Investissement Pinel : 6 pièges à éviter

Le dispositif Pinel se révèle très intéressant pour les investisseurs immobiliers, puisqu’il offre une belle réduction fiscale s’élevant jusqu’à 63 000 euros pour une mise en location de son bien pendant 12 années.

Fort de son succès, l’investissement Pinel a été prorogé par le gouvernement jusqu’en 2024. Pour autant, il ne faut pas tomber dans les pièges de l’appât Pinel et garder à l’esprit l’objectif même du dispositif : louer son bien pour générer un maximum de rentabilité.

Voici les 6 pièges propres au dispositif Pinel dans lesquels vous ne devez pas tomber…

Piège n°1 : le bien n’est pas éligible Pinel

Voici une situation fâcheuse qui arrive pourtant plus souvent qu’on ne le croit, même en achetant sur plan au sein d’un programme immobilier. Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit :

• Être situé en zone éligible, à savoir la zone A bis englobant Paris et certaines villes de sa petite couronne, la zone A englobant l’Île de France, la Côte d’Azur et les métropoles de Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et partiellement Genève, ainsi que la zone B1 englobant les villes de plus de 250 000 habitants, les DROM-COM, la Corse et les villes de La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo
• Être vendu neuf ou en VEFA Vente en l’État de Futur Achèvement, ou avoir fait l’objet de réhabilitation importante
• Être conforme aux normes de performances énergétiques selon l’année de construction du bien (RT 2005, RT 2012 ou RT 2020)
• Être loué nu, constituer la résidence principale du locataire et respecter les plafonds de loyer imposés par la loi Pinel

Assurez-vous de respecter toutes ces règles avant de vous engager dans un achat ou dans des travaux, vous pouvez vous faire aider d’un professionnel avisé dans le domaine, comme un agent immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Piège n°2 : ne pas vous attarder sur l’emplacement du bien

Vous avez un coup de cœur pour un logement en loi Pinel ? Le bien vous plaît et vous aimeriez y vivre, vous avez donc envie d’en devenir propriétaire. On vous comprend, mais vous n’achetez pas votre maison, vous investissez dans un placement à moyen ou long terme.

Ce qui importe, c’est donc de louer votre bien en évitant au maximum les vacances locatives. Alors, peut-être que cet appartement en centre-ville de La Rochelle est charmant, mais peut-être aussi qu’il n’intéresse pas les potentiels locataires. En cause, son emplacement, ses nuisances sonores, son éloignement des transports en commun, son absence d’école à proximité, son insécurité.

Bref, comme dans tout investissement immobilier, le choix de l’emplacement de votre bien est absolument déterminant. Ne marchez pas au feeling, ne vous précipitez pas, et prenez plutôt le temps d’analyser les offres. Privilégiez un emplacement recherché pour son côté pratique, ainsi qu’un logement moderne, fonctionnel et lumineux que vos locataires n’auront aucune envie de quitter.

Pour vous aider à faire votre choix, n’hésitez pas à vous renseigner sur le marché locatif. Un logement situé en zone tendue reçoit une centaine de demandes de locations, qui ne laissent au propriétaire que l’embarras du choix de ses futurs locataires.

Piège n°3 : ne pas profiter pleinement des avantages fiscaux Pinel

Investir en loi Pinel, c’est profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros, mais soumis à un double plafonnement :

• Celui d’un investissement à 300 000 euros maximum d’une part
• Celui du respect des niches fiscales dans la limite de 10 000 euros par an d’autre part

Ainsi, vérifiez que vous payer suffisamment d’impôts pour pouvoir déduire votre avantage fiscal de vos revenus à son maximum. Peut-être vaut-il mieux privilégier un studio à 120 000 euros qu’un T3 à 300 000 euros pour votre foyer fiscal…

Ensuite, vérifiez que vous n’excédez pas le plafond des niches fiscales en investissant en Pinel, sachant que de nombreux autres dispositifs sont intégrés à cette niche. Là encore, un conseille en gestion de patrimoine vous aidera à y voir plus clair.

Piège n°4 : mal évaluer la rentabilité locative du bien

Deux paramètres sont à prendre en compte pour bien mesurer votre rentabilité locative : le loyer que vous allez pouvoir raisonnablement fixer d’une part, et le coût de votre crédit immobilier d’autre part.

En ce qui concerne le loyer que vous allez proposer à vos locataires, il vous faut prendre en compte le plafond imposé par la loi Pinel. « Quel est le montant maximum que je peux fixer pour ma location ? ». Puis vérifier que ce montant correspond au marché immobilier du secteur. Si le loyer est beaucoup trop bas ou au contraire beaucoup trop haut par rapport au marché immobilier local, c’est mauvais signe. Soit vous perdez en rentabilité, soit vous vous exposez à une vacance locative importante.

Et bien entendu, pour évaluer la rentabilité locative, il est nécessaire de savoir ce que votre prêt immobilier va vous coûter. N’hésitez pas à faire un maximum de simulations en amont, et à négocier le taux d’intérêt ainsi que les conditions de votre emprunt. Moins votre prêt coûte cher, plus la rentabilité du bien est élevée.

Piège n°5 : ne pas tenir son engagement Pinel

Vous bénéficiez d’avantages fiscaux dans le cadre de votre achat immobilier Pinel. Comme tout avantage, il est accordé en contrepartie d’un certain engagement. Concernant la loi Pinel, votre engagement tient à la durée de location du bien, définie à l’avance.

Ainsi, vous devez louer votre bien pour une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Plus la durée de location est longue, plus l’avantage fiscal est important. En revanche, si vous ne respectez pas la durée prévue au contrat, en reprenant possession du bien ou en le revendant par exemple, vous perdez les avantages fiscaux qui y sont attachés.

Autrement dit, vous devrez rembourser aux services fiscaux la totalité des réductions d’impôts dont vous avez bénéficié. Autant dire que la facture peut être salée, alors sachez bien à quoi vous vous engagez avant de signer.

Piège n°6 : surestimer la valeur du bien immobilier Pinel

Certains programmes immobiliers poussent comme des champignons. Et c’est tant mieux, car la demande en logement est forte en zone Pinel. Cependant, certains constructeurs en profitent et surestiment la valeur du bien immobilier qu’ils vous vendent.

Vous devez donc vous poser la question suivante : « combien pourrais-je revendre mon bien si je voulais le céder après achat ? ». Et pour cela, il est nécessaire d’évaluer le marché immobilier local, les points faibles et les points forts de votre investissement.

Si votre bien peut se revendre rapidement au même prix, alors il est au prix du marché. S’il peut se revendre à un prix supérieur, alors vous faites une bonne affaire. Si au contraire, il se revend moins cher, alors il s’agit d’un mauvais investissement.

En outre, prenez garde au marché immobilier haussier dans certaines zones. Il pourrait très vite retomber dans les années à venir. En matière d’investissement financier et immobilier, la règle est d’être patient pour dénicher la bonne opportunité.