Prêt immobilier pour construction de maison : quelles particularités ?

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier déjà construit, une construction prend du temps, et vous n’êtes officiellement chez vous qu’après de longs mois d’attente, au moment où le constructeur vous remet les clés de votre nouveau logement.

Cela implique également une adaptation de votre prêt immobilier. En effet, votre financement va être débloqué de façon progressive. Voyons ensemble les particularités qui s’appliquent au crédit construction de votre maison.

Comment bien déterminer le montant de son emprunt quand on fait construire sa maison ?

Pour faire construire votre maison, vous allez signer avec le constructeur de votre choix un contrat. Il est nécessaire de connaître toutes les étapes nécessaires à l’achat de votre maison, pour déterminer précisément le budget dont vous avez besoin.

En effet, la construction d’une maison individuelle implique les frais suivants :

• L’achat du terrain, à moins d’en être déjà propriétaire,
• L’éventuelle viabilisation du terrain,
• Le chiffrage du coût de la construction,
• Le chiffrage des éventuels travaux de finition,
• Les frais de notaire, soit environ 3 % du projet.

De plus, devant la flambée du prix des matériaux, il est recommandé d’anticiper pour faire face à une éventuelle augmentation de tarifs en cours de construction. Cela signifie qu’il est préférable de provisionner en sus de votre épargne 2 à 3 % du prix de la construction.

Le montant de votre emprunt immobilier dans le cadre de la construction de votre maison va donc dépendre du budget total nécessaire à la concrétisation de votre projet d’une part, et du montant de votre apport personnel d’autre part.

Prenons l’exemple de Martine et Alain. Ils achètent un terrain viabilisé au prix de 50 000 euros, ils signent un CCMI (Contrat de Construction d’une Maison Individuelle) au prix de 250 000 euros, ils décident de faire les peintures et sols eux-mêmes au prix de 10 000 euros, et leurs frais de notaire sont estimés à 9 000 euros. Leur apport personnel est de 50 000 euros. Ils sollicitent donc un prêt immobilier construction pour un montant de 269 000 euros (50 000 + 250 000 + 10 000 + 9 000 - 50 000 = 269 000).

Le montant de votre emprunt ne détermine pas le type de prêt dont vous pouvez bénéficier. Il sera donc nécessaire de faire le choix le plus adapté, à la fois relatif à votre projet de construction immobilière et à votre situation personnelle.

Quel prêt immobilier choisir pour une construction de maison ?

Délais pour la construction d’une maison

Sachez qu’entre le moment où vous achetez le terrain et celui où vous emménagez, il vous faut compter en moyenne un an d’attente. Malheureusement, avec la crise sanitaire, la pénurie de matériaux entraîne des délais souvent supérieurs, frôlant allègrement les deux années.

Mais quoi qu’il en soit, la construction de votre maison, que vous passiez par une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), un CCMI ou une auto-construction, nécessite de la patience. C’est le prix à payer pour bénéficier d’une maison flambant neuve. En effet, il faut :

• Trouver le terrain, l’acheter et le viabiliser,
• Signer un contrat de construction ou faire les plans de construction,
• Attendre la livraison d’une maison « hors d’eau, hors d’air »,
• Réaliser les finitions dans votre logement.

Crédit immobilier ou crédit à la consommation

Vous avez donc le choix entre faire plusieurs crédits distincts, le premier pour financer l’achat du terrain, le second pour financer la construction, voire même le dernier pour financer les travaux de finition. Les crédits d’un montant inférieur à 75 000 euros font ainsi l’objet d’un prêt à la consommation, affecté (prêt travaux) ou non (prêt personnel).

Cependant, cette option ne se révèle pas intéressante, sauf si le terrain est acheté en prévision d’un projet qui ne verra le jour que des années plus tard. En effet, le crédit immobilier revient globalement moins cher que le crédit à la consommation, et cela quelle que soit la période où vous réalisez l’investissement.

Il est donc conseillé de financer la totalité de votre projet par le biais du crédit immobilier. Celui-ci peut inclure l’achat d’un terrain, mais également l’achat de matériaux. Et vous bénéficiez d’un avantage de taille, puisque vous pouvez contracter un crédit aux taux d’intérêt attractifs et à la durée longue (jusqu’à 25 ans).

