Investir en résidence senior : fonctionnement, objectif, avantages

Le départ en retraite de la génération des baby boomers, associé à l’augmentation permanente de l’espérance de vie, font les bonnes heures de la résidence senior qui séduit bon nombre de plus de 60 ans. Les motifs peuvent être variés, mais l’objectif toujours le même : créer ou recréer du lien social sur cette nouvelle étape de vie. Pour ces raisons, l’investissement en résidence senior a le vent en poupe, et ce n’est pas pour rien que les investisseurs jouent des coudes pour y accéder. Comment fonctionne cet investissement, et en quoi est-il si intéressant ? Réponses.

La résidence senior : En quoi est-ce un bon investissement ?

Avant toute chose, arrêtons-nous sur le fonctionnement d’une résidence senior. Il s’agit d’une résidence composée d’appartements qui peuvent généralement aller du studio au T5, et parfois de quelques maisons individuelles. Son principe est simple : accueillir des personnes de plus de 60 ans, indépendantes et valides. La totale autonomie des résidents est primordiale, c’est ce qui la différencie de l’EHPAD qui est un établissement médicalisé. Ici, aucun personnel soignant ne travaille sur place de manière régulière. Alors quel intérêt pour les seniors d’y résider ?

• Bénéficier d’un logement adapté : Les logements des résidences seniors sont confortables et sécurisés. On dit qu’ils sont adaptés à la perte progressive d’autonomie. Tout est pensé pour faciliter le quotidien des résidents.
• Rompre avec la solitude : C’est le facteur motivant généralement. La solitude touche bon nombre de personnes âgées isolées. La vie en résidence seniors permet d’avoir son chez soi tout en pouvant profiter de voisins disponibles, et ouverts au partage puisque le lien social est l’un des fondements de la résidence senior.
• Un nouveau départ : Se séparer d’un bien immobilier devenu trop grand, le décès du conjoint rendant insurmontable la vie seul au sein du logement, un couple souffrant d’être éloigné de ses enfants et petits-enfants, l’envie de se rapprocher de la mer, etc. En bref, l’envie d’un peu de renouveau dans son quotidien.

Aussi, la résidence senior séduit de plus en plus. Chaque résident vient donc en location et verse un loyer. Il n’est pas possible d’être propriétaire de son logement dans ce type de résidence. Si l’on résume, la résidence senior rassemble des retraités de plus en plus nombreux, locataires longue durée, dont la pension de retraite ne diminuera pas comme le risque d’un salaire, dont certains disposeront d’un patrimoine mobilier et/ou immobilier. De là, on commence à distinguer tout le potentiel qu’elle représente pour les investisseurs.

Investir en résidence senior : Comment ça fonctionne ?

Il convient de bien cerner le rôle de l’investisseur dans cette acquisition. En investissant dans un logement meublé à usage d’habitation, vous deviendrez « loueur en meublé » à la condition d’immatriculer votre activité auprès du Greffe pour obtenir un numéro de SIRET par l’administration fiscale. Deux statuts s’offrent alors à vous :

• Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : Pour obtenir ce statut, les recettes annuelles générées par l’activité devront être inférieures ou égales à 23 000 €, et/ou inférieures ou égales aux autres revenus d’activité. Il est le statut le plus répandu ;

• Loueur en meuble professionnel (LMP) : Pour obtenir ce statut, les recettes annuelles générées par l’activité devront être supérieures à 23 000 € (loyers et charges comprises), et être supérieures aux autres revenus d’activité.

Ce statut apportera tous les avantages, notamment fiscaux, à l’investisseur. Sans avoir à traiter directement avec les résidents, c’est le gestionnaire qui se chargera de toute cette partie. Par un bail commercial, l’investisseur « s’associera » avec le gestionnaire. Pour un investissement sain et serein, la relation devra être parfaite, et le gestionnaire très professionnel. Sa notoriété et son expérience seront gage de confiance et performance.

Administrativement et contractuellement, le gestionnaire devient locataire. C’est lui qui versera le loyer à l’investisseur. C’est donc sans contrainte pour l’investisseur. Le gestionnaire se chargera ensuite d’installer un « vrai » locataire, le résident senior, à qui il demandera un loyer plus onéreux pour en tirer son propre profit également.

Les facteurs favorables à cet investissement

Si l’investissement en résidence senior, comme nombre d’investissements dans la pierre, est très attractif, c’est parce que c’est un secteur porteur qui peut aisément projeter une augmentation de sa rentabilité sur les années à venir. Voici pourquoi.

Une demande en augmentation

D’ici à 2035, l’ensemble des baby-boomers va franchir le cap des 60 ans, pour représenter presque 1/3 de la population. Si ce phénomène entraîne des conséquences, notamment du point de vue du financement du système de retraite, cela signifie également que le besoin de logements, médicalisés ou non, va continuer d’augmenter. La demande supérieure à l’offre va donc se poursuivre, même si des résidences seniors sortent de terre un peu partout, ce qui fait nécessairement les bonnes heures de l’investisseur, rassuré sur la pérennité et la fiabilité de son placement.

