Défiscaliser dans l'immobilier sans apport : est-ce possible ?

Le financement à crédit, c’est bien là tout l’avantage de l’investissement immobilier. En permettant d’emprunter la somme nécessaire, l’investissement peut se concrétiser, là où il est impossible d’emprunter pour investir en bourse par exemple. Toutefois, si l’investissement à crédit est rendu possible, l’est-il également sans aucun apport financier personnel ? On vous répond.

Peut-on profiter de la défiscalisation dans l’immobilier sans avoir d'apport ?

Désormais, il est plutôt rare qu’un établissement bancaire autorise un prêt immobilier sans apport personnel de la part de l’acheteur. L’apport est gage de sécurité pour la banque, puisqu’il confirme la capacité d’épargne de l’emprunteur, donc la possibilité pour lui d’assumer le delta généralement à la hausse au passage d’un loyer à une mensualité de crédit immobilier. Egalement, l’apport demandé correspond généralement à un pourcentage du montant du prêt, qui revient à assumer les frais notariés, ou à assumer les intérêts du prêt.

Notons également que le taux d’usure favorise la demande d’apport personnel de la part de la banque. Pourquoi ? Parce que le taux d’usure correspond au Taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel les banques peuvent prêter de l’argent en France. Le TAEG regroupe le taux d’intérêt de base appliqué au montant prêté, les frais annexes type frais de dossier, et les primes d’assurance emprunteur. Plus le prêt est accordé sur une longue durée, plus le taux d’intérêt est important et risque donc de dépasser le taux d’usure. Si c’est le cas, la demande d’emprunt sera refusée. C’est pourquoi les banques exigent de plus en plus un apport personnel, pour ainsi diminuer le montant du prêt, et s’assurer de ne pas dépasser le taux d’usure pour pouvoir accorder le prêt.

Ceci étant, ces contraintes s’appliquent principalement à l’emprunt pour le financement de son habitation principale. Certains dispositifs existants, encourageant à l’investissement immobilier locatif ou au financement de l’économie, permettent d’investir sans apport dans l’immobilier.

Le dispositif Pinel, un investissement immobilier rendu possible sans apport

Investir grâce au dispositif Pinel permet le crédit sans apport. Pourquoi ? Pour y répondre, intéressons-nous d’abord aux objectifs du dispositif Pinel. Celui-ci a été mis en place en 2014 par la ministre du Logement du gouvernement VALS, Madame Sylvia PINEL, qui lui a donné son nom, dans le cadre du Plan de relance du logement. Venu remplacer d’autres dispositifs comme les lois Cosse, Scellier ou encore Duflot, le dispositif Pinel permet l’investissement immobilier défiscalisé, conditionné à l’acquisition d’un bien neuf, mis en location non meublé, pour un usage d’habitation principale, à un montant de loyer plafonné inférieur à celui du marché, et ce pendant au moins 6 ans. Quels sont les trois objectifs de ce dispositif ?

• Stimuler la création de nouveaux logements dans les zones tendues où la demande locative est supérieure à l’offre,
• Plafonner les loyers dans les zones tendues pour rendre des logements décents accessibles aux foyers à faibles ressources,
• Inciter les contribuables à investir dans l’immobilier neuf pour favoriser le développement et le renouvellement du parc national, dans son combat pour la transition énergétique et sa lutte contre les passoires thermiques.

En participant à cette incitation, l’investisseur peut profiter d’abattements fiscaux pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. 63 000 € est le plafond de défiscalisation puisque l’avantage fiscal correspond à un maximum de 21 % de la valeur du logement (s’il est mis en location au moins 12 ans), valeur qui est plafonnée à 300 000 €.

Pour en revenir à notre question « Pourquoi ce dispositif permet-il d’investir sans apport ? », nous venons d’y répondre par le fait que l’Etat souhaite faciliter le recours au dispositif Pinel pour inciter l’investissement dans l’immobilier neuf dans le but de réaliser un placement locatif, pour répondre à la crise du logement, sans ne solutionner le problème uniquement par du logement social. Ainsi, l’avantage fiscal obtenu, ajouté aux revenus générés par la location du bien, prennent quasiment en charge la totalité de la mensualité du prêt bancaire contracté. C’est un formidable produit de défiscalisation immobilière, et ce sans apport ! Evidemment, pour obtenir l’accord de financement de l’organisme prêteur, il faudra présenter des finances stables, pérennes, et solvables.

L’investissement en SCPI : un produit de défiscalisation selon sa capacité de financement

L’objectif de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est d’investir dans un patrimoine immobilier dédié à la location, en devenant propriétaire d’une part d’un bien, aux côtés d’autres investisseurs. On distinguera les SCPI de rendement, qui permettent un investissement sur de l’immobilier professionnel, type bureaux, commerces ou entrepôts par exemple, et les SCPI fiscales, qui permettent d’investir sur de l’immobilier à usage d’habitation. La part de propriété constitue alors un patrimoine immobilier, qui peut être vendu ou légué.

L’avantage de la SCPI est de pouvoir investir la somme souhaitée, sans rapport avec le prix réel du bien. Il est possible d’investir « seulement » 10 000 € en SCPI sur un complexe immobilier locatif qui en coûte 2 millions. Ainsi, il est alors possible de contracter un crédit à hauteur de l’investissement désiré et selon ce que la banque acceptera de prêter, et ce sans apport. La banque exige généralement un apport sur de très grosses sommes, en gage de sécurité et de capacité de remboursement du prêt. Sur de plus faibles montants, l’équivalent de prêts « conso » par exemple, aucun apport n’est exigé.

Investir en SCPI assure un taux de rendement élevé en comparaison du risque pris. La pierre reste un investissement plutôt prospère, pour un risque pris de dévaluation largement minoré. Parmi les SCPI, on citera la SCPI en nue-propriété. Elle permet d’investir uniquement sur la nue-propriété du bien. Puisque l’objectif est de réaliser un placement, l’argent y est bloqué durant plusieurs années. C’est ce que l’on appelle le démembrement de propriété. L’usufruit est alors généralement confié à un bailleur social qui percevra les loyers.

C’est un investissement sans rendement durant quelques années, mais c’est également ce qui permet de ne pas avoir à déclarer de revenus locatifs. De plus, la nue-propriété n’est pas taxable par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est donc un très bon moyen de défiscaliser, tout en acquérant un bien sur le long terme, dont la valeur à l’achat aura subit une décote, pour réaliser une bien plus belle plus-value.

Investir en SCI : Une propriété partagée pour un investissement raisonné

Quelque peu différente, la Société Civile Immobilière (SCI) est généralement dédiée aux familles souhaitant se constituer un patrimoine immobilier familial en commun, plutôt qu’un placement dans un concept immobilier. Toutefois, c’est un bon moyen d’investir dans la pierre et de profiter de la défiscalisation qu’elle permet.

En effet, c’est un investissement à plusieurs, dont chacun devient associé. Chacun détient alors une part de nue-propriété, et une part d’usufruit. Sans générer de revenus fonciers, l’éventuel déficit généré par les travaux ou les frais d’entretien peut permettre aux associés de bénéficier d’une réduction d’impôt. Egalement, dans le cas de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI, les associés bénéficient alors d’abattements leur permettant une exonération d’impôt sur la plus-value.

Ce dispositif est intéressant dans l’idée d’investir dans un bien de manière partagée, donc sans nécessité d’investir une somme d’argent de la valeur totale du bien. Chacun apporte sa contribution à hauteur de ce qu’il est en mesure de financer, et dans notre cas, à hauteur de ce que la banque accepte de lui prêter sans apport.