Quelle stratégie pour défiscaliser ses revenus immobiliers locatifs ?

Détenir un patrimoine immobilier est une opération gagnante. C’est un secteur en croissance constante, dont il est rare que les biens dévaluent. Ce sont des placements qui assurent au propriétaire des revenus fonciers réguliers. Mais en percevant des loyers, le propriétaire ne s’acquitte pas des prélèvements obligatoires sur tout revenu. C’est pour cela que c’est au moment de la déclaration d’impôt annuelle que la fiscalité s’applique. Existe-t-il des procédés de défiscalisation de ces revenus immobiliers locatifs ? Comment les mettre en œuvre ? On vous explique.

Pourquoi vouloir défiscaliser ses revenus immobiliers locatifs ?

Nous le disions en propos introductif, tout revenu est potentiellement fiscalement imposable, mais également soumis aux prélèvements sociaux. Lorsque l’on perçoit un salaire, les cotisations obligatoires sont déjà prélevées sur le salaire dit brut, pour obtenir le salaire net, qui sera ensuite intégré au calcul de l’impôt annuel. En revanche, en percevant des revenus immobiliers locatifs, les cotisations sociales ne sont pas prélevées, or elles sont dues puisqu’il s’agit d’une forme de revenu.

Au moment de la déclaration d’impôt annuelle, deux régimes peuvent être choisis pour déclarer les revenus locatifs perçus. C’est un calcul qui devra s’opérer pour opter pour la solution la plus avantageuse :

• Le micro-foncier, à condition de ne pas dépasser les 15 000 € annuels de revenus fonciers. Dans ce cas, un abattement automatique de 30 % des revenus immobiliers locatifs générés sera appliqué ;
• Le régime réel, qui s’applique de plein droit dès 15 000 € de revenus locatifs. Celui-ci ne confère pas d’abattement automatique, mais permet la déduction des charges, type travaux ou frais de gestion par exemple. Il peut toutefois être choisi en dessous des 15 000 €, sur ce même principe, sans abattement automatique.

Pour résumer donc, lors de la déclaration d’impôts, les revenus locatifs perçus coûtent chers avec un double impact. D’abord par les prélèvements obligatoires à hauteur de 17,2 % qui viennent augmenter l’impôt de manière directe, puis par le fait qu’ils s’ajoutent au total des revenus dans le calcul du net imposable, donc de manière indirecte. En cumulant le tout, les revenus fonciers peuvent être taxés jusqu’à 62,2 % ! Voila pourquoi il est plutôt malin de se renseigner sur les stratégies de défiscalisation envisageables sur les revenus immobiliers.

Défiscaliser en créant un déficit foncier

C’est une stratégie payante, et c’est d’ailleurs celle qui est le plus souvent utilisée. Entièrement légale évidemment, elle consiste à créer un déficit plutôt qu’un bénéfice foncier. Le bénéfice est généré par les loyers perçus. Mais alors, comment créer un déficit, ou a minima un solde nul ? Et bien c’est plutôt simple, sur le papier du moins : il faut créer de la charge, et pour ce faire, rien de mieux que des travaux de rénovation !

Deux méthodes : la première consiste à rénover le bien qui génère les loyers, et la seconde consiste à investir dans un nouveau bien nécessitant de lourds travaux de rénovation dans l’objectif d’une mise en location à usage d’habitation. Dans ces deux cas, il ne sera pas possible de bénéficier du crédit d’impôt transition énergétique (CITE) qui est uniquement dédié à la résidence principale. En revanche, les dépenses engendrées par les travaux de rénovation, considérées comme des charges, sont déductibles des revenus fonciers. D’ailleurs, le déficit foncier s’impute en priorité et sans limite aux revenus fonciers existants, même s’ils sont perçus d’un autre bien en location.

De plus, lorsque le montant des travaux d’une année, déductibles donc, excède celui des revenus fonciers, le contribuable peut imputer jusqu’à 10 700 € de ce déficit sur ses revenus globaux, donc autres que fonciers. Ce solde est reportable durant 10 années sur les revenus fonciers. Attention toutefois, cette possibilité de défiscaliser ne s’applique que si le choix est fait du régime réel, puisqu’aucune charge ne pourra être déduite du micro-foncier, profitant déjà d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Ajoutons à cela la possibilité de prétendre au dispositif MaPrimeRénov’, qui est une prime ouverte à l’ensemble des propriétaires, occupants ou bailleurs. Pour y prétendre, le logement devra être construit depuis au moins 15 ans, ou depuis au moins deux ans lors du remplacement d’une chaudière au fioul.

Le cas des SCPI de déficit foncier

Dans le même esprit, bien que ça puisse paraître tordu, c’est un autre moyen tout aussi efficace de défiscaliser ses revenus locatifs. Il existe des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) de déficit foncier, qui acquièrent du bâti nécessitant de lourdes réparations et réalisent les travaux. Ainsi, chaque investisseur récupère sa quote-part de déficit à imputer sur ses propres revenus fonciers.Cela permet de s’affranchir des contraintes liées à la gestion immobilière.