Un standing qui séduit

L’Ehpad est un établissement médicalisé où sont mis à disposition des chambres avec des lits médicalisés, du mobilier standard et une salle d’eau. A l’inverse, la résidence senior propose des équipementsplus luxueux. Rappelons-nous que les résidents recherchent un logement avant tout, pour s’épanouir socialement auprès d’un entourage qui partage les mêmes centres d’intérêts. Les résidences disposeront bien souvent de salles de restauration, de soins, de consultation, mais aussi, tel un hôtel, d’une salle de gymnastique, d’une bibliothèque, d’une piscine, d’un jardin privatif, d’animations, de services type passage hebdomadaire d’un coiffeur, cours de sport, conciergerie, etc. Ce luxe se monnaye, évidemment. Ce type de logement est tellement attractif que l’investisseur n’a pas à craindre ni vacance, ni difficulté liée au bail.

Un pouvoir d’achat conséquent

La cible en résidence senior est le soixantenaire retraité. L’avantage ? Celui d’un patrimoine immobilier probable. La location en résidence senior suit généralement la vente de son bien immobilier, ce qui signifie que les résidents sont des personnes assurément solvables, et une cible dont les revenus sont plutôt bien portants. Tous les feux sont donc au vert pour investir.

Deux conseils pour bien investir en résidence senior

Si tout semble s’aligner pour le mieux sur cet investissement, quelques ombres au tableau peuvent vite arriver. Il convient donc de porter sa vigilance sur deux points essentiels.

• Choisissez d’investir dans une résidence proche des commerces de proximité. L’environnement sera important. Le déplacement sera aussi un élément primordial. Un transport en commun devra permettre aux résidents d’aller en centre-ville et aux commerces de première nécessité. La résidence isolée soulèvera des difficultés en termes de mobilité, d’accès aux soins, aux visites, etc. En d’autres termes, visez les résidences en milieu urbain.
• Assurez-vous que les loyers fixés par le gestionnaire de la résidence soient acceptables, en adéquation avec l’environnement, les services, la qualité des prestations, etc. Ils doivent aussi correspondre aux revenus de la clientèle ciblée.

Quels avantages à l’investissement en résidence senior ?

Avec une rentabilité proche de 4 %, la performance de cet investissement dans la pierre est plutôt attrayante. Mais ça ne s’arrête pas là. Les avantages sont plus étendus que cela.

L’immobilier sans la contrainte de gestion

Investir en résidence senior permet de confier au gestionnaire, aussi appelé exploitant, toute la gestion du bien et du locataire. Exit les états des lieux d’entrées et sorties, les renouvellements de bail, la refacturation annuelle, les entretiens annuels, etc. Le gestionnaire s’occupe de tout, et d’un point de vue contractuel, c’est lui votre locataire. C’est donc une collaboration pérenne assurée, sans se soucier, ni même avoir vent, des difficultés rencontrées au quotidien. C’est un investissement sans contrainte.

Des avantages fiscaux intéressants

En devenant loueur en meublé, professionnel ou non professionnel selon le bénéfice retiré, les éventuels déficits générés sont imputables sur les revenus. De plus, la taxe foncière et les charges de copropriété seront à la charge de l’investisseur. Hormis cela, ce ne sont que des avantages qui se présentent :

• L’Impôt sur la fortune (IFI) : Le loueur de meublé professionnel en est exonéré. Rappelons-le, ce statut est donné à l’investisseur qui génère un bénéfice supérieur à 23 000 €. C’est donc un avantage de taille. Le loueur de meublé non professionnel n’en est pas exonéré, mais rappelons toutefois que l’IFI porte sur la valeur du patrimoine immobilier dépassant le seuil d’1,3 million d’euros ;
• La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) : Le loueur de meublé pourra prétendre au remboursement de la TVA à 20 % sur le prix du logement neuf dont il fait l’acquisition. Compte tenu du marché de l’immobilier, c’est un avantage certain ;
• L’Amortissement Réputé Différé (ARD) : Le loueur de meublé peut profiter de ce mécanisme qui permet de toucher les loyers nets d’impôts pendant une période pouvant généralement aller de 20 à 25 ans. L’investissement devient donc source de revenus complémentaires complètement défiscalisée ;
• Le dispositif Censi-Bouvard : Il permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôts de 11 % du montant de l’investissement réalisé, dans la limite de 300 000 €.

Un marché secondaire ultra performant

Par opposition au marché primaire, le marché secondaire, aussi appelé marché de l’occasion, est l’endroit où les titres financiers sont échangés, à l’occasion d’arbitrages par exemple. Il totalise la quasi-totalité des échanges et assure ainsi la liquidité des investissements, encore faut-il que le segment d’investissement soit porteur. Celui des résidences senior est excellent. Grâce au bail commercial de qualité, avec un gestionnaire de renom, à une rentabilité attractive, et à un secteur en pleine expansion, la liquidité est assurée, et la plus-value également.