Investir dans une maison de retraite : avantages, inconvénients, risques

Pour les seniors, il existe deux types d’investissement immobiliers qualifiés dans le langage courant de maison de retraite. On trouve d’une part les résidences de services pour personnes âgées, et d’autre part les EHPAD, maison de retraite médicalisées habilitées à prendre en charge les seniors dépendants.

Dans les deux cas, il est possible d’investir dans l’un ou l’autre de ces dispositifs, par le biais d’un achat immobilier avec signature d’un contrat de gérance entre le propriétaire et le gestionnaire prestataire de services.

Les avantages de l’investissement en maison de retraite

Un investissement dans la pierre

Investir dans une maison de retraite, c’est avant tout investir dans la pierre et répondre à un besoin réel, étant donné le vieillissement de la population en France. C’est généralement être propriétaire d’un logement allant du studio aux 3 pièces au sein d’une institution pour personnes âgées, médicalisée ou non.

Une rentabilité locative élevée

L’avantage d’un tel investissement est avant tout son prix de location, puisqu’un logement en maison de retraite non médicalisée correspond à un loyer qui varie entre 600 et 1 500 euros par mois en fonction des régions et des prestations, et une place en EHPAD coûte aux seniors de 1 500 à 6 000 euros par mois. Le tout pour des tarifs d’acquisition débutant autour de 100 000 euros en fonction des localités bien sûr.

Location vide ou meublée sans contraintes

De plus, une certaine liberté de choix d’investissement est octroyée à l’investisseur. Il peut louer en vide ou en meublé en fonction de son achat. Cependant, la plupart du temps, il signe un contrat avec un gestionnaire, qui s’occupe d’encaisser les loyers, de procéder aux réparations locatives, de régulariser les impayés, etc. C’est donc une situation très confortable puisque le propriétaire est déchargé de la gestion locative du bien immobilier.

Une attractivité fiscale

En fonction de l’investissement immobilier réalisé et du statut choisi, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux avec une acquisition dans le neuf grâce :

• Au dispositif Censi-Bouvard
• Au dispositif Pinel
• Au statut de LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel

Il est notamment possible de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 11 % à 22 % et de profiter d’une dispense de TVA pour engagement de location.

Sur le papier, investir dans une maison de retraite est donc attractif. Il ne faut cependant pas occulter les désagréments…

Les inconvénients de l’investissement en maison de retraite

Une revente parfois difficile

L’acquisition d’un logement en résidence de services pour personnes âgées est assez coûteuse. C’est généralement le premier propriétaire qui bénéficie des avantages fiscaux, en achetant dans le neuf. La revente du bien, alors que le droit à réduction d’impôt ne suit pas le nouveau propriétaire, peut donc s’avérer délicate. La plus-value immobilière n’est donc pas toujours au rendez-vous, à moins que le rendement locatif soit élevé.

Un contrat de location avec une société gestionnaire

Bien que très attractif de prime abord, le contrat signé entre le propriétaire du bien et la société gestionnaire ne doit pas être conclu à la légère. En effet, l’engagement vaut pour la durée de location, soit en général entre 9 et 12 ans. Outre les clauses auxquelles il faut porter une attention particulière, s’enquérir de la solidité du gestionnaire afin qu’il ne se volatilise pas dans la nature ni n’abandonne le projet est essentiel.

Des charges de copropriété élevées

Qui dit résidence de services, dits forcément structures communes. Bien plus importantes que dans un immeuble classique, ces structures font partie intégrante de l’investissement immobilier. Les charges de copropriété peuvent s’avérer lourdes à supporter lorsqu’il faut remettre aux normes un établissement par exemple, ou le rafraîchir dans sa totalité.

Après avoir pesé le pour et le contre, il est recommandé d’évaluer le risque d’un tel investissement pour prendre sa décision en connaissance de cause.

Les risques de l’investissement en maison de retraite

Le bail commercial

Signé entre le gestionnaire et le propriétaire, le bail commercial doit être lu attentivement, et si possible faire l’objet de l’avis éclairé d’un notaire, d’un avocat ou d’un gestionnaire de patrimoine. Il faut en outre vérifier qui a la charge de l’entretien courant du logement ou la durée d’engagement. De la même manière, prendre conscience des conditions de révision du bail et des conditions de revente de ce dernier à un nouveau gestionnaire est essentiel.

La mauvaise gestion des EHPAD

Certains EHPAD ont malheureusement fait la une des journaux, entre des gestionnaires qui abandonnent les lieux après détournement de fonds ou gestion du budget catastrophique mettant les personnes âgées et leur famille dans des situations conflictuelles. S’enquérir de la renommé d’un EHPAD est donc primordial avant d’investir. Les bilans et comptes de résultat des trois dernières années, ou d’autres établissements gérés par la même personne morale, se révèle indispensable.

La qualité de l’emplacement du bien immobilier

Le marché locatif en résidence spécialisées à l’attention des seniors est plus prisé dans certaines régions que d’autres. En cause, le nombre d’habitants en situation de dépendance et l’âge moyen de la population. Lorsque les conditions sont requises, ces personnes âgées sont bénéficiaires de l’APA Allocation Personnalisée d’Autonomie, versée par l’État. Lorsque le nombre d’allocataires est supérieur au nombre de logements en maison de retraite, la pression immobilière est forte et la vacance locative plus rare. En revanche, ce sont les biens les plus chers à l’achat qui sont souvent les plus intéressants.

Au final, se faire assister avant tout investissement par un spécialiste de la fiscalité et de l’investissement évite des décisions hasardeuses et permet d’opérer le meilleur choix en matière d’investissement locatif.