Comment choisir la durée de son prêt immobilier ?

Pour financer l’acquisition de votre bien immobilier, vous allez avoir recours au prêt. Mais vous ne savez pas sur quelle durée le choisir et entendes tout et son contraire. Il est vrai que la durée idéale d’un crédit immobilier dépend de nombreux paramètres, et qu’elle n’est pas la même d’un profil emprunteur à l’autre.

Posez-vous les bonnes questions en suivant notre mini-guide, elles vous aideront à choisir la meilleure durée pour votre emprunt immobilier.

Étape 1 : bien définir son projet immobilier

C’est la question numéro 1 à laquelle vous devez répondre avant même de rechercher un crédit immobilier. Savoir quel bien immobilier vous recherchez est essentiel. Pour cela, il vous faut réfléchir aux questions suivantes :

• Mon projet immobilier est-il pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif ?
• Ai-je besoin d’une maison ou un appartement me suffit-il ?
• Ai-je la nécessité d’être en ville ou puis-je me mettre au vert ?
• La proximité de certains commerces et services est-elle indispensable ?
• Ai-je prévu d’avoir des enfants et d’agrandir le foyer ?
• De combien de chambres dois-je disposer dans mon logement ?
• Quelle est la superficie minimum dont j’ai besoin pour vivre décemment ?
• Suis-je prêt à faire des travaux ou est-ce que je préfère poser mes valises et profiter immédiatement ?
• Est-ce que je privilégie l’immobilier ancien, le neuf, ou est-ce que ce choix m’est indifférent ?

Toutes ces questions préalables vous permettent de définir votre bien immobilier idéal, celui qui offre le meilleur équilibre pour tous les membres du foyer. Une fois ce bilan dressé, vous allez pouvoir éplucher les annonces immobilières en tenant compte de tous vos critères. Le but ici est simple : déterminer le coût moyen de votre acquisition immobilière.

Vous pouvez passer aux questions suivantes, et revenir à l’étape 1 si vous réalisez que votre projet immobilier initial est hors budget. Il vous faudra alors faire des compromis et concessions en revoyant certains critères à la baisse.

Étape 2 : connaître le montant maximum de ses échéances de prêt immobilier

En dehors de toutes considérations relatives à votre futur logement, vous devez maintenant déterminer le montant maximum de vos échéances de prêt. Pour cela, il vous faudra séparer tous vos revenus de vos charges, en créant un fichier avec deux colonnes :

• Lister vos revenus récurrents : ce sont vos salaires fixes et vos primes à caractère habituel, vos pensions alimentaires reçus, vos revenus mobiliers, et dans une moindre mesure vos revenus immobiliers, vos allocations familiales,
• Lister vos charges récurrentes : ce sont les paiements de vos échéances de prêt en cours (crédit à la consommation pour la voiture, la moto, l’équipement de la maison, etc.), vos pensions alimentaires versées et vos dettes familiales ou fiscales.

La liste des revenus et charges concerne tous les emprunteurs si vous contractez un crédit en couple. À ce stade, vous savez que vous avez par exemple 4 000 euros de revenus pour le foyer, et 200 euros de charges pour un crédit automobile non terminé.

Le respect du taux d’endettement exigé par les banques va vous permettre de connaître le montant de votre capacité de remboursement mensuelle. Il est recommandé de se fixer un taux d’endettement n’excédant pas 35 % pour l’acquisition de votre résidence principale.

En d’autres termes, vous pouvez dans notre exemple consacrer 1 400 euros par mois au paiement de vos échéances de prêt (4 000 × 35 % = 1 400). Étant donné que vous avez déjà un crédit à la consommation, votre capacité de remboursement mensuelle pour un crédit immobilier est de 1 200 euros (1 400 - 200 = 1 200).

Vous avez désormais deux indicateurs clé pour affiner votre projet de crédit immobilier : d’un côté le montant de votre prêt, de l’autre le montant maximum que vous pouvez allouer au paiement de vos échéances de prêt.

Étape 3 : déterminer votre capacité d’emprunt sur plusieurs durées

Vous devez bien sûr tenir compte du montant estimé des frais de notaire (en moyenne 8 % dans l’ancien et 3 % dans le neuf), du montant des travaux éventuels et du montant de votre apport personnel pour déterminer l’enveloppe de prêt dont vous avez besoin.

Dans notre exemple, vous avez déterminé que vous aviez besoin d’une maison ancienne de 3 chambres proche de la ville, pour un budget de 300 000 euros en moyenne. Votre apport personnel est de 40 000 euros, il n’y a pas de travaux à prévoir et les frais de notaire s’élèvent à environ 24 000 euros. Vous avez donc besoin d’un crédit immobilier d’un montant de 284 000 euros (300 000 + 24 000 - 40 000 = 284 000).

Utilisez un simulateur de prêt en ligne en entrant le montant de vos mensualités, et estimez votre capacité d’emprunt sur plusieurs années. Dans notre exemple, avec 1 200 euros par mois, nous obtenons les résultats suivants avec les taux moyens d’intérêts bancaires et d’assurance de prêt immobilier en janvier 2022 :

• 192 000 euros sur 15 ans : cette durée est insuffisante pour notre projet immobilier,
• 245 000 euros sur 20 ans : cette durée est encore insuffisante pour notre projet immobilier,
• 289 000 sur 25 ans : cette durée rend notre projet immobilier réalisable.

Vous pouvez donc ajuster la durée de votre prêt en fonction de l’enveloppe dont vous avez besoin, sans toutefois excéder 25 années, maximum de temps généralement accepté par les établissements bancaires.

Étape 4 : comparer le coût du crédit sur plusieurs durées

Si vous avez le choix entre plusieurs durées car votre besoin immobilier est très raisonnable au regard de vos capacités financières, alors vous devez choisir la meilleure durée pour votre prêt immobilier. Celle-ci est celle qui :

• Vous permet d’honorer vos échéances en faisant face aux aléas sereinement,
• Vous permet d’acquérir le bien immobilier qui correspond à vos besoins réels,
• Vous permet de réaliser des économies en abaissant le coût total de votre crédit.

Dans notre exemple, si vous n’aviez eu besoin que de 190 000 euros, vous auriez eu le choix entre diminuer le montant de vos mensualités ou réduire la durée de votre prêt. Sachez que plus un prêt est long, plus il est coûteux, nous l’illustrons par l’exemple :

• Des mensualités de 1 185 euros sur 15 ans : un prêt de 190 000 euros pour un coût total de crédit de 23 000 euros assurances incluses,
• Des mensualités de 950 euros sur 20 ans : un prêt de 190 000 euros pour un coût total de crédit de 33 500 euros assurances incluses,
• Des mensualités de 790 euros sur 25 ans : un prêt de 190 000 euros pour un coût total de crédit de 47 000 euros assurances incluses.

N’hésitez donc pas, si c’est possible pour vous, à raccourcir la durée de prêt, une année en moins seulement, c’est bien souvent plusieurs milliers d’euros économisés.

Enfin, pour réaliser le prêt immobilier avec le meilleur rapport qualité prix sur une durée optimale, usez et abusez des outils de comparaison en ligne pour mettre en concurrences les établissements de crédit entre eux. Celui proposé sur notre site est gratuit, sans frais d’intermédiation et sans engagement.