SCPI Denormandie : faut-il investir ? Quelle déduction fiscale ?

Le dispositif Denormandie, qui devait prendre fin en 2021, a montré son efficacité et a donc été prorogé jusqu’en 2022. Accessible facilement par le biais des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), le dispositif est particulièrement attractif.

Faut-il encore investir en SCPI Denormandie en 2021 ? Quels sont les avantages fiscaux à la clé de ce placement ? On vous explique tout sur le sujet !

Le dispositif Denormandie en bref

Le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation et la restauration de logements anciens dans les quartiers dégradés, pour redonner vie au centre-ville de 222 villes moyennées délaissées par les habitants.

C’est un prolongement du dispositif Pinel dans le neuf qui offre une réduction d’impôt conséquente, à condition de réaliser des travaux d’amélioration de l’habitat à hauteur minimum de 25 % du coût total de l’opération.

Outre la réalisation de travaux, le contribuable peut bénéficier des avantages de la défiscalisation Denormandie moyennant un engagement de mise en location du bien immobilier de 6 à 12 ans.

La SCPI Denormandie en bref

Les SCPI ont pour vocation l’achat d’un par immobilier grâce aux fonds récoltés auprès des investisseurs. Elles gèrent donc le parc locatif, sans que les investisseurs aient besoin d’intervenir. Les investisseurs sont donc des associés de la SCPI qui détiennent des parts de la société.

Dans le cadre d’une SCPI Denormandie, la société s’occupe de l’achat du parc immobilier, de sa gestion et des travaux immobiliers, de façon à respecter strictement le cahier des charges inhérent au dispositif Denormandie.

Une fois le parc immobilier composé et rénové, c’est la SCPI qui encaisse les loyers. Elle fixe le terme du placement, généralement à 6, 9 ou 12 ans de façon à profiter des avantages fiscaux et liquident le parc immobilier à l’issue de celui-ci.

Quant aux investisseurs, ils perçoivent des revenus locatifs trimestriels à hauteur de leurs apports, ainsi qu’une réduction d’impôt annuelle. Les performances de la SCPI dépendent directement du sérieux et de la capacité du gestionnaire du parc immobilier.

Investissement en SCPI Denormandie, une bonne affaire ?

Les SCPI Denormandie affichent des rendements intéressants. Les revenus locatifs versés aux investisseurs sont de l’ordre de 4 à 5 % en moyenne, nets de charges, alors que le porteur de parts n’a pas à se soucier de la gestion d’un parc locatif.

De plus, il s’agit d’un placement accessible au plus grand nombre, puisqu’il est possible de détenir des parts de SCPI Denormandie avec un ticket d’entrée de 5 000 ou 10 000 euros selon les gestionnaires.

En revanche, il faut bien être conscient de l’horizon de placement et du blocage de son argent pour bénéficier de tous les avantages. Il n’est pas rare que la durée de blocage soit de 12 ans.

En cas de besoin, il est toujours possible pour l’investisseur de revendre ses parts, mais ce n’est pas conseillé car un risque de perte existe, notamment en raison de l’avantage fiscal, à savoir la réduction d’impôt, qui n’est pas transmissible en cas de revente.

Enfin, le risque de perte n’est pas nul, mais fortement atténué par la mutualisation des risques puisque les loyers encaissés reposent sur une multitude de locataires. Au final, investir dans les SCPI Denormandie se révèle plus prudent et moins chronophage que d’acheter un bien immobilier soi-même en supportant tous les risques.

Déduction fiscale avec les SCPI Denormandie

Mécanisme de déduction fiscale à l’impôt sur le revenu

La déduction fiscale accordée avec un investissement en SCPI Denormadie est exactement la même que celle à laquelle vous pourriez prétendre en achetant un bien immobilier éligible au dispositif et en le rénovant.

Il dépend de l’engagement de location pris par la SCPI :

• 12 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 6 ans
• 18 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 9 ans
• 21 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 12 ans

Dans la pratique, la plupart des SCPI prennent une durée d’engagement de mise en location sur 9 ans, offrant ainsi une réduction fiscale de 2 % par an aux détenteurs de parts de SCPI. Attention, la réduction d’impôt est soumise à un plafond d’investissement de 300 000 euros maximum.

Montant à investir en fonction de la réduction d’impôt

Avant d’investir en SCPI Denormandie, il est conseillé de calculer le montant de l’investissement intéressant en fonction de la situation du contribuable. Ainsi, une personne souhaitant annuler son impôt sur le revenu a tout intérêt à souscrire des parts de SCPI en ce sens.

Monsieur Durand paie 2 000 euros d’impôts par an, il bénéficie de 2 % de réduction d’impôt annuelle grâce à son investissement en SCPI Denormandie. Il lui est conseillé d’investir jusqu’à 100 000 euros en SCPI Denormandie. Au-delà de 100 000 euros, la réduction d’impôt est perdue et non reportable.