Quel programme de défiscalisation est le plus rentable pour son 1er investissement immobilier ?

Face à un marché de l’immobilier tendu, où la demande est bien supérieure à l’offre de façon générale sur tout le territoire, l’Etat a mis en place certains produits de défiscalisation, plus favorables aux primo-accédants et investisseurs. Quel programme de défiscalisation est-il le plus rentable pour un premier investissement dans la pierre ? On vous répond.

Investissement immobilier : Les produits de défiscalisation

Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent suite à un investissement immobilier. En les mettant en place, chacun dans un secteur, parfois dans le neuf uniquement, sinon dans l’ancien à rénover, ou encore dans le social ou dans les résidences collectives, l’Etat vise l’amélioration de l’habitat, la lutte contre les passoires thermiques et le mal-logement, et l’augmentation de l’offre locative privée.

Le dispositif Pinel

Il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif introduit dans la loi de finances de 2015, en remplacement de son prédécesseur, le dispositif Duflot. Pour bénéficier du dispositif Pinel, l’investissement doit se faire sur un bâtiment d’habitation neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), loué non meublé. Les revenus du locataire devront être inférieurs à un plafond fixé par le Code général des impôts, afin qu’il soit réservé aux ménages modestes. Le montant du loyer fixé devra également se conformer au plafond fixé par décret, selon la superficie du logement et sa zone d’implantation géographique. Enfin, la performance énergétique du logement devra atteindre un niveau global également fixé par le Code général des impôts, correspondant à une consommation durable grâce à des équipements à faible consommation énergétique.

En respectant l’ensemble de ces conditions, le dispositif Pinel permet à l’investisseur de profiter d’une réduction fiscale progressive selon la durée d’engagement de mise en location, dont le minimum sera de 6 ans pour 12 % de l’investissement en réduction d’impôt sur le revenu. Pour 9 ans de location, la réduction sera de 18 %, et de 21 % pour 12 ans d’engagement de location. L’avantage fiscal est réparti sur toute la durée d’engagement, dans la limite d’un plafond global de 300 000 € et de 5 500 € par m².

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée. Le logement devra être loué meublé par bail commercial à l’exploitant de la résidence (résidence séniors, résidence étudiants, résidence de tourisme, résidence d’accueil et de soins). Cet investissement leur permet de bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, en profitant d’une réduction de l’impôt sur le revenu, équivalant à 11 % du prix de revient hors taxes de l’appartement étalé sur 9 années, dans la limite du prix de revient de 300 000 € HT.

Egalement, l’investisseur pourra récupérer la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) sur le montant de l’investissement, à la condition que l’exploitant de la résidence immobilière propose au moins trois services en plus de l’hébergement. En obtenant ainsi le statut de LMNP (Loueur en Meublée Non Professionnel), il pourra utiliser le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés.

Parce qu’une mise en situation vaut mille explications, voici un exemple : Monsieur X investit 120 000 € TTC dans l’immobilier en loi Censi-Bouvard. Le montant de la TVA est de 20 000 €. Monsieur X récupère donc les 20 000 € de TVA, et bénéficie d’une réduction d’impôts de 11 % sur 9 ans sur l’investissement hors taxes, soit sur 100 000 €. La réduction accordée sera donc de 11 000 € sur 9 ans, donc 1 222 € par an. En investissant 120 000 €, l’investisseur bénéficiera d’un total de 31 000 € d’avantages fiscaux.

Le dispositif Girardin

Le dispositif Girardin s’adresse aux contribuables domiciliés en France désireux de soutenir l’économie ultramarine dans les DROM et les COM (Départements, Régions et Collectivités d’Outre-mer). Il se scinde en deux procédés distincts : le premier dans la production, que l’on nommera le dispositif Girardin industriel, et le second dans le locatif social. Le principe est le même, l’investisseur apporte des fonds au sein d’une société de portage dont il devient associé. Ce placement sera dédié aux investissements d’une société exploitante ou d’un organisme de logement social. Le dispositif Girardin présente donc un intérêt pour les territoires ultra-marins français, en réduisant les surcoûts de production et de construction liés à l’éloignement de la métropole. En œuvrant contre le déficit de logements sociaux sur ces territoires plus isolés, l’investisseur bénéficie en retour de réductions fiscales, plafonnées à 10 000 € par an.

Ce dispositif n’est pas à classer avec les autres. Il se rangerait plutôt parmi les actions solidaires puisque le capital investi n’apporte aucune rentabilité. Le but est d’aider au financement de l’économie, avec pour contre partie une réduction fiscale. Pour un investisseur, le calcul doit donc s’opérer selon le delta entre le montant de l’investissement réalisé et le gain obtenu sur sa fiscalité.

Le dispositif Denormandie

En achetant un logement vide à rénover, implanté sur une commune faisant partie du programme national Action cœur de ville pour redynamiser les centres-villes, sur une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire, ou sur une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, l’investisseur peut bénéficier du dispositif Denormandie. Applicable uniquement sur l’ancien nécessitant de lourds travaux de rénovation pour retrouver un niveau de performance énergétique optimal, il vise à encourager l’investissement locatif dans l’ancien, toujours pour rééquilibrer le marché du logement.

