SCI pour de la location de bien meublé : avantages et inconvénients

La SCI ou société civile immobilière est souvent familial, avec un objet purement civil. En revanche, la location de biens meublés s’apparente à une activité commerciale, contrairement à la location nue.

Dès lors, on pourrait penser que SCI familiale et location en meublé ne font pas bon ménage. Pourtant, l’un n’empêche pas l’autre. Et comme dans tout montage financier immobilier, la SCI pour louer des biens immobiliers meublés présente des avantages et inconvénients.

SCI de biens meublés : quel montage pour être dans la légalité ?

Par défaut, une SCI est soumise à l’IR Impôt sur le Revenu au prorata de la détention des parts de chaque associé. Son objet est civil et ses obligations comptables sont allégées au maximum.

Pour faire de la location en meublé avec une SCI familiale, il faut donc changer de régime fiscal et opter pour la SCI soumise à l’IS Impôt sur les Sociétés. Elle revêt alors un caractère commercial et sa gestion devient plus contraignante.

Notons toutefois une certaine souplesse de l’administration fiscale envers les SCI de taille modeste souhaitant faire de la location meublée. Elle peut rester imposée à l’IR si les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• Les revenus locatifs hors taxes provenant de la location de biens meublés n’excèdent par 10 % des revenus générés par la SCI
• ET la location meublée est une activité secondaire de la SCI ayant un caractère occasionnel

Dans ce cas et seulement dans ce cas, la SCI peut alors bénéficier du statut LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel. On comprend bien que les SCI ne faisant que de la location meublée sont de fait soumises à l’IS…

Avantages de la SCI Pour la location meublée

La SCI de location meublée étant dans 99 % des cas soumise à l’impôt sur les sociétés, elle en tire plusieurs avantages.

La gestion du bien est définie

Tout d’abord, rappelons que la SCI, donnant des meublés en location ou non, est avant tout une structure facilitant la gestion d’un bien à plusieurs. Ce cadre juridique oblige, entre autres, à nommer un gérant et à tenir une comptabilité.

À ce titre, la SCI est donc moins risquée que l’indivision, les problèmes entre les associés pouvant être réglés par la gérance. Ainsi, en cas de mésentente, les actes de gestion sur le ou les biens immobiliers ne sont pas bloqués.

L’amortissement du bien immobilier

Contrairement à une SCI soumise à l’IR, la société civile immobilière de location en meublé soumise à l’IS peut amortir le prix d’acquisition des biens qu’elle détient ainsi que le prix des travaux qu’elle réalise.

Cet amortissement, suivant les règles de l’amortissement comptable linéaire, permet à la fois :

• De déprécier le bien au fil des années et de réduire le montant de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente du bien
• ET de déduire les amortissements sur les immeubles du résultat de la SCI, avec comme effet mécanique la réduction du montant de l’IS à payer

Déduction de la rémunération du gérant

Les statuts de la SCI ou une assemblée générale peuvent décider d’octroyer une rémunération au gérant, pour le dédommager du temps passé et du travail accompli dans l’intérêt de la SCI.

Sa rétribution entre donc dans les charges comptables déductibles de la SCI de location meublée, ce qui a comme effet de venir encore diminuer le montant de l’IS à régler.

L’IS est parfois plus avantageux que l’IR

L’impôt sur les sociétés n’est à payer qu’en cas de résultat comptable positif. Dans le cas contraire, le déficit peut être reporté d’une année sur l’autre pour venir diminuer le résultat futur de la SCI.

L’IS ne s’élève qu’à 15 % du résultat quand celui-ci ne dépasse pas 38 120 euros. On parle d’IS à taux réduit. Il est porté à 28 % si le bénéfice n’excède pas 500 000 euros ou 31 % s’il excède 500 000 euros.

De façon générale, l’option pour l’IS est intéressante si :

• La SCI ne réalise pas un bénéfice supérieur à 500 000 euros
• Les associés sont lourdement imposés à l’IR

La SCI de location meublée a le choix du régime de TVA applicable

Par défaut, le régime de TVA des SCI est le non assujettissement, qu’elles soient de nature civile ou commerciale, imposées à l’IR ou à l’IS. Seules les SCI louant leurs biens immobiliers à des professionnels (baux commerciaux), ou des habitations avec au moins un service accessoire (ménage, petit-déjeuner, fourniture de linge, fourniture d’un service de réception) sont de plein droit assujetties à la TVA.

En revanche, une SCI de location meublée possède la faculté d’opter pour le régime de TVA de son choix. L’assujettissement à la TVA peut se révéler très intéressant si la SCI doit faire de nombreux achats ou travaux, notamment en phase de lancement de la société.

Comme toujours, les avantages procurés peuvent devenir des inconvénients. Tout dépend du projet envisagé, du degré de connaissance des associés et de leur situation patrimoniale.

Inconvénients de la SCI pour la location meublée

La contrainte d’une comptabilité commerciale

La SCI de biens immobiliers en location meublée n’étant pas transparente fiscalement, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette obligation vient alourdir la comptabilité de l’entreprise et les démarches afférentes.

En effet, seule une comptabilité commerciale est acceptée. Il faudra donc avoir la plupart du temps recours à un expert-comptable ou a minima à un logiciel de comptabilité fiable et approuvé par les autorités.

En dehors du coût supplémentaire lié à la comptabilité renforcée de la SCI, qu’il se compte en temps ou en argent, il faut tenir compte des obligations légales, à savoir le dépôt des comptes annuels au Greffe du tribunal de commerce.

Le régime des plus-values immobilières professionnelles

Comme nous l’avons vu, la SCI pour la location de bien meublé imposée à l’IS peut déprécier la valeur du bien dans le temps. Cependant, elle est soumise au régime des plus-values immobilières professionnelles. En cas de revente d’un bien, ce régime est moins favorable que celui applicable aux particuliers.

Cette variable vient limiter la revente à court terme des biens immobiliers. Toutefois, la SCI peut en être exonérée dans les conditions suivantes :

• Valeur de transmission à titre gratuit inférieure à 300 000 euros
• OU Valeur de cession à titre onéreux inférieure à 300 000 euros et absence de relation entre le cessionnaire et le cédant
• ET activité de la SCI en location de biens meublés exercée depuis au moins cinq années

Double imposition des bénéfices

Comme toute entreprise soumise à l’IR, une double imposition est à prendre en compte en cas de versement des dividendes aux associés. Le bénéficie de l’entreprise est d’abord imposé à l’IS au taux progressif de 15 %, puis 28 % ou 31 %.

Les dividendes distribués, quant à eux, correspondent à la part de bénéfice déjà soumise à l’IS et reversée aux associés. Ils sont donc soumis à la flat tax de 30 % (17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu). À noter que chaque associé peut opter, en en informant la SCI l’année précédente, pour le versement des dividendes avec soumission au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il percevra alors les dividendes après paiement des prélèvements sociaux, et devra les soumettre à l’IR dans sa déclaration d’impôt.

Au final, opter pour la SCI de location en meublé est avantageux pour certains projets, mais ne représente pas le meilleur statut pour d’autres. Un comptable, un avocat, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine saura vous aider à faire le meilleur choix quant à la structure à adopter en fonction de votre profil.