Défiscaliser ses revenus fonciers ? Quelle stratégie mettre en place ?

Investir dans l’immobilier locatif participe à se constituer un patrimoine, financé en partie par les loyers, les fonds de placement immobilier dans des OPCI¹ ou SCPI², ou encore les revenus de SCI³. Quel que soit l’investissement immobilier réalisé, l’avantage patrimonial est contrebalancé par l’imposition, sachant que les revenus fonciers sont les plus soumis à la fiscalité en France. Rassurez-vous, des dispositifs existent pour les défiscaliser.

La défiscalisation, qu’est-ce que c’est ?

Il convient en premier lieu de définir ce qu’est la défiscalisation immobilière. Elle consiste à investir dans l’immobilier pour récupérer une partie de l’investissement sous forme de réductions ou déductions d’impôts concédées par l’Etat. On parlera souvent d’optimisation fiscale qui regroupe des mesures légales mentionnées dans le code général des impôts.

Notons que la défiscalisation ne bénéfice pas qu’aux investisseurs, mais aussi à l’Etat. En effet, par ces procédés mis en œuvre, l’Etat assure la relance et le renouvellement du parc locatif national privé qui facilite l’accès aux zones tendues et aide au logement des ménages les plus modestes. Par effet papillon, ce dispositif créé de l’emploi, de la richesse et génère donc de l’impôt français. Les procédés de défiscalisation favorisent donc l’économie réelle. Le gagnant-gagnant n’est-il pas le meilleur des compromis ?

Pourquoi vouloir défiscaliser ses revenus fonciers ?

Les revenus fonciers les plus connus sont les recettes qu’un particulier récupère de la mise en location d’un bien immobilier non-meublé (habitation, local, bureau, entrepôt, etc.), mais ils peuvent aussi relever d’un investissement dans une société foncière type SCI (Société Civile Immobilière) qui consiste à détenir des parts sociales de la société, elle-même propriétaire de biens immobiliers.

Percevoir des revenus fonciers est donc généralement gage de possession d’un patrimoine immobilier. Tout irait bien dans le meilleur des mondes si la fiscalité n’était pas de la partie ! Et oui, dès lors que l’on emploie le terme « revenu », on peut lui associer celui « d’imposition ».

Les revenus fonciers sont calculés par l’opération « loyers perçus – charges ». Le contribuable se voit donc doublement impacté fiscalement :

• D’une part par le fait de déclarer les revenus fonciers sur la déclaration annuelle de revenus, ce qui impacte le calcul de la TMI (Tranche Marginale d’Imposition), qui correspond au taux auquel les revenus sont taxés au sein de la tranche d’imposition ;
• D’autre part par les prélèvements sociaux, et notamment la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) qui représentent à elles deux un taux fixé à 17,2 %.

Ainsi, les revenus fonciers entraînent une hausse du net imposable, donc une hausse de l’impôt sur le revenu.

Mieux comprendre l’imposition des revenus fonciers

Deux régimes d’imposition des revenus fonciers sont possibles. Il convient donc de les simuler pour opter pour la plus intéressante, sachant que le choix fait sera non modifiable durant trois années. Des simulateurs en ligne vous orienteront vers le régime le plus convenable selon vos revenus fonciers.

• Le régime micro-foncier: Dans ce cas, le montant des revenus fonciers à déclarer doit être inférieur à 15 000 €, ce qui fera bénéficier le contribuable d’un abattement de 30 % de sa base imposable correspondant à un forfait de charges déductibles. Les 70 autres pourcents restent soumis au barème de l’impôt sur le revenu ;
• Le régime réel: Il s’agit des revenus fonciers à déclarer, généralement supérieurs à 15 000 €, mais ce régime permet également de déclarer ceux inférieurs. Sous le régime réel, l’abattement forfaitaire n’existe pas. En revanche, certains frais et charges peuvent être déduits, comme notamment les dépenses de réparation ou d’entretien du bien immobilier, les sommes dépensées par le propriétaire pour le compte du locataire qui n’a pas encore remboursé sa dette, et les frais de gestion ou de copropriété (taxe foncière, provisions de charge, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, etc.).

Comment défiscaliser ses revenus fonciers ?

Vous l’aurez compris, défiscaliser ses revenus fonciers devient presque un objectif pour les contribuables concernés dont les avoirs immobiliers dégagent du bénéfice avec pour stratégie donc la création de charges afin que la déclaration fasse apparaître un solde nul voire un déficit, pour éviter l’imposition. Précisons bien que ce procédé est entièrement légal et tout légitime. Voici donc quelques façons d’y parvenir.

Créer un déficit foncier

Ce procédé s’appelle « opération de déficit foncier ». Il consiste à acquérir un bien ou à investir dans l’immobilier nécessitant de lourds travaux de rénovation, et à réaliser ces travaux en vue d’une location à usage d’habitation. Dans ce cas, le budget rénovation permettant la remise aux normes est considéré fiscalement comme une charge déductible de l’ensemble des revenus fonciers. Cette dernière précision est importante car c’est là tout l’intérêt stratégique de la démarche. Les déficits fonciers générés par un bien s’imputent prioritairement et sans limite à l’ensemble des revenus fonciers existants.