Le logement devra être loué non meublé, comme habitation principale, sur une période de 6, 9 ou 12 ans, sur le même principe que le dispositif Pinel. Des plafonds de ressources des locataires et de montant des loyers sont appliqués selon le zonage défini (zones tendues). Enfin, les travaux engagés par l’investisseur pour remettre le logement aux normes de décence, et le rendre même plus performant, devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

En remplissant l’ensemble de ces conditions, l’investisseur peut alors prétendre à une réduction d’impôt de 12 % du prix de revient net du bien pour une période de location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans de mise en location, et de 21 % pour 12 ans. Le prix de revient net du logement comprend l’ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, y compris donc celles liées à la rénovation. La réduction est toutefois plafonnée à 300 000 € du prix de revient net.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux s’applique sur l’investissement dans l’immobilier ancien à rénover, avec pour objectif la protection du patrimoine historique et esthétique français. Contrairement au dispositif Denormandie qui vise à restaurer les centres-villes, le dispositif Malraux vise à restaurer les bâtiments remarquables pour sauvegarder le patrimoine architectural français, et à augmenter l’offre locative des centres-villes historiques. Sont concernés les logements localisés dans un QAD (Quartier ancien dégradé), dans une AMVAP (Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine), dans une ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), ou encore dans un secteur sauvegardé.

En investissant dans l’ancien historique à rénover, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux engagés. Il devra s’engager à mettre le bien rénové en location durant au moins 9 ans.

Le statut de LMP ou LMNP

Investir dans un logement meublé à usage d’habitation confère le statut de LMP ou LMNP (Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel). Les recettes annuelles générées par l’activité du premier seront supérieures à 23 000 € (loyers et charges comprises), et celles du second y seront inférieures. Ainsi, le loueur pourra bénéficier d’une déduction des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic, frais de gestion, etc.) et des amortissements sur les recettes réalisées. En déduisant le montant des recettes, l’impôt sur le revenu est également réduit. Selon le statut professionnel ou non professionnel, le pourcentage de déduction sera différent.

Quel est le meilleur programme de défiscalisation des primo-investisseurs immobiliers ?

En soi, il n’y a pas de mauvais investissement immobilier, ni de moins bon programme de défiscalisation. Il faut bien comprendre pourquoi ont-ils été mis en place. L’Etat défiscalise les investissements immobiliers pour lutter contre le déséquilibre de l’offre et de la demande de logements. Seul, il ne pourrait agir que sur le logement social, ce qui est évidemment nécessaire, mais pas en seule action isolée.

Pour un premier investissement, le meilleur programme de défiscalisation dépendra du profil de l’investisseur, au cas par cas, selon le montant de l’investissement, les attentes en termes de rentabilité également, les souhaits d’habitation du logement ou non, etc.

De façon générale, sur le profil d’un primo-investisseur, les procédés de défiscalisation sur l’ancien ne seront pas à privilégier.

• Le dispositif Girardin ne propose pas un investissement rentable. Il permet simplement la défiscalisation, donc intéressera les investisseurs qui disposent déjà d’un patrimoine immobilier et/ou financier important ;
• Le dispositif Malraux s’applique sur le patrimoine historique, plus contraignant en termes d’aménagement. D’ailleurs, il sera obligatoire de faire intervenir un ABF (Architecte des bâtiments de France). De plus, les 30 % du montant des travaux en réduction d’impôt n’incluent pas les dépenses liées à l’esthétisme si l’aménagement ne respecte pas le style architectural d’origine. Ces contraintes ne conviendront pas à un primo-investisseur ;
• Le dispositif Denormandie s’appliquera sur l’ancien à condition de très importants travaux de rénovation. Cela demande un investissement sur un logement indécent pour lui redonner une seconde vie. Cet investissement sera probablement bien trop contraignant également pour une primo-investisseur.

Les dispositifs Pinel et Censi-bouvard sont donc bien plus adaptés aux attentes d’un primo-investisseur. Les possibilités de défiscalisation sont très intéressantes et peu contraignantes. Toutefois, le dispositif Censi-Bouvard s’appliquera sur un type de bien plus limité, donc peut-être plus contraignant.

Probablement que le dispositif Pinel sera somme toute préférable, mais dans une version autre qu’un achat immobilier. Il sera bien plus intéressant sur un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Les avantages seront les mêmes, mais l’investisseur ne possèdera qu’une part de la nue-propriété du bien. De fait, l’usufruit sera assumé par une société gestionnaire, comme un bailleur social par exemple. Sans revenu foncier, l’investissement est encore plus intéressant, et la nue-propriété n’est pas intégrée au calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ce procédé permet à l’investisseur de s’extraire des obligations du propriétaire, type état des lieux d’entrée et de sortie, entretien annuel, etc. De plus, cela lui permettra d’investir à hauteur de ses capacités financières, sans que le montant ne doive correspondre au prix global du bien. Enfin, l’engagement d’investissement est contraint à un minimum de 6 années. Au-delà, s’il le souhaite, il pourra récupérer son capital et le réinvestir.