sont également retenues avec le GFV. Sans toutes les citer, deux sont fréquemment utilisées :

• L’exonération au-delà de 30 années de détention
• L’exonération pour les cessions inférieures à 15 000 euros

À noter que les cessions de part sont possibles à tout moment. De plus, si le GFV est à capital variable, aucun droit fixe d’enregistrement n’est dû.

La fiscalité des successions et donations

La transmission des parts issues du GFV est particulièrement attractive, car elle ouvre droit à une exonération partielle conséquente, dans le cadre des droits de succession et de donation. À noter que les transmissions antérieures à 6 années passées devant notaire ne sont pas rapportées dans le cadre successoral.

Cette exonération se fait à hauteur de 75 % de la valeur des parts détenues jusqu’à 300 000 euros, et à hauteur de 50 % au-delà de 300 000 euros. En revanche, l’exonération, si elle est avantageuse, ne s’applique que si toutes les conditions suivantes sont réunies :

• Le GFV doit s’interdire l’exploitation et le faire-valoir direct, ce qui signifie que la présence d’un bail de location long terme (18 mois minimum) est exigé
• Les parts doivent être détenues depuis au moins 2 ans par le cédant (donateur ou défunt)
• Les associés doivent répondre indéfiniment (et non solidairement) des dettes sociale à concurrence de leur apport en capital
• La donataire, l’héritier ou le légataire doit conserver au moins 5 années les parts reçues à compter de la transmission

Ces obligations résultent des articles 793 et 793 bis du Code général des impôts. En cas de non-respect, le donataire doit s’acquitter des droits en vigueur, majorés d’intérêts de retard.

La fiscalité relative à l’IFI

Si le GFV donne les biens en location long terme et s’interdit l’exploitation en faire-valoir direct, la valeur des parts de GFV est exonérée d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à hauteur de 75 % jusqu’à 101 897 euros, et à hauteur de 50 % au-delà.

Cet avantage fiscal est accordé par le BOI (Bulletin Officiel des Impôts) du 8 juin 2018 portant sur la détention de parts de FFA non exploitants.

Bonus : réduction d’impôts pour le métayage

Certaines GFV, au demeurant rares, repose sur un bail à métayage en lieu et place du fermage classique. Dans ce cas, la réduction d’impôts est identique à celle accordée dans le cadre des souscriptions en numéraire au capital des sociétés et des FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation).

La réduction d’impôt sur le revenu est de 18 % du montant investi dans la limite de 50 000 euros pour un célibataire et 100 000 euros pour un couple au sens fiscal du terme. Pour en bénéficier, il faut conserver ses parts jusqu’au 31 décembre suivant la 5^e année de détention.

En définitive, les investisseurs qui ont du « nez » diversifient avec plaisir leur portefeuille en investissant en GFV.