Qu'est-ce qu'une SCI (Société Civile Immobilière) ? Avantages, Inconvénients

La SCI est une forme de société très souvent utilisée par les Français pour l’investissement immobilier et la gestion locative. Si elle rencontre un vif succès, ce n’est pas dû hasard.

Alors, qu’est-ce qu’une SCI exactement ? Quels sont ses avantages ? Et existe-t-il également des inconvénients ? On fait le tour de la question !

Définition de la SCI

Une Société Civile Immobilière, autrement connu sous l’acronyme SCI est une personne morale ayant une appartenance juridique propre et donc distincte d’une personne physique.

Elle permet à plusieurs personnes (au minimum 2), physiques ou morales, d’être propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Ils en assurent la gestion par le biais d’un gérant qui peut être associé, ou non, de la SCI.

Il s’agit d’une société civile de patrimoine. Le terme « civil » a ici toute son importance, puisque la SCI ne doit pas poursuivre de but lucratif et n’a pas d’objet commercial. Son but n’est, en théorie, de rechercher les gains financiers (plus-values immobilières notamment).

Cinq formes de SCI sont répertoriées :

• La SCI familiale : c’est la plus connue, elle permet de gérer les biens immobiliers familiaux en évitant les conflits qui y sont liés, et de transmettre le patrimoine aux héritiers
• La SCI de location : c’est la forme la plus répandue pour gérer plusieurs biens immobiliers, en les achetant dans le but de les louer, elle facilite l’obtention de crédits bancaires grâce à la mise en commun
• La SCI d’attribution : c’est une forme particulière permettant l’accession à la propriété, dans le but d’acheter ou construire un immeuble par exemple, pour ensuite le répartir entre associés et dissoudre la société
• La SCI de jouissance à temps partagé : du studio à la maison en bord de mer ou à la montagne, les biens immobiliers en zone touristique sont prisés, les associés l’achètent à plusieurs et se répartissent le temps dont ils en profitent
• La SCI de construction vente : comme son nom l’indique, on va construire un bien immobilier dans l’unique but de le vendre, cette forme de société est donc recherchée par les marchands de biens et promoteurs immobiliers

Vous l’aurez compris, chaque SCI apporte une solution spécifique en fonction du but recherché par les associés. De façon générale, elle présente de nombreux avantages…

Avantages de la SCI

Assez simple à constituer et à ouvrir, la SCI est souple et modulable puisqu’elle se fonde sur les statuts, eux-mêmes rédigés en fonction de souhaits des associés. La SCI réunit à la fois des avantages liés à sa gestion commune et des avantages procurés par sa fiscalité attractive. Quel que soit le type de SCI créé, la société civile réunit plusieurs associés et permet la réunion des moyens, des savoirs et compétences dans l’intérêt de tous.

La SCI et l’accès au crédit immobilier

Si la SCI peut intégrer un immeuble déjà existant et appartenant aux associés, elle peut aussi se constituer un patrimoine en investissant dans la pierre. Comme plusieurs associés sont parties prenantes au projet, ils mettent en commun leurs apports personnels et leurs garanties.

Cette façon de procéder augmente les moyens économiques de la SCI et rassure naturellement la banque. Les établissements financiers sont donc moins frileux et il devient bien plus facile de décrocher un crédit immobilier.

La SCI et la protection du patrimoine

La SCI est une entité juridique propre, inscrite au registre du commerce et des sociétés et possédant un KBIS, c’est une personne morale distincte des personnes physiques qui la composent.

De cette réalité découlent deux avantages notables. Le premier est que les créanciers doivent se retourner avant tout contre la SCI. Le second est qu’en cas d’échec, ils ne peuvent se retourner contre les associés qu’à hauteur de leurs apports.

Autrement dit, les associés ne sont pas solidaires de la totalité des dettes appartenant à la SCI et les créanciers doivent poursuivre individuellement chaque détenteur de parts sociales.

La SCI et la transmission du patrimoine

La SCI facilite la transmission du patrimoine. En effet, les héritiers ne bénéficient pas d’un bien immobilier dont ils sont indivisaires, mais de parts sociales dans la SCI. Celles-ci peuvent donc être revendues plus facilement.

Mais ce n’est pas tout, dans le cadre d’une SCI familiale, il est possible pour les parents de gérer le bien immobilier tout en attribuant aux enfants les parts de la SCI. Ainsi, le bien immobilier est déjà transmis de leur vivant.

Que la transmission du patrimoine se fasse du vivant ou au décès des associés, les droits de donation sont avantageux sur le plan fiscal. Ces derniers ne sont dus que sur la valeur de la nue-propriété. Plus le donateur est jeune, plus la fiscalité est intéressante.

Mais en pratique, il est également possible de transmettre le ou les biens immobiliers progressivement à son ou ses enfants par le jeu de la donation à titre gratuit tous les 6 ans. La SCI constitue donc un outil fiscal puissant dans le cadre des donations et successions familiales.

La SCI et la cession de parts

Au cours de la vie d’une SCI, il est possible qu’un associé souhaite se désengager. Contrairement à une personne physique qui serait propriétaire d’un bien immobilier, il n’y a aucune obligation de vendre ledit bien immobilier pour sortir de la SCI.

Il est donc possible de revendre ou de céder ses parts aux autres associés ou à une personne tierce avec l’accord de la gérance et / ou des associés.

La SCI et la variabilité du capital

La société civile peut être à capital fixe ou variable, ce point étant régi par les statuts. En optant pour la variabilité du capital, la SCI peut augmenter ou diminuer son capital à tout moment, sans formalités complexes et coûteuses.

Inutile, entre autres, de convoquer les associés en assemblée générale, ou encore de faire une publication pour modification du capital dans un journal d’annonces légales.

Le choix du régime fiscal de la SCI

La SCI est soumise de droit au régime de l’impôt sur le revenu. On parle alors de transparence fiscale, chaque associé étant imposé sur les revenus mobiliers générés à hauteur de sa situation personnelle.

Mais la SCI peut également opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés. On parle alors de fiscalité opaque et c’est la SCI qui est imposée. En revanche, l’option est irrévocable et les obligations comptables plus contraignantes.

Inconvénients de la SCI

Vous allez le voir, les inconvénients de la SCI ne sont pas si nombreux. Ils ne sont liés qu’à une certaine lourdeur administrative, qu’il est cependant possible de maîtriser rapidement en étant bien accompagné dans ses démarches.

Formalités relatives à la création de la SCI

Pour ouvrir une SCI, il faut rédiger ses statuts, sous seing privé ou par acte notarié. Il faut ensuite faire une publication de constitution au journal d’annonces légales, une inscription au greffe du tribunal de commerce et informer le service des impôts.

Formalités relatives à la gestion annuelle de la SCI

Ensuite, en cours de vie de SCI, il est nécessaire de réunir les associés au minimum une fois par an (en physique ou à distance) pour une assemblée générale d’approbation des comptes. La comptabilité, même allégée, est donc obligatoire.