Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : fonctionnement, avantages

Investir dans l’immobilier pour profiter des avantages apportés, notamment de constitution de patrimoine et de défiscalisation, est le choix orienté de nombreux investisseurs. Mais quel type de logement acquérir pour une mise en location ? Et quel statut sera alors accordé à l’investisseur ? Développons ensemble le fonctionnement et les avantages certains qu’apporte le statut de Loueur Meublé Non Professionnel.

Comment accéder au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

Loueur Meublé Non Professionnel est un statut juridique et fiscal attribué aux investisseurs en locations meublées neuves ou anciennes. Pour se voir conférer ce statut particulier, trois conditions sont à remplir par le particulier bailleur :

• Louer un logement meublé. La mise en location d’un logement vide confère le statut de bailleur privé ;
• Présenter des recettes locatives inférieures à 23 000 €, loyer et charges comprises. Au-delà, le statut attribué sera celui de Loueur meublé professionnel (LMP) ;
• Présenter des recettes locatives inférieures ou égales aux autres revenus générés par l’ensemble des personnes du foyer fiscal (salaires, pensions, rentes viagères, BIC autres que ceux de l’activité locative, revenus des gérants et associés, etc.). Là encore, des recettes supérieures à ces autres revenus concèderont au bailleur le statut de LMP.

Viennent d’être exposées les conditions d’accès au statut de LMNP pour le bailleur. S’y ajoutent des normes que le logement doit respecter pour conférer à son propriétaire bailleur le statut de LMNP.

• Le bien doit respecter les normes de décence, comme définies par le Code de la construction et de l’habitation (une surface minimale à respecter, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, et la mise à disposition des équipements indispensables) ;
• Le bien doit être à usage d’habitation ;
• Le bien doit être meublé et comporter les équipements minimum obligatoires pour dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante décrites par la loi ALUR, à savoir une literie comportant une couette ou une couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces de nuit, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde, un réfrigérateur et un congélateur, ou a minima un réfrigérateur doté d’un compartiment d’une température inférieure ou égale à – 6 °C, de la vaisselle pour le repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et du matériel d’entretien ménager adapté aux besoins du logement ;
• Le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée. Cette condition ne s’applique évidemment qu’aux logements situés au sein d’un immeuble en copropriété.

Si l’ensemble des conditions est rempli, il sera nécessaire et obligatoire de s’immatriculer sur le site d’Infogreffe sous 15 jours, à l’aide du formulaire dédié. Quelques jours plus tard, un numéro de SIRET sera attribué au LMNP, qui lui permettra alors de déclarer les revenus locatifs perçus.

Opter pour le statut de LMNP : un choix avant tout stratégique

Comme tout statut, celui de LMNP peut apporter des avantages et des inconvénients à son titulaire. Investir dans l’immobilier est le choix fait de nombreux investisseurs. Pourquoi ? Parce que de façon générale, chacun sait bien qu’un investissement dans la pierre sera toujours un placement intelligent, qui peut être habité un jour, revendu, légué, rasé, réhabilité, etc. Sans aborder les avantages du LMNP dans ce paragraphe, intéressons-nous plutôt aux raisons qui doivent motiver le choix du bailleur d’investir dans ce type de logement, mais aussi aux points de vigilance à garder en tête. Pensons donc de manière stratégique.

D’abord, il faudra s’interroger sur la cible, autrement dit, le type de locataire. Qui peut rechercher un logement meublé ? Un étudiant ? Un professionnel en déplacement la semaine ? Une personne âgée ? Une personne récemment séparée ou divorcée ? Des touristes en vacances ? Des saisonniers ? En bref, des profils qui ne traîneront pas tous leurs biens et souvenirs chargés dans un camion de déménagement de 20 m³. Ce ne sont que des suppositions, mais reconnaissons bien qu’a priori, la cible sera bien souvent une personne seule, et probablement en recherche d’un bail à durée plutôt limitée. Trois points de vigilance à avoir donc :

• La taille du bien : Un T4 ou T5 meublé trouvera peut-être plus difficilement un locataire, quoi que la crise du logement ne laisse que peu de doute sur la capacité à signer rapidement un bail. Pour un logement meublé, toutefois, mieux vaudra probablement miser sur un studio, un T2, voire un T3 maximum ;
• La localisation du bien : Selon la cible, le bien devra se situer de préférence à proximité des transports en commun, d’un périphérique, d’un aéroport, ou d’une faculté. Ce choix de l’implantation sera stratégique. Un logement meublé en milieu rural n’attirera pas la même cible de locataires. En revanche, un logement meublé en bord de mer ou en montagne peut attirer davantage les touristes, donc les T3, T4 ou T5 seront idéaux ;
• La rentabilité de l’investissement : Il ne faut pas l’oublier, investir dans l’immobilier, quelle que soit la stratégie adoptée, présente la rentabilité pour objectif. Avant d’investir, il faudra donc être au clair quant à sa mensualité de remboursement de crédit peut-être, ses charges et ses frais de gestion, pour ajuster au mieux le montant du loyer. Sans qu’il ne doive nécessairement compenser l’ensemble des dépenses, la location ne devra pas être à perte pour le bailleur.

