Loi Malraux, défiscalisation immobilière : fonctionnement, avantages, inconvénients

Créée pour préserver le patrimoine architectural et les bâtiments remarquables des anciens centres-villes, la loi Malraux offre aux investisseurs qui effectuent des travaux de restauration une défiscalisation attractive.

Fonctionnement de la loi Malraux

À qui s’adresse-t-elle ?

La loi Malraux s’adresse à toute personne physique résidente fiscale en France, ou à toute SCI française, propriétaire d’un logement dans certaines zones protégées. En sus de ces zones, le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 dans les quartiers relavant de la politique de la ville. Attention, la loi n’est applicable qu’aux personnes titulaires de la pleine propriété, en conséquence le bien immobilier peut être indivis, mais ne doit pas être démembré.

Pour quel logement ?

Pour bénéficier de ce régime fiscal, il est nécessaire d’avoir rénové le logement avant de le mettre en location, après avoir déposé une demande de permis de construction ou une déclaration préalable de travaux. Les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.

Depuis le 9 juillet 2016, la réduction d’impôt est accordée sur les dépenses supportées en vue de la restauration d’un immeuble bâti situe dans l’une des zones suivantes :

• Site patrimonial remarquable couvert par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) approuvé, ou lorsque la restauration est déclarée d’utilité publique
• Quartier ancien dégradé pour les dépenses effectivement payées jusqu’au 31 décembre 2022 au plus tard

Il est nécessaire que l’immeuble où les travaux sont réalisés soit destiné à l’usage d’habitation, soit à l’origine, soit par réaffectation. À titre dérogatoire, cela peut concerner les locaux destinés dès l’origine à un autre usage, on pense notamment aux commerces situés en rez-de-chaussée des immeubles.

Pour quels travaux ?

Les travaux de restauration réalisés seront pris en compte pour accorder un avantage fiscal dans la limité du plafond de 400 000 euros de dépenses, déductions faites des aides et subventions reçues. Les assurances et frais annexes peuvent être considérées dans les dépenses et ces dernières peuvent s’étaler sur 4 années consécutives maximum.

Les travaux doivent faire l’objet d’une réhabilitation complète, sur tout ou partie d’un immeuble, et ne peuvent en aucun cas être partiels. Ces travaux peuvent être à l’initiative du propriétaire, mais seront le plus souvent commandés par une collectivité à l’échelle d’un quartier.

À noter que dans les secteurs sauvegardés, la déclaration préalable de travaux ou la demande de permis de construire doit être délivrée seulement après l’accord de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).

Pour quel profil de locataire ?

Aucunes conditions liées aux ressources du locataire ou au plafonnement du loyer ne sont imposée dans le cadre de la loi Malraux. En revanche, comme dans la plupart des dispositifs fiscaux, la location doit répondre à certains critères :

• Le logement doit être décent
• La location doit avoir lieu dans les 12 mois maximum suivant l’achèvement des travaux de restauration
• La location doit constituer la résidence principale du locataire et être nue (non meublée)
• Le locataire ne doit être ni un ascendant, ni un descendant, ni un membre du foyer fiscal du propriétaire
• L’engagement de location vaut pour 9 ans

Si toutes les conditions énumérées ci-dessus sont effectivement respectées, un avantage fiscal est accordé au contribuable, sous forme de réduction d’impôt.

Quelle réduction fiscale ?

Les dépenses engagées dans le cadre de la loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt. Cette dernière diffère en fonction du type d’immeuble restauré :

• 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable, mais non couvert par un PSMV
• 30 % si l’immeuble est couvert par un PSMV approuvé, se situe dans un quartier dégradé ou un quartier du NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain

La réduction d’impôt ainsi accordée est imputable l’année même de la déclaration, et peut être imputée sur les déclarations d’impôt du contribuable des 3 années suivantes, si elle est supérieure à l’impôt à payer.

Avantages de la loi Malraux

La loi Malraux présente de nombreux avantages pour les investisseurs payant beaucoup d’impôts. En effet, avec une réduction de 30 % pour 400 000 euros de travaux, elle permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 120 000 euros par an : une comme non négligeable.

Par ailleurs, les immeubles pouvant répondre de la loi Malraux sont situés dans des lieux historiques et culturels attrayants, le plus souvent à Paris et dans les grandes métropoles. Le dispositif permet donc d’acquérir un bien de prestige avec une perspective de plus-value immobilière intéressante à la revente.

Enfin, contrairement à des dispositifs plus connus comme Pinel ou Denormandie par exemple, l’avantage est de pouvoir louer le bien immobilier sans contrainte, au prix du marché et au locataire de son choix.

Inconvénients de la loi Malraux

Comme tout investissement, la défiscalisation immobilière en loi Malraux, présente également des inconvénients. Le premier est de bien évaluer le prix du bien à acheter et le prix des travaux, pour calculer la juste réduction d’impôt d’une part, et envisager une plus-value immobilière réaliste d’autre part.

Comme tout investissement soumis à engagement de location, le propriétaire doit être conscient de ne pas pouvoir récupérer le bien pour un autre usage que locatif avant 9 années suivant les travaux. Dans le cas contraire, la réduction d’impôt est entièrement récupérable par les services fiscaux.

Enfin, le dernier inconvénient concerne principalement les investisseurs immobiliers qui souhaitent défiscaliser des petites sommes. Les montages en loi Malraux ne sont pas les plus appropriés dans cette optique.

En revanche, il est tout à fait possible de se diriger vers les SCPI Malraux, afin de profiter du dispositif à partir de 5 000 ou 10 000 euros d’investissement seulement, sans supporter les contraintes inhérentes au choix du ben immobilier ou aux vacances locatives.