Imposition et fiscalité des SCPI : le dossier complet

L’investissement en SCPI, volontiers qualifié de « pierre papier » a le vent en poupe. Il séduit de plus en plus de Français et concurrence de près l’assurance vie, qui n’a qu’à bien se tenir.

À la clé pour les détenteurs de parts de SCPI, un rendement attractif, un portefeuille diversifié et les avantages de l’immobilier sans les inconvénients liés à la gestion d’immeubles physiques.

Bien que le risque de perte de capital existe, les SCPI sont contrôlées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et le plus souvent sûres. Néanmoins, avant d’investir, il convient de bien comprendre l’imposition et la fiscalité de ce placement.

Car oui, les SCPI font l’objet de plusieurs taxes. Loin d’être rédhibitoires, il faut les connaître pour savoir à quoi s’attendre d’une part, et pour bien déclarer au fisc les différents types de revenus qu’elles génèrent d’autre part. Décryptage…

Imposition et fiscalité des loyers des SCPI

Les sociétés de gestion encaissent les loyers de la SCPI. Il s’agit donc de revenus fonciers, qu’il faudra déclarer soit dans le cadre du régime micro-foncier, soit dans le cadre du régime réel. Ce choix peut relever d’une obligation ou d’une option selon votre situation. Explications…

Le régime micro-foncier avec les SCPI

En matière d’immobilier, le régime micro-foncier vous est applicable de plein droit si vous y êtes éligible. Il s’agit d’un régime forfaitaire, vous permettant de bénéficier automatiquement et sans justificatifs d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers déclarés. En d’autres termes, si vous déclarez 1 000 euros de loyer, l’administration fiscale n’en retiendra que 700, peu importe le montant des charges réellement supportées.

Pour être d’office affilié au régime micro-foncier, vous devez respecter les trois conditions cumulatives suivantes :

• Ne pas dépasser 15 000 euros de revenus fonciers déclarés par an,
• Déclarer des revenus fonciers provenant d’un bien immobilier détenu en direct et mis en location nue,
• Ne pas bénéficier d’autres avantages fiscaux grâce à des SCPI ou des revenus immobiliers classiques.

Le régime micro-foncier est un choix idéal si vous avez peu de charges ou d’intérêts d’emprunt à payer dans le cadre de vos investissements immobiliers. La déclaration de revenus est en effet plus simple à réaliser, et les risques d’erreur sont diminués.

Malgré tout, sachez que même si vous êtes éligible au régime micro-foncier, ce choix n’est pas toujours le plus favorable. C’est pourquoi vous pouvez toujours opter pour le régime réel. Mais attention, cette option est irrévocable pour une période de 3 ans, et un calcul dans le temps s’impose donc pour arbitrer judicieusement entre les deux régimes.

Le régime réel avec les SCPI

Le régime réel, comme son nom l’indique, ne propose aucun abattement de la part de l’administration fiscale. En revanche, le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers les charges et emprunts qu’il supporte pour son investissement immobilier.

Ce régime s’avère souvent avantageux pour les détenteurs de parts de SCPI ayant financé leur investissement à crédit. Ils peuvent en effet déduire des recettes brutes encaissées les charges supportées par la SCPI, mais également les intérêts d’emprunt, les frais de dossier bancaire, les frais de garantie et les frais d’assurance liés.

De manière générale, il est conseillé d’opter pour le régime réel si vous supporter des charges réelles supérieures à 30 % des revenus bruts générés, le tout lissé sur une période d’au moins 3 ans, puisque c’est le temps minimal imposé par l’administration fiscale pour l’option au réel.

La déclaration des revenus fonciers au réel peut sembler de prime abord fastidieuse, car il est nécessaire de remplir l’annexe Cerfa 2044. Cependant, les détenteurs de parts de SCPI peuvent être rassurés, car ils reçoivent chaque année de la part de la société de gestion un IFU (Imprimé Fiscal Unique). Ils n’ont donc plus qu’à reporter les sommes dans les bonnes cases.

