Comment réussir son investissement locatif avec de la défiscalisation ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et ainsi réduire vos impôts en toute légalité ? Plusieurs plans de défiscalisation s’offrent à vous. Chacun présente des avantages et des contraintes qu’il vous faudra étudier pour opter pour le plus conforme à vos attentes. Découvrez nos conseils pour faire le bon choix.

Réussir son investissement locatif avec la défiscalisation

Investir dans l’immobilier est le choix de nombreux Français, car c’est un placement sûr qui peut rapporter gros, de manière durable et sans risque important. Toutefois, investir dans l’immobilier locatif est aussi un moyen de réduire ses impôts grâce à la défiscalisation permise par les différents dispositifs en place.

En effet, tout propriétaire peut mettre son bien en location sous différents régimes fiscaux. Pour faire le meilleur choix, il faut être bien renseigné. En effet, une location nue, c’est-à-dire non meublée, présente des avantages fiscaux indéniables, mais elle peut être également fortement imposée, ce qui nécessite le recours à l’optimisation fiscale, notamment en investissant dans un bien nécessitant d’importants travaux, etc. Il est recommandé de bien connaître les différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur afin de choisir celui qui correspond le mieux à vos attentes.

La loi Pinel : pour l’immobilier neuf

Avec la loi Pinel, vous pouvez pratiquer la défiscalisation en toute légalité. Il s’agit d’investir dans de l’immobilier neuf ou en construction en vue de sa location ; en retour, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt. En vigueur depuis le 1^er janvier 2015, le dispositif Pinel concerne les logements achetés en France métropolitaine et loués pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. C’est l’engagement de durée qui fixe le taux de réduction fiscale, soit 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Cette réduction porte sur le prix de revient du bien.

Ce dispositif permet à l’investisseur de défiscaliser légalement et sans risque, mais aussi de se constituer un patrimoine. Pour être éligible, le bien doit être loué nu, respecter un plafond de loyer, être la résidence principale du locataire – qui peut être un membre de la famille du propriétaire – et figurer dans une zone précise (Paris, la banlieue parisienne et les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants).

Le dispositif Denormandie : pour l’ancien délabré

Ce dispositif né le 1^er janvier 2018 permet au propriétaire d’investir dans un bien ancien délabré. Ce bien doit être rénové et remis en état en vue de sa location, sachant que le montant des travaux doit atteindre au minimum 25 % du prix d’achat du bien. Pour être éligible, le bien doit être localisé dans l’une des 222 villes labellisées Action Cœur de ville, qui sont des villes moyennes réparties sur l’ensemble du territoire français et dont le centre-ville se vide ; ce dispositif permet ainsi de revaloriser et de redynamiser le cœur de ces communes.

Là aussi, le logement doit être loué nu pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans et avec un loyer plafonné pour permettre un accès aux ménages modestes. En outre, le bien doit faire l’objet de travaux précis destinés à améliorer ses performances énergétiques, à le moderniser, à l’assainir, à en aménager toutes les surfaces habitables, voire à en créer de supplémentaires.

Les mêmes taux de réduction d’impôts que la Pinel s’appliquent (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans), mais l’investissement maximal est en revanche plafonné à 300 000 euros pour le dispositif Denormandie.

La loi Malraux : pour la préservation du patrimoine ancien

La loi Malraux présente de nombreuses similitudes avec le dispositif Denormandie. Instaurée le 4 août 1962, elle permet de réduire ses impôts en investissant dans un bien immobilier à rénover au sein de certaines zones du territoire français. Le bien acquis doit être entièrement rénové en l’espace de trois ans, c’est-à-dire que les travaux ne doivent pas se limiter à l’appartement, mais à l’ensemble de l’immeuble. Il doit être loué nu pour une durée de 9 ans au minimum. Le locataire, qui ne peut être de la famille du propriétaire, doit en faire sa résidence principale.

Les zones éligibles dans le cadre du dispositif Malraux sont celles figurant dans un Site patrimonial remarquable faisant l’objet d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d’un Plan de valorisation de l’architecture (PVAP), ou bien qui s’inscrivent dans le Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). La restauration du bien et de l’immeuble doit être reconnue d’intérêt public.

L’investisseur profite d’une réduction d’impôt correspondant à 22 ou 30 % du montant des travaux selon la zone géographique, dans la limite de 400 000 euros de dépenses sur 4 années consécutives.

Nos conseils pour bien choisir son bien

Lorsque vous aurez choisi le dispositif de défiscalisation qui vous correspond, vous devrez choisir le bien dans lequel vous souhaitez investir. Pour faire le bon choix parmi les biens éligibles, voici nos conseils pour réussir doublement votre investissement.

• Choisissez le bon emplacement : n’investissez pas n’importe où, car vous risquez de ne pas rentrer dans vos frais si vous ne louez pas votre logement, voire de ne plus pouvoir profiter du dispositif de défiscalisation choisi. Préférez un bien situé dans une ville dynamique, bien desservie et bien localisée. Optez pour un quartier qui ne soit pas mal fréquenté et préférez un environnement agréable et vivant afin de louer votre bien à des personnes solvables.
• Adaptez-vous à la population ciblée : selon ce que contient votre bien et sa localisation, vous ne pourrez pas viser n’importe quelle population. Étudiants, retraités, familles, célibataires… interrogez-vous sur les possibilités du bien et sur la logique avec laquelle il s’inscrit dans son environnement. Les étudiants auront par exemple besoin d’un accès rapide aux transports vers les lieux d’études ; les familles préféreront un emplacement calme, mais proche des sites dynamiques ; les retraités aiment souvent le calme, mais ont besoin de commerces de proximité, etc.
• Investissez près de chez vous : évitez d’investir dans un bien trop éloigné pour faire de réelles économies. En effet, vous vous éviterez les frais de gestion et de visite par une agence, vous pourrez réaliser vous-mêmes certains petits travaux, vous éviterez les trajets pour assister aux réunions de copropriété, etc.
• Vérifiez la qualité du bâti : pour que votre investissement soit rentable, assurez-vous de ne pas vous lancer dans un projet trop délabré. Certains biens sont dans un tel état de vétusté que les remettre en état peut vous ruiner. Faites vos visites avec des spécialistes, vous serez ainsi rassuré.