Inclure des SCPI dans l'assurance vie : avantages, inconvénients

Détenir des SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier est une perspective qui intéresse bien des investisseurs. Elles présentent l’avantage de permettre d’investir dans l’immobilier à moindres risques et sans les contraintes liées à la possession directe d’un bien.

Cependant, pour profiter des meilleures SCPI du marché, il faut investir au minimum 5 000 à 10 000 euros et payer des frais d’entrée de l’ordre de 8 % à 10 %. Autant de contraintes qu’on ne trouve pas en investissant en SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie. Pour autant, l’opération est-elle rentable ?

Avantages des SCPI dans l’assurance vie ?

Tout d’abord, si les SCPI présentent bien un avantage majeur par rapport aux livrets d’épargne ou aux fonds euros des contrats d’assurance-vie, c’est bien la perspective de rendement. En effet, le taux de rendement des supports sécurisés de l’assurance-vie peine en 2020 à dépasser les 2 %. Celui des SCPI se situe en moyenne entre 4 et 5 %.

Quelques points d’écart donc, qui ne sont pas neutres pour les investisseurs et les poussent à prendre des risques mesurés pour faire fructifier leur épargne. Ceux qui sont déjà détenteurs d’une assurance-vie ou ont décidé de choisir un contrat seront donc tentés d’investir une partie de leurs versements en SCPI.

L’avantage notable de l’assurance-vie est sans conteste de pouvoir acquérir des SCPI plus facilement. En effet, le prix d’acquisition des parts de SCPI est souvent moindre via le support de l’assurance-vie, mais en plus le montant minimum de souscription est généralement d’une centaine d’euros. De ce fait, les SCPI sont plus accessibles même pour les « petits » investisseurs.

Par ailleurs, les parts de SCPI acquises via un contrat d’assurance-vie sont bien plus liquides que des parts de SCPI acquises en direct. Même s’il est préférable de les conserver au minimum 8 ans, il est possible de les revendre à tout moment, l’assureur assurant la liquidité des parts.

Enfin, avantage de taille, les SCPI étant souscrite via une assurance-vie, la fiscalité applicable en cas de rachat n’est pas celle des revenus mobiliers, mais celle de l’assurance-vie, à savoir PFU Prélèvement Forfaitaire Unique, voire même abattement total après 8 années de détention, dans la limite de 4 600 euros d’intérêts.

Attention cependant, il faudra étudier attentivement tous les frais éventuels liés aux contrats d’assurance-vie, à savoir les frais d’entrée, les frais de gestion, les frais d’arbitrage, les frais de retrait, etc. Il est donc essentiel de bien choisir son contrat d’assurance-vie dès le départ, ou d’en ouvrir un nouveau adapté à l’investissement en SCPI.

Inconvénients des SCPI dans l’assurance vie ?

Il est important de comprendre que le détenteur d’une assurance-vie n’est pas directement titulaire de parts de SCPI. À ce titre, il n’a donc pas la qualité d’associé de la société civile. En effet, c’est son assureur qui le réel propriétaire des parts de SCPI. Ce qui peut sembler un détail peut se révéler un inconvénient, surtout si l’assurance-vie ne fait pas profiter de la revalorisation des parts.

Ensuite, l’accès aux SCPI n’est pas « libre », c’est-à-dire que le souscripteur ne peut choisir que les SCPÏ sélectionnées par l’assureur. De fait, il passe à côté de certaines opportunités du marché, les meilleures SCPI n’étant que rarement disponibles sur les supports d’assurance-vie et privilégiant les souscriptions directes.

Fait notable également, il est tout à fait envisageable d’acquérir des parts de SCPI à crédit en passant en direct. Cette option est même recommandée pour certains profils d’investisseurs. Avec l’assurance-vie, cette possibilité est perdue et il est obligatoire d’acheter ses parts au comptant.

Enfin, on peut reprocher aux SCPI sur les assurances-vie d’engendrer des frais supplémentaires. Si elles sont souvent achetées moins chères, c’est aussi parce que l’investisseur n’en a pas la pleine propriété. En outre, il paie des droits d’entrée, des prélèvements sociaux, mais également des frais de gestion annuels. Il bénéficie donc, in fine, d’un rendement amoindri.

SCPI en direct ou sur le contrat d’assurance vie ?

Notre verdict ne peut pas être tranché. Il dépend réellement de la situation patrimoniale de l’investisseur et de ses projets à moyen et long terme. Quel que soit le choix réalisé en définitive, il est essentiel de rappeler que la détention de SCPI est soumise aux fluctuations du marché. En conséquence, le risque de perte en capital est réel.

Si, en revanche, le placement est envisagé sur 10 années et plus, le risque est fortement dilué et la perspective de gain tangible. Ces affirmations sont vraies aussi bien sur le support assurance-vie qu’avec une souscription en direct. Simplement, l’investissement en SCPI sans assurance-vie implique d’avoir les fonds disponibles et de conserver ses parts. En contrepartie, l’espérance de rendement à long terme est plus importante.

En définitive, c’est davantage le profil de l’investisseur qui va déterminer le choix de la souscription des SCPI sur une assurance-vie. Il est conseillé de faire appel à un conseiller financier ou de réaliser un audit patrimonial avant tout investissement présentant un risque de perte. Ce premier contact permettra de faire un point sur les besoins réels de l’investisseur pour prendre la meilleure décision en fonction de sa propre situation.