Le montant de la taxation des loyers en SCPI

Que vous soyez au régime micro-foncier ou au régime réel, le montant de vos revenus fonciers retenus par le fisc seront imposés par la double peine suivante :

• Les prélèvements sociaux, fixés à ce jour à 17,2 %,
• L’imposition au taux de votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition).

Autrement dit, un contribuable non imposable ne paiera que les prélèvements sociaux, générant ainsi une marge intéressante, tandis qu’un contribuable avec une TMI de 30 %, 41 % ou 45 % verra ses bénéfices fondre comme neige au soleil.

Bon à savoir : le prélèvement à la source est applicable aux revenus fonciers, les revenus seront donc imposés chaque mois sur la base des revenus de l’année précédente, et feront l’objet d’une régularisation en septembre de l’année en cours.

Imposition et fiscalité des plus-values des SCPI

À l’instar d’un investissement immobilier classique, les sociétés de gestion en charge des SCPI peuvent réaliser des plus-values lors de ventes d’immeubles. Mais ce n’est pas tout, vous pouvez également réaliser des plus-values en direct lorsque vous revendez vos parts de SCPI. Explications…

Plus-values liées aux cessions immobilières avec les SCPI

Lorsque la société de gestion cède un actif immobilier, elle est imposée selon le barème des plus-values immobilières, sur la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition. Cette plus-value est fortement imposable si la revente intervient rapidement après l’acquisition, alors qu’elle bénéficie d’abattements intéressants chaque année de détention passée.

Mais dans tous les cas, cette déclaration de plus-value immobilière est établie directement par la société de gestion, via le notaire en charge de la transaction. Vous n’avez donc pas à vous en soucier, il vous suffit de reporter dans votre déclaration d’impôt les montants déclarés sur votre IFU.

Que la plus-value de cession immobilière soit mise en réserve par la société de gestion, ou distribuée aux investisseurs, elle a déjà été imposée par le biais du gestionnaire. Elle sera juste retenue pour déterminer votre RFR (Revenu Fiscal de Référence).

Plus-values liées à la vente des parts de SCPI

Dans le cadre de la cession de vos parts de SCPI, c’est le contribuable qui est directement imposable au titre de la plus-value immobilière, et non la société de gestion. Bien entendu, vous ne serez imposé que si vous générez bien une plus-value lors de la revente de vos parts de SCPI, qu’elle soit partielle ou totale.

Une plus-value est réalisée si le prix de vente des parts est supérieur à leur prix d’achat majoré des frais d’acquisition (appelés également frais de sortie). L’imposition est double, au titre d’un taux forfaitaire à l’impôt sur le revenu d’une part, et au titre des prélèvements sociaux d’autre part :

• Taux forfaitaire de 19 % en ce qui concerne l’impôt sur le revenu,
• Taux de 17,2 % en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

C’est donc une imposition maximum de 36,2 % qui attend l’investisseur lors de la revente de ses parts. Heureusement, ce taux est maximum, et généralement inférieur, puisqu’il bénéficie d’un abattement pour durée de détention. À noter qu’il est conseillé de conserver ses parts de SCPI au moins 8 années.

Ainsi, vous bénéficiez d’un abattement au titre de l’impôt sur le revenu pour votre plus-value, de :

• 6 % par an entre la 6^e et la 21^e année de détention,
• 4 % les années suivantes,
• L’exonération est donc totale à compter de la 23^e année de détention.

Par ailleurs, vous bénéficiez d’un abattement au titre des prélèvements sociaux pour votre plus-value, de :

• 1,65 % par an entre la 6^e année et la 21^e année de détention,
• 1,60 % par an pour la 22^e année,
• 9 % entre la 23^e et la 30^e année,
• L’exonération est donc totale à compter de la 30^e année de détention.

Bon à savoir : les cessions de parts de SCPI inférieures à 15 000 euros sont exonérées sans condition de durée de détention, et les plus-values supérieures à 50 000 euros font l’objet d’une surtaxe.

Imposition des intérêts financiers des SCPI

Les intérêts financiers déclarés par les SCPI sont généralement négligeables, car ce n’est pas leur vocation première. Cependant, elles peuvent placer leurs liquidités sur des comptes à terme ou livrets d’épargne dans l’attente d’une opportunité immobilière. Il s’agit donc de placements financiers à court terme, sans risque et peu rémunérateurs.

