Nu-propriétaire : définition ? Quels droits ? Quelle fiscalité ?

La nue-propriété est le couteau-suisse de l’immobilier. Outil à la fois de constitution et de transmission de patrimoine, d’optimisation fiscale, de prévoyance et d’anticipation à la retraite, le tout ex-nihilo parfois : Investir en nue-propriété dans le communément appelé « Pierre-papier » est assurément l’un des placements à long terme présentant le meilleur ratio risque – rendement. Que se cache-t-il derrière ce terme saugrenu ? Déchiffrons l’énigme ensemble !

La nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

Pour mieux comprendre la nue-propriété, il convient d’abord de la situer dans un ensemble. Trois éléments forment la pleine propriété d’un bien :

• L’usus qui est le droit d’user du bien, autrement dit d’y habiter ;
• Le fructus qui est le droit de percevoir les fruits du bien, autrement dit de le louer ;
• L’abusus qui est le droit de disposer du bien à terme, autrement dit de le vendre, de le donner ou de le léguer par un acte testamentaire.

Il arrive parfois que ces trois éléments soient séparés et n’appartiennent pas à la même personne. On parlera dans ce cas de « démembrement ». Derrière ce terme quelque peu barbare, on y trouve une partition largement pratiquée de séparation ou décomposition du droit de propriété, résultant d’une succession ou d’une opération immobilière.

L’usus et le fructus forment à eux deux l’usufruit, que l’on peut définir comme le droit de jouissance du bien, c’est-à-dire de l’habiter ou de le louer, ce qui engrangera des revenus locatifs (les loyers), mais aussi des frais d’entretien.

L’abusus, quant à lui, dans le cas du démembrement, s’appelle aussi la nue-propriété. Nous y voilà. Si l’usufruit est le droit d’usage du bien, la nue-propriété est le droit de disposer du bien sur le long terme, après l’avoir acquis à moindre coût. Le démembrement est temporaire, à terme fixe généralement de 3 à 20 ans, ou en viager, et ses conditions sont fixées et connues dès sa mise en place. Ainsi, vous l’aurez compris, à la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et peut décider librement du devenir du bien : le remettre en location et en percevoir les revenus locatifs, le vendre, l’habiter, et pourquoi pas le démolir, à la condition qu’il soit seul fin propriétaire.

Dans quel cas peut-on devenir nu-propriétaire ?

La nue-propriété est un procédé qui se démocratise et se pratique de plus en plus, généralement pour définir sa succession ou pour investir, et notamment dans les cas suivants :

• La vente d’un appartement en viager : Le viager consiste à vendre la nue-propriété de sa résidence principale et d’en conserver l’usufruit. Au décès de l’habitant, le nu-propriétaire devient propriétaire de plein droit ;
• Les contrats d’assurance-vie : Grâce au démembrement de la clause bénéficiaire, le souscripteur d’une assurance-vie peut désigner séparément l’usufruitier et le nu-propriétaire à son décès. Ainsi, le souscripteur peut par exemple désigner son conjoint survivant comme usufruitier, et ses enfants comme nu-propriétaires. Le ou la veuve pourra utiliser les fonds à sa convenance, et les enfants récupèreront la pleine propriété au décès du second parent, sans subir les droits de succession ;
• Les parts de SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier) : Investir dans une SCPI consiste en l’achat de parts d’une société qui investit dans un ensemble immobilier, pour un taux de rendement élevé. Les SCPI en nue-propriété permettent aux investisseurs de devenir nu-propriétaires et la société de gestion, souvent un bailleur social, de devenir usufruitière. Ainsi, à la fin du démembrement, chaque nu-propriétaire devient copropriétaire à hauteur de son investissement ;
• L’anticipation de la succession : Pour diminuer un patrimoine soumis aux droits de succession, les ascendants peuvent procéder de leur vivant à la donation démembrée qui consiste à transmettre à leurs héritiers la nue-propriété d’un ou plusieurs biens tout en en conservant l’usufruit. Ainsi, les héritiers sont déjà en partie propriétaires, sans que la fiscalité associée au bien ne leur incombe.

Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

Par définition, le nu-propriétaire ne dispose pas de l’usufruit du bien. Il n’en perçoit pas les loyers, n’est aucunement en contact direct avec l’éventuel locataire, et ne peut décider de clôturer un bail ni d’occuper le logement. Rappelons-le, la nue-propriété est davantage un placement immobilier permettant d’échapper à la fiscalité qu’un investissement pensé pour une utilisation prochaine. Ses droits sont dont largement limités :

• Le droit de vendre sa quote-part : Si le nu-propriétaire ne peut pas décider de vendre le bien sans l’accord du ou des usufruitiers, il peut toutefois céder sa quote-part de nue-propriété pour récupérer son capital investi. Ce cas reste rare puisque les droits du locataire empêcheront l’acquéreur nu-propriétaire d’user du bien ;
• Le droit de léguer sa quote-part : Souvent pour faire diminuer un patrimoine immobilier avant la succession, la nue-propriété pourra être léguée aux héritiers ou bénéficiaires pour échapper aux droits successoraux ;
• Le droit de délibération : En copropriété, le nu-propriétaire possède les mêmes droits de vote en assemblée générale que l’usufruitier, mais un seul peut y être représenté.