Défiscaliser en optant pour le démembrement

Le démembrement consiste en la séparation de la pleine propriété. En voici une rapide explication : La pleine propriété confère le droit de jouir et de disposer d’un bien de la manière la plus absolue, pourvu que l’usage fait ne soit pas prohibé par les lois et règlements. Elle se compose des trois attributs suivants : l’usus, qui est le droit d’user du bien, donc de l’habiter, le fructus qui est le droit de jouir du bien, donc d’en percevoir les fruits en cas de mise en location par exemple, et enfin l’abusus qui est le droit de disposer du bien, autrement dit de le vendre, de le détruire, etc.

Le démembrement consiste à séparer ces trois attributs pour qu’ils ne soient pas pleinement détenus par une seule et même personne. Il peut se traduire sous deux formes. On la cite peut souvent, mais la servitude (de passage ou de tréfonds) est une forme de démembrement qui donne un droit d’usage de la servitude au propriétaire du fonds dominant. Le démembrement le plus courant sera la séparation de l’usus et du fructus d’une part, pour former l’usufruit, et de l’abusus d’autre part pour former la nue-propriété.

Le procédé de défiscalisation consiste alors à n’acquérir que la nue-propriété d’un bien grevé temporairement d’usufruit. Cela permet à l’acquéreur de profiter d’une décote allant de 30 à 50 % du prix réel du bien, puisqu’il n’en acquiert pas la pleine propriété, donc ne peut prétendre ni à l’habiter, ni à en percevoir les fruits, et ce durant 15 à 20 ans. De fait, la nue-propriété seule n’étant pas imposable, l’absence d’usufruit ne gérant aucun revenu locatif, les intérêts d’un éventuel emprunt constituent alors une charge sans recette. De fait, ces charges sont imputables aux revenus fonciers existants perçus par ailleurs. Un point de vigilance à souligner toutefois, comme pour la stratégie précédente : elle ne fonctionne que sur le choix de la déclaration sous le régime réel, et non sur le micro-foncier. Il faut choisir entre l’abattement forfaitaire de 30 % ou la déduction de charges.

Sur un autre procédé, la stratégie reste donc la même : défiscaliser en se créant de la charge imputable aux revenus fonciers perçus. En fait, c’est le principe tout simple du « + » et du « - » qui s’annulent.

Défiscaliser en investissant en Pinel

Le dispositif Pinel a été créé pour favoriser le développement du parc locatif privé, et lutter ainsi contre la crise du logement qui déséquilibre totalement le marché de l’offre et de la demande. En octroyant des avantages fiscaux aux investisseurs, l’Etat assure la construction de logements neufs, et la remise en état de logements plus anciens par le dispositif Denormandie, qui est grossomodo son équivalent sur l’ancien. Il garantit également l’accès au logement des foyers modestes en imposant des loyers réglementés et des ressources plafonnées des locataires.

Investir en Pinel permet donc de prétendre à une réduction d’impôt pouvant atteindre 12 % si le bien est mis en location au moins 6 ans, 18 % s’il est mis en location au moins 9 ans, et 21 % s’il est mis en location au moins 12 ans. Ce pourcentage est calculé sur le montant total de l’opération d’investissement, plafonné toutefois à 300 000 €.

Défiscaliser en louant meublé

En louant un bien meublé, le bailleur revêt alors le statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP) selon les recettes locatives générées, supérieures ou inférieures à 23 000 €, loyers et charges comprises. Ainsi, avec le régime micro-BIC du loueur meublé, il est possible de prétendre à un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs. Sous le régime réel, les charges afférentes pourront être déduites : frais d’établissement, frais d’entretien et de réparations, frais de gestion et d’assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, amortissement des locaux et amortissement du mobilier et des améliorations.

Notons la principale différence qui oppose le loueur meublé professionnel du non professionnel, fiscalement parlant : le LMP pourra imputer son déficit foncier sur ses revenus fonciers autres sans limite, alors que le LMNP verra l’imputabilité plafonnée. Egalement, le LMNP verra sa fortune immobilière soumise à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), contrairement au LMP dont le patrimoine immobilier sera considéré comme professionnel, donc non inclus dans le calcul de l’IFI. En revanche, le LMP sera soumis aux obligations des sociétés, notamment redevable de la CET (Contribution économique des entreprises).

Précisons toutefois que ce procédé s’applique aux locations meublées longue durée, dont l’activité du propriétaire est alors considérée comme une prestation de services. Dans le cas d’une location meublée saisonnière ou touristique, l’activité sera considérée comme une vente de produits. L’abattement forfaitaire sera alors de 71 %, avec des seuils bien plus élevés.