Donnons un exemple concret pour mieux comprendre : Un propriétaire de deux biens mis en location génère un bénéfice foncier par les loyers perçus à hauteur de 25 000 € annuels, qu’il devra déclarer comme revenus perçus. Imposé à hauteur de 30 %, auxquels s’ajouteront les cotisations sociales, le propriétaire se verra imposé 8300 € générés uniquement par ces deux biens. En investissant dans de l’ancien à rénover qui est appelé « produit de déficit foncier », il génère une dette pour réaliser les travaux de 100 000 €. Ainsi, il pourra imputer 10 700 € maximum chaque année sur l’ensemble de ses revenus durant six années consécutives, puis chaque année ce même montant uniquement sur ses revenus fonciers jusqu’à atteindre le solde des 100 000 € investis, avec une limite tout de même fixée à 10 années de reportabilité.

Ainsi, le déficit foncier permettra au contribuable de gommer l’imposition sur les autres biens, pourtant sources de revenus fonciers. Le calcul étant « loyers perçus – charges », l’opération 8300 € - 10 700 € offre une parfaite défiscalisation au propriétaire. Evidemment, cela sous-tend l’acquisition du bien et la réalisation des travaux de rénovation, donc le jeu de la fiscalité ne fait pas sortir totalement gagnant, et n’est pas ouverte à tous les budgets.

Sachez enfin qu’il est également possible d’investir dans des SCPI de déficit foncier. Le principe est exactement le même, à la seule différence que, là où chaque porteur de part aurait récupéré sa quote-part de bénéfice, il récupère là sa quote-part de déficit à imputer à ses propres revenus fonciers. Si l’objectif est le même, le définit foncier créé sera bien moins important que sur un investissement immobilier en propre.

Créer une charge foncière

Le principe de création d’une charge repose sur le démembrement de propriété. La pleine propriété d’un bien rassemble deux éléments :

• La nue-propriété qui est le fait d’être fin propriétaire du bien, aussi appelée l’abusus,
• Et l’usufruit qui comprend lui-même l’usus qui est le droit d’utiliser le bien, autrement dit de l’habiter, et le fructus qui est le droit d’en percevoir les fruits, autrement dit de le louer et d’en toucher les loyers.

Aussi, le démembrement consiste en la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit. Rappelons-nous bien que l’usufruit correspond aux revenus fonciers perçus par la mise en location. Pour viser la défiscalisation, deux options se présentent à l’acquéreur :

• Celle de cibler un immeuble grevé temporairement d’usufruit, donc décoté entre 30 et 50 %. Ne pas se prévaloir de l’usufruit durant la durée de remboursement du prêt n’apporte aucun revenu foncier, donc un solde nul, mais l’investisseur peut même déduire de sa fiscalité les intérêts d’emprunt qui constituent donc une charge, ce qui provoque un déficit foncier sur le bien. Dans ce cas, le déficit foncier créé permettra au contribuable d’absorber l’imposition sur les autres biens, pourtant eux sources de revenus fonciers ;
• Ou bien celle d’investir dans une SCPI qui est l’exemple parfait de ce dispositif de démembrement, puisque c’est son principe-même : investir dans l’immobilier pour n’en percevoir que la nue-propriété, et céder l’usufruit à une société de gestion, souvent un bailleur social, qui se verra imposé en conséquence. C’est bien pour leurs avantages fiscaux qu’elles sont si prisées des investisseurs.

Investir dans l’immobilier soumis à la loi Pinel

Créée en 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle consiste en l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans le but de le mettre en location pour une durée minimale de 6 années pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt. Instaurée dans le cadre du Plan de Relance Logement, elle vise trois objectifs :

• Favoriser l’investissement particulier dans l’immobilier neuf à destination locative,
• Stimuler la construction de logements dans les zones dites tendues, qui sont des villes où la demande de logement dépasse l’offre, pour lutter contre les difficultés à se loger,
• Développer l’offre de logements locatifs aux loyers contrôlés et raisonnables puisque le logement doit être loué à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés.

Grâce au dispositif Pinel, une réduction d’impôts est appliquée par pourcentage du coût total de l’opération, par pallier, selon la durée d’engagement de location :

• Durée d’engagement de location de 6 ans : réduction fiscale de 12 %,
• Durée d’engagement de location de 9 ans : réduction fiscale de 18 %,
• Durée d’engagement de location de 12 ans : réduction fiscale de 21 %.

Sachez tout de même que le coût total de l’opération sera plafonné à 300 000 € pour le bénéfice loi Pinel.

La location meublée

Si le régime micro-foncier propose un abattement forfaitaire de 30 % correspondant à un forfait de charges déductibles, le régime micro-BIC proposera un abattement forfaitaire de 50 % à condition que la location soit meublée. Pour être considérée meublée, une location doit comporter plusieurs éléments obligatoires imposés par la loi, comme notamment une literie complète, l’électroménager essentiel, le nécessaire à l’entretien ménager, du mobilier de rangement et le nécessaire de restauration.

Fiscalement parlant, mieux vaut donc mettre en location un bien meublé que vide.

¹ OPCI : Organismes de Placement Collectif Immobiliers
² SCPI : Sociétés Civiles de Placement Immobilier
³ SCI : Sociétés Civiles Immobilières