Les baux envisageables par le LMNP

Le contrat locatif choisi dépendra des éléments précités, selon la cible :

• Le bail longue durée : Il sera préférable aux autres types de baux pour limiter les contraintes liées à la gestion du bien, et notamment les états des lieux et les régularisations de charges. On considèrera comme bail longue durée, les baux étudiants de 9 mois, et les baux en résidence principale de 12 mois minimum ;
• Le bail mobilité : Il s’agit là de proposer un logement à louer sur une période souvent transitoire, dont l’exemple type est celle d’une séparation du couple. Il faut quitter le logement familial rapidement, mais difficile d’organiser aussi vite la recherche d’un nouveau logement adapté, un déménagement, et les changements afférents type changement d’école des enfants, etc. De fait, les baux mobilité sont conclus pour une durée allant de 1 à 10 mois non renouvelables, et le logement n’est pas considéré comme la résidence principale du locataire ;
• Le bail saisonnier : C’est un bail qui pourra se mettre en place dans les zones plutôt touristiques. La cible ? Les touristes ou les voyageurs d’affaire. Le logement sera donc un meublé de tourisme, un gîte rural ou encore une chambre d’hôte. Le bail sera conclu pour une durée allant de 1 à 90 jours non renouvelables, et le LMNP devra collecter la taxe de séjour. Sachez enfin qu’il est parfois possible de cumuler une location longue durée à une location saisonnière. Ca sera le cas d’un étudiant locataire à l’année, puis d’un saisonnier locataire l’été ;
• Le bail commercial : Il s’agit là d’un bail plus particulier. L’investissement est réalisé dans une résidence-service, entre le propriétaire et l’exploitant. C’est ensuite l’exploitant qui gère les entrées et sorties des locataires, et qui fixe un montant de loyer. Il s’agira là de résidences de tourisme, de résidences séniors, de résidences d’affaires, ou encore de résidences étudiants.

La fiscalité du LMNP : un sacré avantage !

Le principal avantage du statut de LMNP résidera dans la fiscalité appliquée. Deux régimes fiscaux différents peuvent être choisis pour déclarer les revenus perçus de la location, dont le choix ne sera qu’illusoire puisqu’il dépendra de plusieurs facteurs.

Le régime micro-BIC

Micro-BIC signifie « micro bénéfices industriels et commerciaux ». Ils englobent les bénéfices réalisés par une personne physique qui exerce une profession commerciale, industrielle ou artisanale. Si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600 €, c’est le régime micro-BIC qui s’applique par défaut.

Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % des recettes annuelles de l’activité de location meublée, poussé à 71 % pour les meublés de tourisme. Après abattement, le loueur sera donc imposé sur ses revenus à hauteur de son TMI (Taux Marginal d’Imposition). Cet abattement est intéressant, mais ne permet en revanche aucune déduction de charges ou d’amortissement.

Le régime réel simplifié

Ce régime est accessible au LMNP. Si ce dernier ne peut profiter d’un abattement forfaitaire, il pourra en revanche optimiser sa fiscalité en déduisant les charges et les amortissements liés à la location meublée :

• Les charges déductibles : Le LMNP peut déduire de son impôt sur le revenu les factures d’entretien et de réparations liées au logement, la taxe foncière, les frais d’assurance, les frais de gestion, les honoraires de l’expert comptable, les frais de procédure si litige, les abonnements et consommations type téléphonie, internet, etc., les intérêt de l’emprunt, les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition du bien, et les provisions pour risques, notamment d’impayé ;
• Les amortissements déductibles : Le LMNP peut déduire de son impôt sur le revenu l’amortissement du matériel, du mobilier, des locaux et des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et/ou amélioration.

Pas besoin d’attendre l’addition pour comprendre que le régime réel est généralement plus intéressant que le régime micro-BIC, les charges et amortissements étant bien souvent supérieurs à 50 % des recettes annuelles.

Quel que soit son choix de régime imposable, le LMNP sera redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), et parfois de la taxe de séjour.

Les avantages liés au statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Le statut de LMNP apporte de nombreux avantages qui en font un choix intéressant d’investissement. D’abord, nous le citions précédemment, la fiscalité est très avantageuse. Qu’il s’agisse du forfait de 50 % ou de la déduction des charges et des amortissements, les recettes générées par les loyers ne sont jamais totalement inclues dans la fiscalité. Pour appuyer l’avantage concédé, notons que l’investisseur en location vide devra déclarer les recettes au régime micro-foncier, et bénéficiera d’un abattement forfaitaire de « seulement » 30 % sur les charges et les travaux. S’il décide d’opter pour le régime réel foncier, il ne pourra pas déduire l’amortissement, ni les frais d’acquisition. Seuls les frais liés aux travaux d’entretien et de réparation seront déductibles. L’imposition est donc plus importante.

Egalement, si la location meublée ne peut s’inscrire dans le dispositif de défiscalisation Pinel, elle peut en revanche s’inscrire dans le dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier consiste à investir dans un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une totale réhabilitation. Le logement devra faire partie d’une résidence de services, et être loué meublé par un bail commercial durant au moins 9 ans. Le LMNP pourra alors profiter d’une réduction d’impôt de 11 % HT sur le prix d’achat du bien, plafonné à 300 000 €. La réduction s’étale sur la durée de location, soit minimum 9 ans. Il permettra également au LMNP de récupérer la TVA si le bien est neuf. Attention toutefois, le dispositif Censi-bouvard ne peut se cumuler à la déduction de l’amortissement, sauf pour les frais hors plafond, donc au-delà de 300 000 € d’achat du bien.