Crédit immobilier sans apport : les 5 conditions pour le décrocher !

Pour décrocher un crédit immobilier, il est nécessaire de présenter à la banque un dossier de financement solide. Que vous souhaitiez acheter un logement déjà existant ou que vous souhaitiez faire construire, vous aurez la plupart du temps recours au prêt immobilier. Voici les 5 conditions indispensables pour l’obtenir, même sans apport personnel !

Condition n°1 : la stabilité professionnelle

On le dit très souvent, il vaut mieux être détenteur d’un CDI ou fonctionnaire titulaire pour contracter facilement un crédit immobilier. Mais que les autres profils d’emprunteurs soient rassurés, ce que le banquier regarde avant toute chose, c’est votre stabilité professionnelle.

Ainsi, si vous n’êtes ni agent de la fonction publique, ni employé salarié en CDI hors période d’essai, vous allez devoir mettre les bouchées doubles, mais rien d’impossible !

Un crédit immobilier peut être accordé aux profils plus atypiques sous conditions :

• Chef d’entreprise, artisan, commerçant ou profession libérale : il vaut mieux que votre activité professionnelle soit stable ou sur la voie ascendante et qu’elle soit pérenne, pour cela préparez vos trois dernières années de chiffre d’affaires et vos bilans comptables, ainsi qu’un récapitulatif des sorties d’argent qui vont directement dans votre poche
• Employé en CDD ou intérimaire : il est vrai qu’il s’agit du profil le moins apprécié par les banques, mais vous pourriez très bien avoir travaillé sans discontinuer depuis plusieurs années, les bulletins de salaires afférents et attestations employeur vous aideront à démontrer votre ténacité
• Employé en CDI en période d’essai : les périodes d’essai, y compris pour les salariés cadres, excèdent rarement deux mois renouvelables, pourquoi ne pas attendre d’être hors période d’essai pour solliciter un crédit, ou demander à la banque un engagement à condition de passer avec succès ce moment délicat ?

Retenez, ici, que la banque sera attentive à votre stabilité, votre constance et éventuellement la solidité de l’entreprise qui vous emploie lors des périodes de crise économique. Votre CV et vos compétences, votre branche d’activité peuvent aussi jouer dans la balance si votre profil est recherché par les recruteurs par exemple.

Condition n°2 : le taux d’endettement conforme aux exigences

C’est le HCSF Haut Conseil de Stabilité Financière qui, sous l’impulsion de la BCE Banque Centrale Européenne, donne aux banques les directives et recommandations financières relatives aux prêts immobiliers.

Les taux d’endettement à ne pas dépasser sont actuellement les suivants :

• 35 % maximum pour l’acquisition d’une résidence principale
• 33 % maximum pour l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif

Concrètement, le taux d’endettement correspond au pourcentage de vos charges en comparaison de vos ressources. Les charges retenues vont être les dettes, à savoir les crédits de toute nature (prêt immobilier, prêt à la consommation), mais également les pensions alimentaires versées et impôts. Les ressources retenues vont être les traitements et salaires, les pensions alimentaires reçues et dans une moindre mesure et à la discrétion de chaque établissement bancaire les revenus fonciers, les dividendes et autres sources de revenus ayant un caractère régulier.

Un homme célibataire avec un salaire fixe de 2 000 euros nets mensuels et un crédit automobile de 200 euros par mois souhaite acheter un appartement pour y établir sa résidence principale. Son taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %, soit des mensualités de 700 euros maximum (2 000 x 35 %). Ayant déjà un prêt pour son véhicule, sa capacité d’emprunt mensuelle pour l’acquisition de son appartement est de 500 euros (700 - 200).

À noter que pour les foyers à hauts revenus, les banques peuvent consentir un prêt malgré un taux d’endettement supérieur aux directives, car l’emprunteur peut faire face au quotidien avec l’argent dont il dispose. On parle du reste à vivre.

Condition n°3 : le reste à vivre suffisant pour le foyer

En matière de prêt bancaire, le reste à vivre désigne la somme d’argent qu’il reste à un foyer fiscal pour faire face au quotidien. Ce reste à vivre permet de payer les factures courantes (électricité, gaz, eau, téléphone, internet, frais de banque et d’assurance), les courses, l’essence ou les frais de transport, les loisirs et sorties, etc.

Si l’on considère un couple qui gagne 4 000 euros par mois et a un prêt immobilier de 1 000 euros sans autres crédit ou pension à honorer, son reste à vivre est de 3 000 euros, ce qui est largement suffisant pour assumer les frais courants du ménage sans le mettre en difficulté.

