Comment déclarer les revenus fonciers de sa SCI ? Quelle imposition ?

Une SCI Société Civile Immobilière, est une personne morale grâce à laquelle plusieurs associés gèrent un ou plusieurs biens immobiliers. Parmi les activités habituelles des SCI se trouve donc la location de biens immobiliers nus ou meublés.

En conséquence, la SCI, tout comme une personne physique réalisant un investissement locatif, doit déclarer chaque année ses revenus fonciers. La déclaration des revenus et le montant de l’impôt à payer dépend du régime fiscal adopté par la SCI.

Société civile immobilière imposée à l’IR Impôt sur le Revenu

Lorsque la SCI choisit l’impôt sur le revenu, elle est dite transparente fiscalement. Cela signifie que les personnes physiques qui la composent déclarent chacune de leur côté les résultats de la SCI à hauteur des parts qu’ils détiennent.

Pour autant, la SCI conserve certaines obligations déclaratives et doit en outre transmettre une déclaration n° 2065 pour les locations meublées et / ou une déclaration n° 2072 pour les locations vides non meublées.

En revanche, chaque associé est redevable du paiement de l’impôt en proportion des revenus locatifs qu’il déclare. La SCI imposée à l’IR présente plusieurs avantages, parmi lesquels :

• Une transparence fiscale entraînant peu de formalisme administratif
• Une comptabilité simplifiée avec la tenue d’un livre « entrées et sorties »

Les revenus fonciers sont imposés, pour chaque associé, à titre individuel. Ils dépendent du résultat de la société civile d’une part, et du barème progressif d’imposition de chaque associé d’autre part.

Résultat annuel positif

Si le résultat de la SCI est positif sur l’année comptable, le gérant de la SCI en détermine son montant. Il répartit ensuite les recettes entre les associés, à concurrence de leur participation au capital.

Les recettes perçues sont ensuite soumises, pour chaque associé, à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (taux encore en vigueur et mai 2021). Ensuite, chaque associé déclare les revenus perçus, ils seront ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

On comprend donc que l’imposition à l’IR dépend de la TMI Tranche Marginale d’Imposition de chaque associé. L’associé X peut être taxé à 5 % alors que l’associé Y le sera à 45 %.

Il est bon de savoir que seul l’associé détenant des parts de la SCI en fin d’année sera redevable de l’impôt. En cas de cession à titre gratuit ou de revente des parts en cours d’année, ce sera au cessionnaire d’être imposé.

Résultat annuel négatif

Comme toutes les sociétés, une SCI n’est pas à l’abri d’enregistrer un résultat négatif, en raison de charges trop importantes ou de loyers non encaissés par exemple. On parle alors de déficit foncier.

Comme tout détenteur d’immobilier imposé à l’impôt sur le revenu, l’associé peut déduire ce déficit de son revenu global (salaires, traitements, pensions reçues, etc.) à hauteur de 10 700 euros (ou 15 300 euros pour les dispositifs Perissol ou Cosse). Ce déficit peut s’imputer pendant 10 années des revenus fonciers et 6 années des revenus globaux du contribuable.

Zoom sur le micro-foncier

Le régime micro-foncier est en quelque sorte le régime dérogatoire, accordé habituellement de plein droit au contribuable dont les revenus fonciers bruts n’excèdent pas 15 000 euros par an.

Cependant, les détenteurs de parts de SCI uniquement n’y sont pas éligibles, parce qu’ils ne détiennent pas de bien immobilier « physique ». Ils peuvent cependant l’être s’ils ont un bien immobilier et que les conditions cumulatives suivantes sont remplies :

• Être également propriétaire d’au moins un logement donné en location nue
• Ne pas bénéficier d’un régime particulier, ni pour soi-même, ni pour la SCI (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Pinel, Denormandie, etc.)
• Les revenus fonciers bruts perçus par l’associé de façon cumulée ne doivent pas excéder pas 15 000 €

Si ces conditions sont remplies, le détenteur de parts a alors le choix entre le régime réel et le régime forfaitaire dit « micro-foncier »

À noter qu’il est possible, si vous êtes éligible au régime micro-foncier, de préférer sur option opter pour le régime réel. Attention cependant, l’option est irrévocable pour 3 années consécutives et il faut donc voir son intérêt sur le long terme.

Société civile immobilière imposée à l’IS Impôt sur les Sociétés

Lorsque la SCI choisit l’impôt sur les sociétés, elle n’est plus transparente fiscalement, mais est imposée en tant que personne morale à part entière, comme le serait une SARL ou une SAS par exemple. En conséquence, elle est soumise à une gestion plus lourde, notamment en matière de formalisme administratif et de comptabilité. À noter que les SCI spécifiques dont l’objet est commercial et non civil n’ont pas le choix d’opter pour l’impôts sur le revenu et sont d’office soumises à l’impôt sur les sociétés.

En revanche, les associés ne sont pas imposés de la même façon, puisque la SCI a déjà payé en leur lieu et place l’impôt sur les sociétés dont elle est redevable. La SCI doit en effet déclarer leur résultat avec la déclaration n° 2065 dans les 3 mois suivant la clôture de leur exercice comptable (ou le 2^e jour suivant le 1^er mai pour les clôtures arrêtées au 31 décembre de l’année précédentes).

Les SCI imposées à l’IS bénéficient, tout comme celles imposées à l’IR, d’un certain nombre d’avantages, à savoir :

• Amortir un bien immobilier dans le temps et diminuer mécaniquement le résultat imposable
• Déduire des frais importants comme les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les droits de mutation, etc.
• Déduire la rémunération du gérant de la SCI du résultat imposable
• Reporter le déficit existant d’une année sur l’autre

En revanche, les bénéfices réalisés par la SCI sont soumis à une double imposition. Tout d’abord à l’impôt sur les sociétés, puis ensuite à l’impôt sur les dividendes concernant la rétribution des associés.

Impôt sur les sociétés à taux réduit

Depuis 2021, les impôts des sociétés ont été revus à la baisse. Votre SCI est éligible à l’IS à taux réduit si :

• Être une PME au sens communautaire du terme
• Votre chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 10 millions d’euros
• Et si le capital de la SCI est détenu au moins à 75 % par des personnes physiques (ou par une personne morale détenue à au moins 75 % par des personnes physiques

Le taux d’imposition fonctionne alors par tranches de bénéfices :

• 15 % jusqu’à 38 120 euros
• 26,5 % au-delà pour les exercices ouverts en 2021 (contre 28 % pour ceux ouverts en 2020)

Impôt sur les sociétés à taux normal

Les SCI ne bénéficiant pas du taux réduit de l’IS paient donc le taux normal, soit 26,5 % des bénéfices.

Attention, ce taux normal est majoré à 27,5 % pour les SCI ayant un chiffre d’affaires égal ou supérieur à 250 millions d’euros.

Traitement des dividendes de l’associé

Enfin, la SCI se réunit en assemblée générale et décide de l’affectation des bénéfices si le bénéfice existe. Elle peut choisir de verser des dividendes à ses associés en contrepartie de leur investissement.

À ce jour (mai 2021), les dividendes sont soumis à la flat tax de 30 %, qui se décompose comme suit :

• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (ceux-ci sont directement payés aux impôts par la SCI)
• 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu (reversés directement par la SCI également)
• Option pour la TMI Tranche Marginale d’Imposition pour les associés qui le souhaitent, sur courrier écrit auprès de la SCI

En définitive, le choix entre l’IR ou l’IS dépend de nombreux paramètres, relatifs tant au chiffre d’affaires de la SCI qu’à la situation personnelle des associés, sans oublier le montant des investissements réalisées par cette dernière.