Un courtier saura-t-il trouver un crédit immobilier même sans apport ?

L’apport personnel est un des freins à l’emprunt rencontrés le plus fréquemment par les ménages. Et ce manque d’apport touche surtout les jeunes, les primo-accédants, ou ceux qui ont fait face à un coup du de la vie.

Cependant, il n’est pas facile, seul, de défendre bec et ongle son dossier de prêt en l’absence d’épargne. C’est pourquoi sans apport, il est recommandé de faire appel à un courtier. Explications…

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

Les établissements bancaires demandent aux emprunteurs qu’ils investissent au moins 10 % du montant total de leur acquisition immobilière. Cela revient à environ 20 000 euros d’apport personnel pour une maison à 180 000 euros, avec 15 000 euros de frais de notaire et 5 000 euros de frais d’intermédiation pour la rémunération d’un courtier ou d’un agent immobilier par exemple.

Soyons clair, cela représente une belle somme quand on est jeune, qui contrait souvent les emprunteurs à repousser leur projet immobilier, le temps qu’ils se constituent une épargne suffisante. Certaines banques sont un peu plus souples en acceptant un peu moins de 10 % d’apport personnel, mais à condition que les frais de notaire soient payés par l’acheteur.

En effet, il faut comprendre que les frais inhérents à l’achat du bien immobilier ne font pas augmenter sa valeur. Ce sont des taxes et honoraires dus par l’acheteur. Si l’emprunteur venait à être défaillant dans le paiement de ses échéances de prêt immobilier, la banque ne pourrait pas récupérer le montant avancé en se servant sur le bien immobilier.

Un prêt sans apport personnel est-il possible ?

En théorie, oui. Cependant, le nombre de crédits immobiliers accordés sans apport personnel est en baisse, et cette donnée devrait s’accélérer dès début 2022. En cause ? Un encadrement plus strict du HCSF Haut Comité de Sécurité Financière, n’ouvrant le droit à dérogation qu’à 20 % des dossiers de prêts sur le marché.

Sur ces 20 % de dossiers pouvant déroger à la règle, 85 % concernent les primo-accédants. Autant dire que si vous êtes déjà propriétaire ou l’avez été dans les deux années précédant votre demande, il sera compliqué d’obtenir un prêt immobilier sans apport. De la même façon, si vous avez 40 ans ou 50 ans, ne pas disposer d’un apport personnel ne relève pas d’une situation classique pour les banques, et elles ont tendance à penser que c’est dû à une mauvaise gestion financière de votre part.

Ainsi, l’apport personnel devient la norme pour tous ceux qui ne sont pas primo-accédants, et prive souvent les ménages les plus modestes de l’accession à la propriété. Une raison solide et étayée auprès de votre banquier devra expliquer l’absence d’apport. Il peut s’agir :

• D’une personne jeune se lançant dans la vie active, n’ayant pas eu l’opportunité de mettre de côté,
• D’une personne veuve chargée de foyer, ayant dû faire face au décès de son conjoint et trouver un emploi,
• D’une personne gérant particulièrement bien ses placements et pouvant prouver que son épargne est plus rémunératrice que le coût d’un prêt.

Dans tous les cas, c’est avant tout une affaire de relation humaine et de politique interne de la banque qui pourra permettre un prêt immobilier sans apport. Autre facteur pouvant influencer une décision, le quota de dossiers dits « dérogatoires ». S’il est déjà atteint, il y a peu de chances que vous obteniez votre prêt.

Quel rôle a le courtier pour un crédit immobilier sans apport ?

Le courtier est un intermédiaire professionnel du crédit faisant le lien entre son client et la banque prêteuse. Grâce à un réseau de partenaires bancaires privilégiés, il sait à quel organisme s’adresser pour obtenir un prêt immobilier sans apport dans l’intérêt de son client.

Par ailleurs, une fois que l’emprunteur lui confie un mandat, il a une parfait connaissance de son dossier emprunteur, et par ricochet de ses points forts comme de ses points faibles. Il saura donc présenter le dossier de son client sous son meilleur jour afin que l’absence d’apport soit contrebalancée par des avantages indéniables.

Enfin, le courtier en crédit immobilier peut solliciter des aides après examen du dossier de l’emprunteur. Ainsi, l’obtention de prêts dits aidés, comme le PTZ Prêt à Taux Zéro ou encore le prêt action logement peuvent se substituer, au moins en partie, en un apport personnel. La banque sera donc plus encline à financer les projets les mieux ficelés.

Cependant, il est bon de rappeler les évidences suivantes :

• Le courtier n’est pas un magicien, si votre dossier est finançable avec son intervention, c’est qu’il l’était sans son intervention,
• L’absence d’apport se paie, même avec un bon courtier, et un taux d’emprunt plus élevé est généralement à prévoir,
• L’absence d’apport supposera quelques contreparties, comme l’engagement d’épargner régulièrement à l’avenir.

Le courtier est-il obligatoire pour trouver un prêt immobilier sans apport ?

Non, en aucun cas ! Bien que ce professionnel constitue un véritable atout grâce à sa maîtrise du marché bancaire, du marché assurantiel et du crédit immobilier, il n’est pas obligatoire d’y avoir recours pour un prêt sans apport.

Vous pouvez constituer vous-même un solide dossier, avec toutes les pièces demandées par les établissements prêteurs et un argumentaire convaincant sur votre absence d’apport. En utilisant notre simulateur de prêt en ligne, vous obtenez gratuitement et sans engagement une étude personnalisée de votre dossier.

Grâce aux données que vous aurez rentrées dans le comparateurs de prêt immobilier, vous aurez les coordonnées des établissements bancaires les plus à même de vous suivre dans votre projet immobilier sans apport.

Nous ne vous le cachons pas, vous aurez probablement quelques refus, selon la période où vous faites la demande de prêt et la qualité de votre dossier, mais rien d’impossible, et chaque négociation est l’occasion de mieux présenter votre projet une prochaine fois.

Cependant, dans un contexte où l’année 2022 s’annonce comme plus difficile pour les ménages les plus fragiles, le meilleur conseil est sans doute de reporter de quelques mois ou années votre projet immobilier, afin de vous constituer un apport et de bénéficier du meilleur prêt possible, avec ou sans intervention d’un cabinet de courtage.