Quelle fiscalité s’applique à la nue-propriété ?

Nous arrivons au paragraphe de gloire de la nue-propriété. Le nu-propriétaire ne disposant pas de l’usage du bien, donc d’aucun revenu foncier, n’est pas redevable des impôts liés, notamment l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la taxe foncière, les revenus des valeurs mobilières. C’est l’usufruitier qui jouit du bien et perçoit les éventuels revenus locatifs qui en est redevable.

Nous pouvons donc le dire, la nue-propriété est un dispositif de défiscalisation immobilière. Sachez de surcroît qu’il est possible, durant la période de démembrement, de déduire de ses éventuels revenus fonciers d’autres biens immobiliers son emprunt durant 10 années, dans le cas où l’investissement en nue-propriété serait financé par un emprunt. Il s’agira d’un déficit foncier (une charge financière sans revenu compensatoire) qui permet une défiscalisation. C’est donc une optimisation fiscale intéressante pour les investisseurs qui détiennent un patrimoine déjà conséquent et imposable.

Evidemment, la question de la fiscalité se pose à la fin du démembrement, au moment de récupérer la pleine propriété du bien. Dans ce cas, la fiscalité classique du patrimoine immobilier s’appliquera, uniquement sur la plus-value réalisée entre la valeur réelle initiale du bien et sa valeur à la fin du démembrement. Autrement dit, la plus-value réalisée entre la décote de la nue-propriété et sa valeur réelle initiale n’est pas prise en compte dans la fiscalité.

Par exemple, un complexe immobilier vaut 300 000 €. Monsieur X décide d’investir à hauteur de 10 000 €. Il pourra se positionner sur une part du bien valant 16 000 €, qui aura subi une décote de 40 % du fait de n’en confier que la nue-propriété. A la fin du démembrement, le bien est mieux coté et la part de Monsieur X a pris 30 %. En récupérant la pleine propriété, Monsieur X dispose d’une part du bien immobilier valant 16 000 € + 30 %, soit 25 600 € pour un investissement initial de 10 000 €. Monsieur X ne sera imposé que de la plus-value de 30 %, soit 25 600 – 16 000 = 9 600 €.

Les avantages de la nue-propriété

Pour celui qui est prêt à investir une somme d’argent dans le pierre-papier, opter pour la nue-propriété présente de nombreux avantages :

• Une acquisition à moindre coût : L’un des gros avantages de la nue-propriété est le fait d’acquérir des parts d’un bien immobilier en bénéficiant d’une décote immédiate sur le prix de souscription pouvant aller jusqu’à 40 %, puisque le nu-propriétaire n’en détient pas l’usufruit. Plus la durée du démembrement est importante, plus la décote est élevée ;
• L’absence de charge : C’est à l’usufruitier, qui perçoit les loyers, d’assumer les charges liées au bien, comme les états des lieux d’entrée et sortie, les réparations d’entretien des parties privatives comme des parties communes, etc. Toutefois, le nu-propriétaire conservera à sa charge les réparations plus importantes qui engagent la structure du bien (ses murs porteurs, les poutres, la couverture, etc.) ;
• Pas d’alourdissement de la fiscalité : Le nu-propriétaire n’est pas affecté par le poids de la fiscalité puisqu’il ne perçoit aucun revenu foncier et que la nue-propriété n’est pas taxable par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Sachez même qu’en cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers sous réserve que l’usufruitier soit un bailleur social ou imposable ;
• Le respect de sa capacité d’investissement : La nue-propriété permet d’investir sur un programme immobilier tout en ajustant sa participation selon son épargne disponible. Un investissement de quelques centaines d’euros peut permettre à terme de détenir une part de propriété d’un bien immobilier ;
• Une plus-value immobilière : On le sait, sauf cas plutôt exceptionnels, l’immobilier ne dévalue pas et rappelons-nous qu’une décote est appliquée sur le prix d’achat des parts. Au terme du démembrement, l’investisseur pourra donc largement espérer faire une plus-value à la revente. Seule la plus-value due à la valorisation prise par le bien dans le temps sera soumise à l’impôt, et non la plus-value due à la décote obtenue à l’achat des parts ;
• La revalorisation des parts : Parce que l’immobilier prend de la valeur avec le temps, les parts de l’investisseur pourront potentiellement être réévaluées, hors plus-value finale.

Tous ces avantages peuvent être toutefois contrebalancés par l’absence de revenu durant la période de démembrement. Une séparation des droits de propriété d’un bien durant 20 ans par exemple peut être problématique pour certains investisseurs dont la situation financière peut évoluer.