Pour autant, même si les intérêts générés sont faibles, de l’ordre de 10 centimes à 1 euro par part détenue et par an, il convient de les déclarer aux services fiscaux pour être un contribuable irréprochable.

Ces revenus financiers sont imposés de plein droit au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) avec une flat tax de 30 % composées de prélèvements sociaux de 17,2 % et d’impôt de 12,8 %. Vous pouvez néanmoins, sur option, préférer l’imposition au barème progressif, dans quel cas vous paierez les prélèvements sociaux de 17,2 % et un impôt selon votre TMI. Cette option n’est intéressante que pour les personnes ayant une imposition nulle (TMI de 0 %) ou faible (TMI de 11 %) et est valable pour l’ensemble des revenus financiers.

Vous n’avez aucune démarche à réaliser pour déclarer les intérêts financiers des SCPI, sauf si vous avez opté pour le barème progressif, dans quel cas vous déclarerez ces maigres revenus en même temps que ceux de vos livrets d’épargne fiscalisés.

Assujettissement à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) des parts de SCPI

C’est un sujet auquel on ne pense pas toujours, car on associe souvent les SCPI au rendement, et donc aux produits financiers. Or, les SCPI sont bien imposées au titre de l’immobilier, même si la détention des immeubles n’est pas directe.

Ainsi, les parts de SCPI sont bien assujetties à l’IFI, au même titre que l’immobilier locatif. Là encore, la valeur IFI des parts de SCPI vous est transmise chaque année sur l’IFU remis par la société de gestion.

Vous pourrez donc directement ajouter la valeur des parts de SCPI au sein de votre déclaration IFI. Attention cependant, investir en SCPI peut rendre redevable de l’IFI certains contribuables qui jusque là n’entraient pas dans ce périmètre. Il convient donc de s’attarder sur la question afin de voir si le jeu en vaut la chandelle en comparaison avec d’autres investissements financiers.

Le cas particulier de la fiscalité des SCPI à l’étranger

Les SCPI, même françaises, peuvent tout à fait investir dans l’immobilier à l’étranger. Dans ce cas, elles sont propriétaires d’immeubles situés en dehors de notre territoire. Généralement, cela ne pose pas de problème au contribuable, car les SCPI investissent dans des pays ayant signé une convention fiscale avec la France.

De ce côté, il y a même de bonnes affaires à réaliser, notamment avec les SCPI travaillant en Allemagne. En effet, la fiscalité y est bien plus douce, et la double imposition est neutralisée par l’octroi d’un crédit d’impôt. Ce sont donc des rendements plus intéressants au final pour l’investisseur.

Attention tout de même, les investissements à l’étranger peuvent être source d’erreur tant les règles fiscales diffèrent d’un pays à l’autre. N’hésitez pas à vous rapprocher de la société de gestion et / ou d’un conseiller en patrimoine afin de ne pas commettre d’impair.

Les cas particulier de la fiscalité des SCPI au sein de l’assurance vie

Il est possible d’investir en SCPI directement sur un contrat d’assurance vie proposant des supports en unités de compte avec SCPI. Les rendements sont moins importants et le choix des SCPI restreintes, mais vous bénéficiez en contrepartie du régime fiscal avantageux de l’assurance vie.

Autrement dit, et sans rentrer dans les détails propres au placement préféré des Français, vous n’êtes pas imposés sur les unités de compte détenues tant que vous ne faites pas de rachat partiel ou total. En sus, vous aurez droit à un abattement pour tout retrait effectué après 8 années de détention.

Vous voici désormais bien armé pour faire face sereinement à l’imposition et à la fiscalité particulière des SCPI grâce à ce dossier. Si malgré tous nos efforts, cela vous semble complexe, sachez que la société de gestion est là pour vous aider lors de votre déclaration de revenus. Par ailleurs, un conseiller fiscal ou un conseiller en gestion de patrimoine avertis sauront vous aider à choisir les meilleures SCPI en fonction de votre situation.