SCPI Pinel : faut-il investir ? Quelle déduction fiscale ?

Le dispositif Pinel, qui devait prendre fin en 2021, a montré son efficacité et a donc été prorogé jusqu’en 2024. Accessible facilement par le biais des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), la loi Pinel est particulièrement attractive pour investir dans l’immobilier neuf.

Qu’est-ce que le placement en SCPI Pinel ? Faut-il encore investir en 2021 ? Quels sont les déductions fiscales prévues par le dispositif ? Voici l’essentiel à savoir sur le sujet.

Le dispositif Pinel en bref

Le dispositif Pinel vise à encourager l’investissement immobilier locatif dans le neuf, dans les zones où le marché est particulièrement tendu et la demande de logements forte.

Il peut d’agir d’un appartement ou d’une maison, le plus souvent dans une ville attractive, dont l’achat s’est fait sur plan (en VEFA) ou juste après construction. Pour bénéficier d’avantages fiscaux, le contribuable s’engage à mettre le logement en location, dans des conditions précises.

Il faut donc entre autres s’engager sur une durée de mise en location de 6 à 12 ans, en louant à un prix n’excédant pas un certain plafond, le tout à un locataire dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds.

La SCPI Pinel en bref

Les SCPI Pinel, quant à elles, ne nécessitent pas que l’investisseur achète un ou plusieurs logements éligibles au dispositif. C’est en effet la société civile qui a en charge l’achat du parc immobilier, ainsi que sa gestion et la perception des loyers.

Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et ont de fait le statut d’associés. L’achat de parts de SCPI Pinel est donc un placement à long terme, souvent sur 15 années, car la mise en location est portée à 12 ans et l’investissement se fait dès le lancement Du chantier de construction.

Quant aux investisseurs, ils perçoivent des revenus locatifs trimestriels à hauteur de leurs apports, ainsi qu’une réduction d’impôt annuelle. Cependant, les SCPI Pinel affichent des performances moins importantes que d’autres SCPI dites de rendement. Il s’agit avant tout de SCPI dites d’optimisation fiscale.

SCPI Pinel, un investissement « pierre papier » pour défiscaliser

Les SCPI Pinel affichent des rendements assez faible, de l’ordre de 0 % à 2 % en moyenne. C’est certes supérieur au livret A, mais bien moins que certains autres investissements à long terme. En revanche, il s’agit d’un placement assez sécurisé, les biens immobiliers étant neufs et le risque locatif étant dilué entre les différents locataires.

Cependant, il est nécessaire de considérer la SCPI Pinel comme un produit utile pour payer moins d’impôts, mais pas comme un produit utile pour faire fructifier son patrimoine. Les SCPI Denormandie, par exemple, sont plus adaptées dans une logique de rendement.

Comme la majorité des SCPI, il est possible d’investir avec seulement 5 000 ou 10 000 euros comme apport de base, enprenant soin à bien choisir le gestionnaire du parc locatif pour limiter les risques de pertes financières.

Avec un horizon de placement de 15 ans en moyenne, la SCPI Pinel doit être choisie dans le cadre de la diversification. La revente de parts de SCPI Pinel est difficile, puisque l’avantage fiscal accordé ne suit pas les propriétaires successifs et que le rendement excède rarement 2%.

Déduction fiscale avec les SCPI Pinel

La déduction fiscale accordée avec un investissement en SCPI Pinel est exactement la même que celle investisseurs immobiliers directs. Que vous achetiez un logement Pinel ou des parts de SCPI, la réduction d’impôt est identique.

Elle va dépendre de l’engagement de location pris par le gestionnaire de la SCPI :

• 12 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 6 ans
• 18 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 9 ans
• 21 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 12 ans
• 9 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 6 ans
• 12 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 9 ans
• 14 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 12 ans

Dans la pratique, la plupart des SCPI Pinel s’engagent sur une mise en location de 12 années. C’est donc près de 2 % de déduction fiscale par an qui est accordée aux détenteurs de parts de SCPI.

La réduction d’impôt entre cependant dans le cadre des niches fiscales. De plus, elle est soumise à un plafond d’investissement de 300 000 euros maximum. De ce fait, elle ne peut pas excéder 63 000 euros sur 12 ans.

SCPI Pinel, il faut investir en 2021 et 2022

Vous l’aurez compris, l’investissement en SCPI Pinel n’a d’intérêt que pour le contribuable souhaitant réduire, voire annuler, le montant de son impôt sur le revenu. La personne souhaitant une rémunération doit s’orienter vers d’autres produits financiers.

Cependant, la SCPI Pinel reste très intéressante pour :

• Défiscaliser en payant moins d’impôt
• Bénéficier d’une réduction d’impôt avec un minimum de risques
• Ne pas se soucier de la gestion de leur investissement
• Adapter le montant du placement au montant de l’impôt à payer

Mais pour jouir de tous les avantages fiscaux de la SCPI Pinel, il faut investir en 2021 ou 2022. En effet, l’avantage fiscal accordé est réduit en 2023, et subit un nouveau coup de rabot en 2024.

Réduction d’impôt pour les SCPI Pinel souscrites en 2023

• 10,5 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 6 ans
• 15 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 9 ans
• 17,5 % de réduction d’impôt du prix du bien pour un engagement de 12 ans

Réduction d’impôt pour les SCPI Pinel souscrites en 2024

La SCPI Pinel, c’est maintenant, n’attendez pas plus longtemps pour payer moins d’impôt avec un dispositif fiscal qui a fait ses preuves !