Expert-comptable : est-ce une obligation pour une SCI ?

En dehors de la rédaction des statuts, créer une SCI est assez simple, même si cela requiert de respecter un certain formalisme. Une fois la SCI créée, vous vous demandez peut-être s’il vous faut engager un comptable.

Sachez que légalement, recourir à un expert-comptable n’a rien d’obligatoire d’un point de vue légal, bien que ce soit recommandé dans certaines situations. Explications…

Le régime fiscal de la SCI

Lors de la création d’une SCI et de son enregistrement au service des impôts, vous devez choisir son régime fiscal. Le premier et le plus utilisé correspond au principe de « transparence fiscale ».

Ici, la SCI n’est pas imposée à l’IS (Impôt sur les Sociétés) mais chaque associé doit déclarer les revenus issus de la SCI dans sa déclaration d’IR (impôt sur le revenu) personnelle. Chacun est donc taxé en fonction des parts qu’il détient dans la société civile, en fonction de l’ensemble des revenus de son foyer fiscal.

Le deuxième régime fiscal est celui de l’IS, correspondant au principe d’ « opacité ». Ici, la SCI est imposée à l’IS en fonction de ses résultats, et les associés peuvent percevoir des dividendes si un bénéfice est généré.

Dans les deux cas, la SCI reste une société civile et non commerciale. De fait, elle n’est pas soumise à une obligation de comptabilité confiée à un expert-comptable. Pour autant, il ne faut pas tout confondre et elle doit bien tenir une comptabilité.

Les obligations comptables en SCI

En fonction de son régime fiscal et de ses statuts, toutes les SCI ne sont pas soumises au même type comptabilité.

La comptabilité de trésorerie

La comptabilité de trésorerie est une comptabilité allégée de type recettes et dépenses. Elle n’est ouverte qu’aux SCI transparentes, soumises à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers et constituées uniquement d’associés personnes physiques.

Le principe est simple, toutes les recettes et toutes les dépenses doivent être enregistrées dans un livre comptable et suivre les opérations enregistrées sur le compte bancaire de la SCI. En fin d’année, le solde comptable doit être égal au solde bancaire, qu’il soit positif ou négatif.

Concrètement, la tenue d’un cahier ou d’un fichier Excel peut suffire, un logiciel de comptabilité en ligne gratuit ou payant peut également simplifier la comptabilité. En l’absence d’expert-comptable, c’est le gérant de la SCI qui est en charge de la comptabilité de trésorerie.

La comptabilité commerciale

La compatibilité commerciale pour une SCI est identique à la comptabilité tenue par une entreprise de type SARL ou SAS. Elle est obligatoire pour les SCI ayant opté pour l’IS, mais également dans les cas suivants :

• Un des associés de la SCI est soumis à l’IS (associé personne morale)
• Les statuts de la SCI imposent une comptabilité commerciale
• La SCI appartient à la catégorie des SCI construction vente et construit des immeubles pour les revendre
• La SCI dépasse certains seuils en matière de chiffre d’affaires ou de nombre d’employés (1,55 millions d'euros de total bilan OU 3,1 millions d'euros de chiffre d'affaires ou 50 salariés)

La comptabilité commerciale est donc obligatoire dans certains cas, mais peut également être choisie par une SCI transparente fiscalement. Cette option permet entre autres de renforcer la crédibilité de la SCI et la force probante de sa comptabilité.

Le recours à un expert-comptable en SCI

Que la SCI tienne une comptabilité de trésorerie ou une comptabilité commerciale ne l’oblige pas à avoir recours à un expert-comptable. Toutefois, l’intervention de ce professionnel du chiffre est vivement recommandée dès lors que la SCI poursuit un but d’optimisation fiscale et / ou détient plusieurs immeubles.

En effet, passer par un comptable pour tenir sa comptabilité commerciale présente de nombreux avantages :

• Une comptabilité certifiée en bonne et due forme en cas de contrôle fiscal
• Un dégagement de temps et de pression pour le gérant de la SCI
• La limitation de risques de sanctions civiles et pénales à l’égard du gérant
• Une veille juridique sur les obligations fiscales, sociales et administratives en cas de changement de législation
• La déclaration par un tiers de confiance des liasses fiscales et de la TVA
• Des conseils en gestion lors d’un événement affectant la SCI (entrée ou sortie d’un associé, changement de régime fiscal, modification de capital, transfert de siège social, etc.)

Vous l’aurez compris, une petite SCI familiale peut aisément se passer des services d’un comptable et la comptabilité de trésorerie qu’elle doit tenir est considérablement allégée et facile à effectuer.

En revanche, un SCI de taille importante ou une SCI soumise à l’IS et à la TVA a tout intérêt à se faire accompagner d’un expert-comptable pour bénéficier des conseils personnalisés et éviter tous risques de redressement fiscal.

Le recours à un expert-comptable, selon la taille de votre SCI et le nombre de transactions qu’elle effectue, vous coûtera peu en comparaison des bénéfices qu’il apporte. Comptez de 500 euros à 2 000 euros par an en moyenne.