Loi Censi-Bouvard, défiscalisation immobilière : fonctionnement, avantages, inconvénients

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière puissant, reconduit jusqu’au 31 décembre 2021 et ouvrant le droit à de nombreux avantages fiscaux.

Comment fonctionne la défiscalisation Censi-Bouvard ? Quels sont ses avantages ? Présente-t-elle des risques ou peut-on se lancer les yeux fermés ? Nous faisons le point dans ce dossier.

Le fonctionnement de la loi Censi-Bouvard

Les investissements éligibles au dispositif

Tout d’abord, la loi Censi-Bouvard s’applique uniquement à l’investissement immobilier dans des résidences de service neuves ou rénovées (VEFA, neuf ou réhabilité depuis moins de 15 ans). Le logement doit impérativement être loué en meublé. Concrètement, il peut s’agir des biens immobiliers suivants :

• Résidences de services étudiantes
• Résidences de services pour seniors
• Résidences de services pour personnes handicapées
• Résidences médicalisées dispensant des soins

La majorité des investisseurs optent pour les résidences étudiantes ou les résidences pour personnes âgées de type EHPAD en raison de l’occupation (presque) assurée des locaux toute l’année.

Les investisseurs éligibles au dispositif

Les personnes physiques, imposées en France, sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard. Elles ne doivent pas avoir le statut de professionnel et sont dispensées d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Dès lors, ceux qui relèvent du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

C’est pourquoi en pratique, l’investissement sous la loi Censi-Bouvard est cumulable avec le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Cependant, le cumul du statut LMNP et de la loi Censi-Bouvard ne permettent pas le cumul de l’amortissement et de la réduction d’impôt. Un choix devra donc être opéré.

Enfin, rappelons que le statut de LMNP est ouvert aux contribuables si et seulement si les recettes encaissées ne dépassent pas 23 000 euros par an et si elles ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux de l’investisseur.

Les conditions de mise en place du dispositif

L'investisseur doit s'engager à louer le logement pendant au moins neuf ans. Il signe un bail commercial, d'une durée minimale de neuf ans, avec l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Le bien doit être loué au plus tard dans les 12 mois suivant son acquisition pour conserver le dispositif Censi-Bouvard.

Le montant du loyer est fixé librement et les ressources du locataire ne sont pas soumises à plafond. L'investisseur doit louer meublé et les loyers perçus sont déclarés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), en tant que loueur en meublé non professionnel.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard

La souplesse et la tranquillité d’esprit

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, l’exploitation du logement doit être confiée à une société gestionnaire spécialisée par bail commercial. Cette dernière est chargée de trouver le locataire, de s’assurer du recouvrement des loyers et de fournir des services aux résidents.

Par ailleurs, aucunes conditions relatives aux locataires, au montant du loyer ou à la zone d’investissement ne sont requises. Enfin, il est possible d’investir dans plusieurs logements Censi-Bouvard, tant que le montant global d’acquisition n’excède pas 300 000 euros hors taxes. Il reste possible d’investir au-delà de ce montant, mais la partie supérieure à 300 000 euros ne profite pas des avantages fiscaux associés.

La réduction d’impôt

La loi Censi-Bouvard ouvre le droit à une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 euros. Ainsi, ce sont en tout jusqu’à 33 000 euros de réduction d’impôt dont peut bénéficier le contribuable.

La réduction d’impôts accordée est reportable pendant 6 années au maximum et perdue au-delà. Imaginons plutôt un investisseur qui réalise une opération en Censi-Bouvard de 100 000 euros hors taxes.

Il pourra bénéficier au total d’une réduction d’impôt de 11 000 euros, soit 1 222 euros par an sur 9 ans. S’il ne paie que 1 000 euros d’impôts en année N, sa réduction d’impôt en année N+1 peut s’élever 1 444 euros (1 222 euros + 222 euros reportés de l’année N).

Cependant, aucun amortissement sur le bien n’est possible jusqu’à 300 000 euros d’investissement. Ce n’est qu’au-delà de ce montant que la réduction d’impôt est remplacée par l’amortissement du bien immobilier.

La récupération de la TVA

La loi Censi-Bouvard apporte un avantage fiscal de taille en ce qui concerne le montant d’acquisition du bien immobilier. En effet, la TVA de 20 % peut être entièrement récupérée.

Autrement dit, un bien immobilier acheté 120 000 euros, dont 20 000 euros de TVA, ne revient plus qu’à 100 000 euros à l’investisseur. Pour bénéficier de ce remboursement, il faut en faire la demande auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises) dans les 3 à 6 mois suivant la mise en location du bien.

Attention, le remboursement de la TVA est soumis à obligation de détention du bien immobilier pendant au moins 20 ans. Si vous revendez votre bien à l’issue des 9 années d’engagement et avant 20 ans de détention, la TVA est due proportionnellement (11/20^e en cas de revente à 9 ans, 10/20^e en cas de revente à 10 ans, 5/20^e en cas de revente à 15 ans, etc.).

Les inconvénients de la loi Censi-Bouvard

Le bail commercial

La loi Censi-Bouvard n’est pas plus risquée qu’un autre dispositif fiscal. Il convient cependant de maîtriser le dispositif avant d’investir. Il faudra notamment choisir avec soin la société gestionnaire et exploitante pour signer un bail commercial sécurisant et vérifier la solvabilité de la société.

Le renoncement à l’amortissement du bien

La réduction d’impôt accordée n’étant pas cumulable avec l’amortissement du bien immobilier, il convient d’effectuer une comparaison entre le statut LMNP seul et le cumul LMNP et Censi-Bouvard. Ce n’est pas toujours le choix le plus rentable dans le temps.

La notion de niche fiscale

Le dispositif Cendi-Bouvard entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Le montant de la réduction d’impôt accordée, tous avantages fiscaux confondus, ne peut donc pas être supérieur à 10 000 euros par an.

Le choix restreint du locataire

La gestion du bien immobilier acquis étant confiée à une société et soumise à bail commercial, il ne peut être loué à un membre de sa famille. Inutile donc, d’opter pour le Censi-Bouvard en résidence étudiante pour donner en location un studio à ses enfants par exemple.

L’exclusion des sociétés immobilières

Le dispositif Censi-Bouvard étant réservé aux personnes physiques, il n’est pas possible de réaliser cet investissement par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière) ou d’une SARL de famille.

De la même façon, le démembrement du bien n’est pas autorisé et on ne peut donc pas séparer la nue-propriété de l’usufruit. Il reste cependant possible d’investir en résidence de service à plusieurs en choisissant l’indivision.

En définitive, le dispositif Censi-Bouvard offre une fiscalité attractive, mais il convient d’effectuer une simulation pour vérifier que le statut LMNP seul n’est pas plus profitable. Tout dépend de la situation personnelle de l’investisseur, mais il convient de ne pas retenir la seule réduction d’impôt pour faire un choix éclairé et judicieux à long terme dans le cadre de la gestion de son patrimoine.