LMNP, défiscaliser en louant un meublé : fonctionnement, avantages, inconvénients

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permet de louer un ou plusieurs logements meublés avec un régime fiscal souple et favorable pour bénéficier de revenus passifs.

Comment fonctionne le statut LMNP ? Quels sont ses avantages et comprend-il des inconvénients ? Nous faisons le point dans ce dossier, zoom sur ce dispositif facilement accessible…

Fonctionnement du LMNP : conditions de création

Tout d’abord, le LMNP est un statut, il ne s’agit ni d’un régime fiscal, ni d’une forme de personne morale. Il s’agit simplement d’un droit ouvert aux loueurs en meublés s’ils respectent certaines conditions.

L’obligation de logement décent

Comme toute location sur le territoire français, la notion de logement décent doit être respectée pour pouvoir le mettre en location. Ainsi, ce dernier doit disposer au minimum d’une surface habitable de 9 m² ou d’un volume habitable de 20 m³.

Par ailleurs, il doit assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire être étanche, doit être exempt d’animaux nuisibles et parasites, disposer d’un coin cuisine, d’installations sanitaires et bien sûr d’eau potable, de chauffage et d’un raccordement au réseau électrique.

Vous pouvez louer un appartement, une maison, un gîte, une chambre ou même un mobil-home. Vous pouvez également louer un bien immobilier situé dans une résidence de tourisme ou une résidence de services.

La seule condition à respecter pour que le logement soit éligible au statut LMNP repose sur la notion de « meublé ». Le bien doit donc être habitable immédiatement par le locataire, qui n’a plus qu’à y poser ses valises.

L’obligation de louer en meublé

Pour éviter de perdre le statut LMNP et la requalification en logement vide, le décret numéro 2015-981 du 31 juillet 2015 vient préciser la liste minimale des meubles qui doivent garnir le logement. Aucune pièce de l’habitation ne doit être laissée vide.

Voici la liste des essentiels qui sont nécessaires à l’équipement du logement :

• Une literie comprenant une couette ou une couverture
• Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four à micro-ondes
• Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Les équipements de confort, si la taille et la configuration du logement le permettent, ne doivent pas être négligés. Ainsi, une cafetière, un lave-linge ou une télévision sont généralement le minimum requis.

Les obligations relatives aux ressources

Le statut est ouvert aux personnes physiques propriétaires n’ayant pas par ailleurs le statut de loueur professionnel. En dehors de ce pré-requis, le bailleur doit également satisfaire aux conditions cumulatives suivantes :

• Les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 euros par an
• L’activité locative ne doit pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de loueur

Lorsque l’un de ces deux seuils est dépassé, vous basculez systématiquement sous le statut LMP et ne bénéficiez plus des avantages procurés par le statut LMNP.

Si toutes les conditions sont remplies, le bien peut être mis en location avec un bail meublé et le statut LMNP doit être déclaré au maximum dans les 15 jours à compter de la date de signature du bail.

L’enregistrement du statut LMNP

Vous devez maintenant enregistrer votre statut LMNP. Pour cela, il suffit de renvoyer votre dossier d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Cette formalité est gratuite et réalisée à l’aide du formulaire Cerfa 11921*05, P0i (personne physique - déclaration d’une activité non salariée indépendante).

L’enregistrement du statut de loueur en meublé non professionnel ne requiert pas d’autres justificatifs. La déclaration est à faire en ligne sur le site infogreffe ou par courrier postal. Le greffe se charge ensuite de transmettre à l’INSEE votre déclaration pour recevoir votre numéro SIRET, ainsi qu’au service des impôts pour déclarer votre statut LMNP.

Les avantages du LMNP : une fiscalité attractive

Le principal avantage du LMNP réside dans le choix du régime fiscal, qui doit être étudié au cas par cas. Mais d’autres avantages fiscaux sont également à souligner…

Régime micro-BIC

En LMNP, le régime micro-BIC est applicable de plein droit. Il est également appelé régime forfaitaire, car les avantages fiscaux qu’il procure sont on ne peut plus simples. Vos recettes déclarées bénéficient d’un abattement de 50 %.

Ainsi, si vous réalisez 20 000 euros de recettes, vous ne serez imposé qu’à hauteur de 10 000 euros à l’impôt sur le revenu et devrez remplir le formulaire 2042 C pro lors de votre déclaration. La comptabilité est fortement réduite et très simple à tenir.

Ici, aucune charge n’est déduite et aucun déficit ne peut être pris en compte, puisque l’abattement se fait forfaitairement. Vous devez donc déclarer la totalité des montants encaissés, peu importe le montant des dépenses réellement engagées (achat de meubles, paiement d’un prêt immobilier, réparations, etc.).

Régime réel

Le régime réel est imposé de façon automatique lorsque les recettes locatives excèdent 70 000 euros. En LMNP, vous ne pouvez pas atteindre ce chiffre mais pouvez à tout moment demander le bénéfice de l’option aux impôts.

Dans ce cas de figure, vous déduisez de vos recettes toutes les charges réelles. Sont notamment retenus les intérêts d’emprunt, les assurances de loyers impayés, les frais de gestion, les frais de syndic, les frais d’agence, les frais de notaire, les taxes, les travaux, les frais d’ameublement, etc.).

Il est donc possible d’enregistrer un déficit de revenus fonciers reportables, ou tout simplement de déduire des charges supérieures à 50 % en comparaison des loyers encaissés. Ce déficit reportable l’est d’année en année et peut vous permettre d’échapper totalement à l’impôt.

La comptabilité est plus complexe au régime réel, mais reste accessible. La déclaration d’impôt se fait par le biais du formulaire 2031 SD (BIC Bénéfices Industriels et Commerciaux) auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises) et le résultat doit être reporté dans la déclaration 2042 C pro.

Comment choisir entre régime réel et régime micro-BIC ?

Le choix du régime se porte souvent sur l’option au réel. En effet, si vous avez un emprunt, cette option est généralement plus avantageuse en phase de lancement du statut LMNP puisque vous payez beaucoup d’intérêts à la banque.

En bref, dès que vos dépenses pour le logement loué sont supérieures à 50 % du montant des loyers encaissés sur l’année, le régime réel se révèle plus avantageux.

Récupération de TVA et dispositif Censi-Bouvard

Bonne nouvelle pour les personnes physiques sous le statut de LMNP qui investissent dans une résidence de services. Elles peuvent cumuler le dispostif Censi-Bouvard au statut de LMNP et ainsi récupérer la TVA, mais également bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % sur le montant du logement (dans la limite de 300 000 euros investis).

Vous pouvez vous faire accompagner d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine en cas de doute sur le régime à adopter ou l’immeuble à acquérir. Son intervention peut se révéler utile pour le statut LMNP, notamment si vous enregistrez des amortissements et déficits au régime réel ou si vous souhaitez investir en résidence de services.