Par ailleurs, vous pouvez compléter votre prêt immobilier construction, qui est un prêt immobilier classique, aux offres suivantes si vous y êtes éligible :

• Le PTZ Prêt à Taux Zéro,
• Le PTZ +,
• Le prêt action logement, etc.

Jusqu’ici, les conditions de financement sont similaires entre la construction d’une maison et l’achat d’une maison. Mais c’est le calendrier de déblocage des fonds et de paiement des échéances qui va changer pour l’emprunteur…

Les spécificités du prêt immobilier construction

Un déblocage des fonds progressif

Lorsque vous faites construire, la banque libère les fonds de votre crédit immobilier au fur et à mesure. En effet, le constructeur est payé conformément au contrat, par tranches successives.

Les appels de fonds sont généralement faits selon le calendrier suivant :

• 15 % du montant de la construction lors du lancement du chantier,
• 10 % lors de l’achèvement des fondations,
• 15 % lors de l’achèvement des murs,
• 20 % lors de la pose du toit,
• 15 % lors de la pose des fenêtres et cloisons (mise hors d’eau hors d’air),
• 20 % lors de la réalisation des travaux d’aménagement (électricité, chauffage, menuiserie, etc.),
• 5 % lors de la réception de votre maison (remise des clés).

Qui dit appel de fonds, dit libération d’une somme par la banque, et donc, remboursement des échéances correspondantes…

Un remboursement immédiat ou différé

Un remboursement immédiat

Si vous optez pour le remboursement immédiat, vous vous retrouvez dans la même situation que l’emprunteur achetant une maison déjà construite. Vous remboursez, dès le début de votre crédit immobilier, le capital et les intérêts (intérêts d’emprunt et d’assurance) à un rythme constant.

Cette solution se révèle être la moins onéreuse, mais elle vous oblige à payer à la fois les mensualités d’un prêt d’une maison dans laquelle vous ne vivez pas encore, et un loyer pour la maison dans laquelle vous vivez déjà. En conséquence, elle est souvent retenue par les emprunteurs logés à titre gratuit le temps de la construction, ou par les emprunteurs ayant un reste à vivre élevé après crédit.

Un différé de remboursement partiel

Avec le remboursement différé partiel, vous remboursez à la banque prêteuse uniquement les intérêts d’emprunt et d’assurance, sans commencer à rembourser le capital.

Bien entendu, plus la construction de la maison avance, plus la somme à rembourser à l’établissement bancaire est élevée en raison des intérêts intercalaires. Cependant, cette solution est intéressante pour commencer à amortir son prêt immobilier en douceur.

Un différé de remboursement total

Avec le remboursement différé total, vous ne remboursez rien à la banque, hormis les frais liés à l’assurance emprunteur. Vous ne commencerez à rembourser votre crédit immobilier qu’à réception de votre maison.

Cette solution vous laisse une grande liberté financière le temps de la construction, mais attention, elle est l’option la plus coûteuse. En effet, le paiement des intérêts intercalaires est reporté en totalité, alourdissant le coût du crédit immobilier.

Les offres proposées par les banques dans le cadre d’une construction de maison sont donc nombreuses. Il est essentiel de bien choisir l’établissement prêteur, mais également d’examiner attentivement les conditions de financement…

Comment trouver votre prêt immobilier pour construire votre maison ?

Le prêt immobilier pour une construction nécessite une présentation de dossier infaillible pour séduire votre interlocuteur. La banque aura besoin de davantage de documents pour étudier votre demande et vous accorder votre crédit immobilier.

Cependant, les conditions d’acceptation de votre dossier ne diffèrent pas de celles exigées pour une transaction immobilière dans l’immobilier ancien. Vos revenus, votre stabilité, votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement seront passés au crible.

Néanmoins, les démarches liées à l’obtention du prêt immobilier peuvent se révéler particulièrement longues si vous les faites seul. C’est pourquoi nous vous recommandons de confier votre demande de prêt immobilier à un courtier expérimenté, ou d’utiliser un comparateur de prêt en ligne.

Ce dernier outil, même s’il ne fait pas tout à votre place, vous fera gagner du temps et de l’argent, ce qui s’avère précieux au moment d’acheter une maison à construire. La simulation est fiable, gratuite et sans aucun engagement de votre part. En quelques clics, vous pourrez sélectionner les banques les plus susceptibles de vous suivre dans votre projet immobilier.