En revanche, si ce même couple ne gagne que 2 000 euros par mois, les 1 000 euros restants risquent d’être insuffisants, surtout lorsqu’un événement inattendu survient (changement de voiture, perte d’emploi), etc. D’ailleurs, le taux d’endettement serait ici de 50 %, le crédit serait donc refusé.

Si, au contraire, ce même couple gagne 6 000 euros par mois, un crédit immobilier avec des échéances mensuelles de 2 700 euros, soit un taux d’endettement de presque 37 %, pourrait bien voir son crédit immobilier accordé puisqu’il lui reste pour vivre 3 300 euros par mois.

Condition n°4 : la bonne gestion des finances du ménage

Vous entrez dans les trois premiers critères : stabilité, taux d’endettement respecté et reste à vivre suffisant. Si ces conditions sont indispensables, la banque va vouloir vérifier la bonne gestion de votre budget, d’autant plus que vous n’avez peut-être pas d’épargne de côté pour solliciter un crédit immobilier sans apport.

Il s’agit ici simplement de fournir à l’établissement prêteur vos derniers relevés de compte. Généralement, on vous demandera les trois derniers, mais amenez-en six et faites particulièrement attention à vos dépenses pendant cette période. Vous ne devez pas avoir de frais bancaires autres que le prix éventuel de votre compte bancaire et de la carte bancaire associée.

Ainsi, oubliez les agios, les commissions d’intervention, mais également les découverts, même s’ils sont autorisés. Proscrivez à tous prix les avis à tiers détenteur et autres saisies sur votre compte bancaire si vous souhaitez obtenir votre crédit bancaire.

Dans l’idéal, montrez que vous êtes une personne qui prend des précautions en faisant un virement mensuel chaque mois sur un livret d’épargne ou un contrat d’assurance-vie par exemple. Ce montant peut être d’une trentaine d’euros ou bien plus, tout dépend de vos moyens financiers, mais il montre votre bonne capacité à gérer un budget et votre capacité à mettre de côté.

Condition n°5 : l’âge et la santé des emprunteurs

Si les critères liés à votre situation personnelle ne sont pas un obstacle incommensurable à l’obtention d’un crédit immobilier, ils peuvent néanmoins semer votre chemin d’embûches, notamment si vous avez 50 ans et plus ou si vous présentez un risque de santé aggravé.

En effet, la principale difficulté n’est pas l’octroi du prêt immobilier en lui-même, mais plutôt la souscription de l’assurance emprunteur, également appelée assurance de prêt immobilier.

Bien que non obligatoire, elle vous sera systématiquement demandée par les établissements prêteurs, puisqu’elle protège l’emprunteur comme la banque, en venant se substituer au payeur en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’autonomie par exemple.

Ce critère est à prendre en considération et il est heureusement possible de choisir l’assurance emprunteur où bon vous simple. N’hésitez pas à utiliser un simulateur d’assurance de prêt immobilier en ligne pour connaître les offres les plus attractive, y compris si votre âge ou votre état de santé sont considérés à risque par les assureurs.

Bonus : les plus pour obtenir un crédit immobilier sans apport

Obtenir un crédit immobilier sans apport est plus simples si vous êtes dans l’un des cas suivants :

• Jeune actif : vous n’avez pas eu le temps de mettre suffisamment de côté mais investir jeune dans l’immobilier est un acte responsable et apprécié
• Grand épargnant : vos placements rapportent davantage que ne vous coûte le crédit, prouvez-le à votre banquier qui trouvera votre sens des finances intéressant
• Investisseur immobilier : vous souhaitez investir dans le locatif, ce type de placement se fait si possible sans apport afin de pouvoir déduire un maximum d’intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers

Vous n’êtes dans aucun des cas cités ci-dessus ? Pas de panique, voici quelques astuces qui pourraient vous aider à décrocher votre prêt immobilier malgré l’absence d’apport personnel :

• Souscrivez à des produits annexes : vous n’avez pas d’apport mais êtes prêts à mettre votre compte bancaire, voire professionnel dans l’établissement qui vous accorde le prêt, vous êtes également enclin à y assurer votre habitation, votre automobile ou votre assurance santé par exemple
• Proposez des garanties : un nantissement sur un placement ou un membre de votre famille qui se porte caution pour vous pourraient bien faire pencher la balance en votre faveur

Et enfin, pour obtenir le meilleur crédit immobilier sans apport et estimer rapidement la faisabilité de son projet, pensez à utiliser sans modération les comparateurs d’offres de prêt immobilier en ligne. Fiable, gratuit et sans engagement, notre simulateur vous oriente efficacement à tous les stades de votre recherche. La possibilité de faire appel à un courtier est également une option envisageable pour négocier votre crédit immobilier sans apport personnel.