Les différentes formes de SCI : la liste complète

La SCI est une société civile immobilière dont le but est la gestion simplifiée d’un ou plusieurs biens immobiliers détenus par plusieurs associés. Elle permet de faciliter l’acquisition d’un immeuble grâce à la mise en commun et doit exercer une activité purement civile sans but lucratif.

C’est un modèle prisé des familles et des investisseurs, dont la forme dépend de l’objectif recherché. Il existe à ce jour 5 formes de SCI différentes : la SCI familiale, la SCI de location, la SCI d’attribution, la SCI de jouissance à temps partagé et la SCI construction-vente.

1 - La SCI familiale

La SCI familiale est gérée par plusieurs membres d’une même famille. Il peut s’agir de conjoints, d’enfants et de parents, de frères et sœurs, etc. Elle permet la gestion d’un patrimoine immobilier dans les conditions prévues aux statuts.

Chaque associé détient des quotes-parts dans la SCI à concurrence de ses apports, tandis que la SCI personne morale est pleinement du ou des biens immobiliers. Elle est souvent utilisée dans une optique de gestion du patrimoine et dans le but de faciliter les successions, tout en évitant les conflits familiaux liés à la classique indivision.

2 - La SCI de location

La SCI de location permet a pour objet social la location de plusieurs biens immobiliers. Elle est prisée des investisseurs pour les projets immobiliers importants, ces derniers pouvant augmenter leur capacité d’emprunt et les fonds propres de la SCI en étant plusieurs.

Ce type de SCI doit être contrôlée par au moins deux associés gérants. Elle permet d’obtenir plus facilement des crédits immobiliers, de développer son patrimoine immobilier rapidement et de profiter de rendements importants si les revenus locatifs sont supérieurs aux charges de la SCI.

3 - La SCI d’attribution

La SCI d’attribution a pour objet social l’achat de biens immobiliers à construire ou déjà construits. Le but recherché est l’accession à la propriété sans location d’immeubles. Il s’agit d’une solution permettant à deux associés ou plus de se partager un bien qu’ils n’auraient pas pu acquérir seuls.

La répartition du ou des biens se fait ensuite en pleine propriété, en nue-propriété ou en jouissance uniquement. La SCI d’attribution n’a pas vocation à durer, mais à être dissoute pour permettre le partage des biens entre chaque associé, selon les modalités prévues par les statuts.

4 - La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé est très particulière et de moins en moins utilisée en raison des conflits et désaccords pouvant survenir entre associés. Elle permet d’acheter à plusieurs un bien dans un lieu touristique, comme en bord de mer ou dans une station de ski.

Chaque associé doit respecter un calendrier pendant lequel il peut jouir du ou des biens immobiliers. Si son avantage indéniable est de faciliter l’accession dans une zone prisée pour les vacances, son inconvénient majeur reste son manque de souplesse, souvent accompagné de charges financières lourdes.

5 - La SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente (SCCV) est la forme de SCI privilégiée des promoteurs et marchands de biens. En effet, elle permet de mener à bien des projets de construction destinés à être vendus rapidement, à l’exclusion de toute location. En outre, elle est l’occasion de bénéficier de dispositifs fiscaux particulièrement attrayants.

Grâce au regroupement de nombreux associés, leur nombre n’étant pas limité, la SCCV facilite l’accès au crédit bancaire pour financer des projets immobiliers de grande ampleur. Le but recherché est bien entendu la rentabilité grâce à l’effet levier procuré par la plus-value immobilière.

Bonus : SCI à capital fixe ou à capital variable

Quel que soit le type de SCI que vous souhaitez créer, vous aurez le choix lors de la constitution de la société d’opter soit pour un capital fixe, soit pour un capital variable. Ce choix ne doit pas être confondu avec une forme de SCI particulière, il s’offre à toutes les SCI et à tous les objets sociaux.

Nous vous recommandons d’opter pour une SCI dont l’objet social correspond à l’activité réelle envisagée et de choisir la variabilité du capital. En effet, un capital variable apporte davantage de souplesse, évite les formalités administratives et coûts afférents en cas d’augmentation ou de diminution du capital, offre un anonymat plus important aux associés.