Quels sont les risques en investissant dans une SCPI ?

La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est sans doute le placement dit « pierre papier » le plus connu des investisseurs. En effet, on en entend beaucoup parler depuis plusieurs années, car elles offrent un rendement intéressant pour un risque modéré. De ce fait, nombreux sont les épargnants à se tourner vers ce support plutôt que sur celui du fonds en euros de l’assurance vie.

Malgré l’attractivité réelle que représentent les SCPI, les risques de cet investissement ne sont pas à négliger. En effet, les SCPI, même si elles sont réputées sûres, peuvent subir les aléas inhérents à leur marché. On fait le point sur les cinq risques principaux à prendre en compte avant d’investir dans les SCPI, une donnée essentielle pour ne pas se tromper.

Rappel : c’est quoi une SCPI ?

Investir dans une SCPI est un placement indirect dans l’immobilier. En conséquence, vous ne subissez pas les inconvénients liés à la détention de biens immobiliers physiques. En réalité, vous achetez les parts d’une société qui achète et gère à votre place un parc immobilier à votre place.

En contrepartie des parts que vous détenez et de l’argent que vous apportez, la SCPI vous rémunère grâce aux revenus issus des loyers qu’elle génère, en déduisant les frais de gestion qui lui incombent. Ce n’est pas à vous de trouver un locataire, de vous soucier de sa solvabilité, d’encaisser ou de recouvrir des loyers, ou encore de réaliser des travaux.

La SCPI dans laquelle vous détenez des parts peut réaliser des opérations immobilières variées, allant de la gestion d’un parc locatif à des particuliers comme à des professionnels. Elle peut donc acheter des appartements, maisons, bureaux, commerces ou autres locaux d’activité.

Le patrimoine détenu par les meilleures SCPI est donc important et diversifié. Cette variable permet de réduire le risque de perte liée au marché immobilier et d’optimiser la gestion locative à grande échelle, ce qui vous serait impossible en investissant vous-même dans l’immobilier physique.

Les risques à connaître avant d’investir en SCPI

Si l’investissement pierre papier est a priori intéressant, il ne convient pas de foncer tête baissée en mettant toutes ses économies dans la première SCPI venue. Comme tout placement immobilier, la SCPI comporte des risques, que l’on peut répartir en cinq catégories distinctes.

Risque numéro 1 : le risque de liquidité

Acheter des SCPI est un acte assez simple. Il vous suffit de contacter un courtier, un gestionnaire de patrimoine, une SCPI, ou encore un site spécialisé pour passer la transaction en quelques minutes.

Oui, c’est vrai. Mais quand on achète des parts de SCPI, le ticket d’entrée est de plusieurs milliers d’euros, le plus souvent compris entre 5 000 et 10 000 euros minimum. Et cet investissement suppose de supporter des frais d’entrée, de l’ordre de 8 à 10 %.

L’achat de SCPI est donc un placement financier à moyen, voire long terme. On estime en effet qu’il est nécessaire de conserver ses parts 8 à 10 ans pour que son investissement devienne rentable.

En matière de liquidité, vous ne pourrez céder vos parts qu’à une personne souhaitant investir dans la SCPI choisie, ou déjà détentrice de parts. En d’autres termes, vous vous exposez à un risque de liquidité, puisque vous trouverez difficilement un acheteur les premières années, ou revendrez vos parts à perte.

En cas de crise économique ou de crise immobilière, vos avoirs peuvent donc rester bloqués plusieurs semaines, voire plusieurs mois. L’idée ici n’est pas de prendre peur, mais de comprendre qu’on ne peut pas revendre ses parts à tout moment, certaines périodes étant plus propices que d’autres.

Risque numéro 2 : le risque de défaillance

Le risque de défaillance du gestionnaire est limité, ce qui est de nature à rassurer les investisseurs en SCPI. En effet, la société de gestion est agréée par l’AMF Autorité des Marchés Financiers, ce qui suppose un contrôle rigoureux des gestionnaires.

De plus, si le gestionnaire agréé par l’AMF venait à être défaillant, les détenteurs de parts peuvent lancer l’alerte. Ce cas de figure demeure très rare, mais s’il se produit, l’AMF transfère alors la gestion des actifs à une autre structure agréée, mettant ainsi les investisseurs à l’abri.

Le vrai risque de défaillance repose davantage sur les choix de la société de gestion, qui a pu tout miser sur un profil de locataires particulier. Si ces derniers viennent à ne plus payer, ou à payer seulement partiellement leurs loyers, le risque de défaillance est présent.

