Qu'est-ce qu'un investissement en pierre papier ?

L’investissement en pierre papier désigne un investissement immobilier réalisé de manière dématérialisé. Vous n’êtes pas détenteur physiquement d’un ou plusieurs biens immobiliers, mais d’un titre de propriété ou d’une part d’entreprise investissant dans l’immobilier. Autrement dit, investir dans le pierre papier, c’est diversifier ses actifs en se lançant dans l’immobilier sans en supporter les contraintes.

Les avantages et inconvénients de l’investissement en pierre papier

Les avantages de l’investissement immobilier dématérialisé

En comparaison avec l’investissement direct où il faudra absolument acquérir un bien immobilier, du garage à la maison en passant par le studio étudiant, la pierre papier présente plusieurs avantages.

Voici les plus importants :

• Un produit plus accessible que l’immobilier : un droit d’entrée de 5 000 à 10 000 euros seulement, voire moins sur certaines assurances-vie multisupports
• Un placement encadré par l’AMF Autorité des Marchés Financiers : cette autorité contrôle les sociétés de gestion et le prix des parts, l’investissement est donc clairement défini et sécurisé au maximum
• Un risque dilué : le parc immobilier est confié à un gestionnaire et le risque est mutualisé sur plusieurs biens (locatif, commerce, industrie, etc.), plusieurs lieux géographiques (Paris, province, Europe) et plusieurs locataires, diminuant mécaniquement le risque de pertes
• Absence de gestion ; l’investisseur n’a pas à se préoccuper des réparations, baux locatifs, encaissements de loyers, recouvrement, paiement des impôts fonciers, etc.
• Cession de parts : il est plus facile de céder des parts de SCPI par exemple que de revendre un bien immobilier, surtout s’il s’agit de SCPI de rendement qui ne jouissent pas d’un avantage lié à la défiscalisation
• Possibilité de financer son acquisition via un crédit immobilier : il s’agit d’un levier financier important pour acheter de la pierre papier sans mise de départ

En bref, l’investissement en pierre papier se révèle peu contraignant pour le souscripteur, tout en facilitant la transmission du patrimoine.

Les inconvénients des SCPI et OPCI

Qui dit avantages, dit également inconvénients. Le fait de ne pas être propriétaire direct d’un bien immobilier « physique » implique que le détenteur de parts de SCPI ou d’OPCI réalise avant tout un placement financier plutôt qu’un placement immobilier.

Voici les principaux inconvénients du pierre papier :

• Absence de garantie financière : même si les titres sont non cotés et encadrés par l’AMF Autorité des Marchés Financiers, le risque de perte en capital n’est pas nul. De la même façon, l’absence de rendement en cas de résultat négatif est possible
• Risque de liquidité : le plus souvent, la pierre papier doit être vue comme un placement à moyen ou long terme (10 ans environ). De fait, il s’agit d’un placement plus adapté à l’investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine
• Attente du délai de « jouissance » : il faut généralement attendre de 2 à 12 mois avant de pouvoir bénéficier des premiers rendements ou loyers pour éviter une trop grande volatilité du placement
• Présence de frais de « sortie » : les frais d’entrée ne se paient en réalité que lors de la revente des parts, ce qui explique en outre l’absence de frais de notaire

Au final, les inconvénients sont surtout des règles qui s’appliquent aux produits financiers issus de la pierre papier, à connaître avant d’investir. Ils sont peu nombreux en comparaison des avantages de ce placement.

Les différents types de supports d’investissement en pierre papier

Le pierre papier a la cote et de nombreux supports d’investissement liés cohabitent aujourd’hui sur le marché. On retiendra ainsi les SCPI Société Civile de Placement Immobilier, les OPCI Organismes de Placement Collectif en Immobilier, et les SIIC Société en Investissement Immobilier Cotée.

La SCPI

La SCPI achète des biens immobiliers variés qu’elle met ensuite en location. La société de gestion a alors en charge le parc immobilier et toutes les démarches qui y sont liées.

L’associé achète des parts en pleine propriété ou démembrées (nue-propriété ou usufruit) et encaisse les loyers à hauteurs de ses apports. Ces derniers sont généralement versés tous les trimestres.

Il existe deux grands types de SCPI : les SCPI dites de rendement dont le but est de générer du profit et les SCPI dites défiscalisantes dont le but est de diminuer l’impôt du souscripteur.

L’OPCI

L’OCPI possède un mode de fonctionnement semblable à celui des OPCVM Organisme de Placement Collectif en Valeur Mobilière, à la différence près qu’il investit dans l’immobilier de rapport, donc uniquement locatif.

Les OPCI présentent les mêmes caractéristiques que les SCPI, mais pour y souscrire, le ticket d’entrée est plus modeste. Il faudra le faire via une assurance-vie ou bien en achetant des actions pour diversifier son portefeuille.

La SIIC

Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cotées en bourse. Composées uniquement d’immobilier, l’organisme achète ou construit des biens immobiliers qu’ils gèrent, entretiennent et valorisent.

Le souscripteur d’actions de SIIC est donc actionnaire et perçoit des dividendes. Ces dividendes sont composés d’une part des loyers et plus-values immobilières générés par la SIIC. Pour y souscrire, il faut se diriger vers des produits de type PEA Plan Épargne Actions ou compte-titre.

Les conseils essentiels avant d’investir le marché du pierre papier

Bien que les performances passées ne présagent pas des performances à venir, il est conseillé de se diriger vers des sociétés gestionnaires qui ont déjà affiché des rendements intéressants sur les dernières années.

Il conviendra également d’être vigilant aux différents frais qui peuvent impacter le rendement de l’investissement en prenant soin de bien lire toutes les documentations mises en place par le gestionnaire.

Enfin, comme toujours en matière de diversification de l’épargne, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Vous pouvez investir en SCPI, OPCI ou SIIC tout en mettant une part de votre épargne sur d’autres supports.

Pensez, entre autres, à mixer les temps de placements nécessaires afin de toujours conserver un matelas de sécurité avec de l’épargne disponible. Vous avez trouvé le moyen d’investir dans l’immobilier sans contrainte, n’hésitez pas à consulter un gestionnaire de patrimoine pour connaître les meilleures opportunités du marché à l’instant T.