Qu'est-ce que l'immobilier de services ? Faut-il investir ?

L’immobilier de services, un investissement locatif idéal sur le papier. Pas de recherche de locataires, des loyers garantis, pas de gestion locative, un rendement plus élevé que la moyenne.

Cela donne envie, n’est-ce pas ? Contracter un prêt, devenir propriétaire et encaisser les loyers sans se soucier de rien. Mais, comme tout investissement, ce n’est pas sans risque. Alors, de quoi s’agit-il exactement ? Et est-ce une fausse bonne idée ?

Définition de l’immobilier de services

Une résidence en copropriété avec services intégrés

L’immobilier de services correspond à l’achat d’un ou plusieurs logements situés dans une résidence de services. Cette résidence met à disposition de ses locataires « un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables », comme défini à l’article L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation.

Les services proposé au sein de la résidence peuvent être variés, voici quelques exemples :

• Accueil,
• Restaurant,
• Laverie,
• Salle de sport,
• Piscine,
• Animation, etc.

Parmi les résidences de services, un public spécifique est généralement visé :

• Résidence de tourisme,
• Résidence étudiante,
• Résidence pour personnes âgées,
• Résidence pour personnes handicapées,
• Résidence d’affaires pour les professionnels en déplacement, etc.

Un bail commercial entre propriétaire et gestionnaire de services

Contrairement à un investissement immobilier classique, acheter un bien immobilier au sein d’une résidence de services signifie :

• Acquérir un bien en copropriété,
• Signer un bail commercial avec le gestionnaire.

Une fois propriétaire du bien, vous allez signer un bail commercial définissant le montant de vos loyers. Ceux-ci sont connus à l’avance, garantis et versés par le gestionnaire de services. C’est lui qui se charge de trouver les locataires, de recouvrer les loyers et d’entretenir les locaux.

Le bail commercial, généralement valable pour une durée de 9 ans, peut toutefois être renouvelé après expiration. Mais attention, car il peut être modifié par le gestionnaire, et la révision des loyers à la baisse peut considérablement impacter votre trésorerie.

Faut-il investir dans l’immobilier en résidence de services ?

Outre les avantages que représente la gestion par un tiers, l’immobilier en résidence de tourisme a d’autres atouts à dévoiler. Mais vous allez le voir, chaque avantage comporte des inconvénients.

Une récupération de la TVA

Moins 20 % sur le prix d’achat du bien immobilier, c’est en effet ce que représente la TVA en matière d’investissement dans la pierre. Et la plupart du temps, vous n’en faites même pas l’avance puisque le gestionnaire la fait pour vous.

Attention tout de même, cette réduction n’est acquise que pour une durée de détention d’au moins 20 ans. En clair, vous devrez rembourser la TVA au prorata si vous revendez le logement avant 20 ans.

Une réduction d’impôts

Certaines résidences de services ouvrent encore le droit au dispositif Censi-Bouvard, soit une réduction d’impôt équivalant à 11 % du prix du bien hors terrain. C’est notamment le cas des appartements situés dans une résidence senior, une résidence étudiante ou dans un EHPAD. Mais ce n’est pas le cas en résidence de tourisme ou en résidence d’affaires par exemple.

Si cette réduction d’impôt est attractive, elle empêche cependant le contribuable d’amortir l’achat de leur bien immobilier. Par ailleurs, elle entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 euros par an maximum.

Une option pour le statut LMNP

Par définition, un logement en résidence de tourisme est meublé pour accueillir ses hôtes avec tout le confort dont ils ont besoin au quotidien. Vous pouvez ainsi opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et bénéficier de facto d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes auprès du FISC.

Cependant, dans la majorité des cas (environ 80 % des investissements en location meublée), il est plus intéressant d’opter pour le statut LMNP au régime réel afin de pouvoir déduire toutes les charges et amortissements sur le bien immobilier. Mais cela demande plus de temps, une comptabilité plus poussée et l’envoi obligatoire de liasses fiscales.

Des rendements alléchants

L’objectif d’un placement immobilier est de gagner de l’argent, de s’octroyer un complément de revenus ou tout simplement de penser à sa retraite. Le rendement est donc une donnée importante à prendre en compte. Mais si un rendement affiché entre 2 % et 4 % semble cohérent, un rendement supérieur est à examiner de prêt.

En effet, certaines résidences de services vont afficher des rendements de 5 %, voire 6 %. Mais en contrepartie, votre achat immobilier pourrait bien avoir un prix au-dessus de celui du marché. Et ce n’est pas tout, ce taux peut rapidement mettre en difficulté le gestionnaire, précipitant sa faillite ou la révision de votre bail commercial en votre défaveur.

Des charges réparties également

Être propriétaire sans avoir tout à payer, ne pas subir les contraintes de l’immobilier, peut sembler intéressant. Mais en y regardant de plus près, si vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation, de l’entretien et des petites réparations, votre portefeuille n’est pas à l’abri pour autant.

En effet, il vous reste à payer la taxe foncière, dont la facture peut s’avérer salée en fonction des communes, mais également les grosses réparations, sauf bail commercial contraire. Ainsi, un ravalement de façade, une réfection de toiture ou encore un changement d’ascenseur peuvent vous coûter cher en tant que copropriétaire.

En définitive, tout n’est pas rose en investissant dans l’immobilier de services. Mais il mérite que vous vous y attardiez et se révèle utile dans le cadre de la diversification de vos actifs. Attention toutefois à bien choisir votre gestionnaire et à vous faire accompagner d’un professionnel (avocat, notaire) pour la signature de votre bail commercial !