C’est pour cette raison qu’il est opportun de se diriger vers une ou plusieurs SCPI ayant un patrimoine diversifié et une vacance locative faible. Plus la SCPI comporte différents types de locaux, différent types de locataires et réalise des investissements variés, moins le risque de défaillance est prononcé.

Risque numéro 3 : le risque de diminution des revenus locatifs

Un marché immobilier en berne, une crise sanitaire, une crise financière, et voici que le taux d’occupation baisse et que le nombre d’impayés explose. Ces conséquences ont pour effet direct de diminuer mécaniquement les revenus locatifs dégagés par la SCPI, et donc votre rémunération.

Cependant, la mutualisation des risques vient nuancer ce phénomène pourvu que vous choisissiez les meilleures SCPI disponibles sur le marché. En variant les localisations des biens immobiliers, leur nature et le profil des locataires, la diminution des revenus locatifs est limitée.

À noter qu’à ce titre, il est judicieux d’opter pour une SCPI à capital variable, plutôt que pour une SCPI à capital fixe. La première va augmenter son capital pour maintenir le prix des parts sur le marché, tandis que la seconde risque de les diminuer pour garantir un rendement suffisant.

Risque numéro 4 : le risque de baisse de rendement

Ni le capital, ni les intérêts ne sont garantis lorsque vous investissez dans les SCPI. Il s’agit en effet, au même titre que les actions, d’un actif financier soumis aux aléas du marché, en l’occurrence le marché immobilier dans le cas présent.

Les cycles baissiers de l’immobilier existent, et viennent directement diminuer le rendement attendu, voire engendrer un rendement négatif. Sous l’emprise de la panique, les détenteurs de parts tentent de vendre et réalisent des pertes sèches.

Fort heureusement, les SCPI affichent, en moyenne, des rendements de l’ordre de 4 à 5 % par an, soit des taux bien supérieurs aux livrets, aux fonds euros de l’assurance vie. De plus, les SCPI demeurent moins risquées que les marchés boursiers de niche ou les investissements spéculatifs par exemple.

Risque numéro 5 : le risque fiscal

Il n’existe pas à proprement parler de « risque fiscal » en investissant en SCPI, mais il existe une méconnaissance de la fiscalité attribuable à ce placement. Si les rendements sont nets de frais de gestion, ils restent soumis aux règles de taxation fiscales lorsqu’ils sont perçus.

Il est essentiel de tenir compte de cette donnée pour estimer dès la souscription de ses parts de SCPI son rendement net. Et celui-ci dépend en partie de votre imposition sur le revenu, explications…

Les SCPI sont considérées comme des revenus fonciers et sont soumis à double imposition :

• L’impôt au titre des prélèvements sociaux, soit 17,2 % actuellement,
• L’impôt au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Autrement dit, tous les contribuables ne seront pas soumis aux mêmes charges fiscales. Prenons l’exemple d’un investissement en SCPI de 100 000 euros pour simplifier notre calcul. En 2022, le rendement est de 5 %, soit 5 000 euros (100 000 × 5 % = 5 000 €).

Monsieur X est dans la TMI Tranche Marginale d’Imposition basse de 11 %. Il paiera donc 860 euros de prélèvements sociaux (5 000 × 17,2 % = 860 €) et 550 euros d’impôt sur le revenu (5 000 × 11 % = 550 €). En tout, il sera imposé 1 410 euros pour ses revenus de SCPI (860 + 550 = 1 410 €). Son rendement net sera donc de 3 590 euros (5 000 - 1 410 = 3 590 €), soit 3,59 %.

Monsieur Y est dans la TMI la plus haute, soit 45 %. Il paiera le même montant de prélèvements sociaux que Monsieur X, mais sera imposé 2 250 euros (5 000 × 45 % = 2 250 €) au titre de l’impôt sur le revenu. En tout, il sera imposé 3 110 euros pour ses revenus de SCPI (860 + 2 250 = 3 110 €). Son rendement net sera donc de seulement 1 890 euros (5 000 - 3 110 = 1 890 €), soit 1,89 %.

En définitif, investir en SCPI ne s’improvise pas. Ce doit être une action mûrement réfléchie en amont, nécessitant éventuellement l’aide d’un conseiller fiscal ou d’un gestionnaire de patrimoine. Il est primordial de bien définir son horizon de placement, et de bien choisir la société gestionnaire ainsi que la SCPI avant de se lancer.