Top 10 des investissements les plus rentables pour défiscaliser en 2024 ?

La rentabilité nette d’impôt sur un investissement permet de déterminer si ce dernier va permette de dégager un certain profit, qui peut être un bénéfice ou également un allègement de la fiscalité, qui reviendrait à augmenter le capital ou le pouvoir d’achat. La rentabilité permet de vérifier la cohérence de l’investissement et de son potentiel financier. Voici un état des lieux des 10 investissements les plus rentables pour défiscaliser en 2024, ici listés sans ordre de rentabilité.

N°1 : Le dispositif immobilier Pinel

Probablement le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu, le dispositif Pinel a été introduit par la loi de finances de 2015, en remplacement notamment du dispositif Duflot. L’investissement dans la pierre est reconnu pour être un placement rémunérateur et fiable. Investir en Pinel l’est davantage. En effet, en investissant dans un logement non meublé, neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), et présentant une performance énergétique satisfaisante, il est possible de profiter du dispositif Pinel. Celui-ci impose des plafonds dans la fixation du loyer, mais aussi sur les ressources des locataires.

Ainsi, en s’inscrivant dans un processus de renouvellement du parc de logements privatifs à loyers accessibles aux ménages modestes, l’Etat permet la défiscalisation progressive selon la durée d’engagement de mise en location. Une réduction d’impôt équivalente à 12 % du montant de l’investissement pourra être octroyée pour une durée de mise en location d’au moins 6 ans. Dans la même logique, 18 % seront déductibles pour 9 ans de location, et 21 % pour 12 ans. L’avantage fiscal est réparti sur toute la durée d’engagement, plafonné toutefois à 300 000 € et 5 500 € par m².

L’investissement est rentable et ne nécessite pas forcément d’apport. En effet, la défiscalisation proposée, cumulée à la perception des loyers, permet d’amortir plutôt aisément la mensualité du crédit, ce qui convainc la banque d’accorder le prêt sans apport.

N°2 : Le dispositif immobilier Censi-Bouvard

Moins connu, il est pourtant tout aussi intéressant fiscalement que le dispositif Pinel. Il s’adresse en revanche aux investisseurs dans des résidences neuves meublées, type résidences séniors ou résidences étudiantes. Le logement devra alors être loué par bail commercial à un exploitant, qui se chargera lui-même de sélectionner les locataires et d’assumer la gestion du logement. L’exploitant se rémunèrera donc par les loyers versés des locataires, majorés par rapport aux loyers que lui-même versera à l’investisseur.

L’investisseur pourra alors récupérer la TVA sur le montant de son investissement, à la condition que l’exploitant de la résidence immobilière propose au moins trois services en plus de l’hébergement. Egalement, le dispositif Censi-Bouvard permet de profiter de la même défiscalisation que Pinel : 12 % pour 6 ans de mise en location, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans ou plus. C’est donc un formidable outil de défiscalisation. Pour finir, en acquérant le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), l’investisseur pourra alors déduire l’amortissement et l’ensemble des charges afférentes.

N°3 : Le dispositif immobilier Denormandie

Ce dispositif s’applique aux logements non meublés, acquis en l’état et nécessitant de gros travaux de rénovation, représentant au moins 25 % de l’investissement. Le logement devra faire partie du programme national « Action cœur de ville » pour redynamiser les centres-villes. En lui redonnant ainsi un niveau de performance énergétique satisfaisant, et à la condition synéquanone de le mettre en location au moins 6 ans à la fin des travaux de réhabilitation, le dispositif permet la défiscalisation des sommes engagées pour la rénovation. Egalement, les ressources des locataires et le montant du loyer seront plafonnés pour faciliter l’accès des foyers plus modestes au logement de cœur de ville.

De manière proportionnelle et progressive, l’investisseur pourra prétendre à une réduction de 12 % du prix de revient net du bien sur son impôt sur le revenu pour au moins 6 ans de mise en location, et progressivement, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans et plus. La réduction sera toutefois plafonnée à 300 000 € du prix de revient net du bien.

N°4 : Le dispositif immobilier Malraux

Comme le dispositif Denormandie, le dispositif Malraux s’applique sur l’investissement dans l’ancien. Mais si le premier concerne des logements situés dans des centres-villes ou centres-bourgs à redynamiser ou revitaliser, Malraux concerne des logements nécessitant de lourds travaux de rénovation, reconnus faisant partie du patrimoine historique et esthétique français à préserver. Le logement devra donc être ou faire partie d’un bâtiment dit remarquable. En œuvrant à la sauvegarde du patrimoine architectural français, l’investisseur participe également à l’augmentation de l’offre et de la valeur locative des centres-villes historiques.

L’Etat reconnaît cet effort en permettant à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant total des travaux engagés, avec toutefois pour obligation de mettre en location le bien rénové durant au moins 9 ans. L’avantage considérable ? Le dispositif Malraux est exclu du plafond de niches fiscales fixé à 10 700 € par an et par contribuable, tout dispositif de défiscalisation confondu.

N°5 : Investir en SCPI

Investir un capital au sein d’une Société Civile de Placement Immobilier, ou d’un Organisme de Placement Collectif Immobilier est un bon moyen d’augmenter son patrimoine, tout en profitant de la défiscalisation associée. En effet, l’investisseur n’acquiert alors que des parts de capital de la SCPI, et cela présente plusieurs avantages. D’abord, de s’affranchir des contraintes liées à l’acquisition immobilière. Investir dans des parts ne confère pas la pleine propriété, donc pas la jouissance du bien.

De plus, en investissant dans des SCPI en nue-propriété, l’usufruit est cédé à un gestionnaire, et la part acquise ne concerne que l’abusus, donc la nue-propriété uniquement. C’est donc un investissement sur le long terme, qui ne génère pas de revenu foncier donc qui n’augmente pas la fiscalité. Mieux encore, certaines SCPI de déficit foncier créent de la charge aux investisseurs qui peuvent la déduire de leurs impôts sur le revenu, en proportion de la quote-part qui leur revient. C’est un très bon investissement.

N°6 : Investir dans une assurance vie

L’assurance vie est probablement le produit d’épargne le plus intéressant de sa génération. Il est très souple et s’est adapté aux besoins des épargnants, qui souhaitent de plus en plus devenir des investisseurs. Sans obligation ni de montant ni de récurrence, les injections de capital sont placées dans des produits sécurisés ou plus risqués, proposant un potentiel de rentabilité plus ou moins important. Chaque versement est défiscalisable du revenu annuel. Ainsi, le bénéfice est double : les revenus à déclarer sont diminués d’autant que le total des versements réalisés dans l’année, donc la fiscalité est moins importante ; et le capital investi fructifie pour faire grossir une épargne accessible quand bon semble à son souscripteur.

N°7 : Investir dans un Plan Epargne Retraite

Le PER est un produit récent qui est venu remplacer ses prédécesseurs qui ne satisfaisaient pas pleinement les épargnants, car ils ne répondaient pas à leurs attentes réelles. Le PER est désormais accessible à tous, sans conditions aucune, ni de ressources, ni de situation ou d’âge. Son fonctionnement se cale grossomodo sur celui de l’assurance vie, notamment sur la fructification possible du capital. En revanche, l’épargne placée y est bloquée jusqu’au départ en retraite, sauf cas exceptionnel d’accident de la vie. Tout aussi rémunérateur et présentant les mêmes avantages fiscaux, il reste un cran en dessous du produit phare d’assurance vie.

N°8 : Investir dans des PME

Par le biais de Fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI), ou de Fonds d’investissement de proximité (FIP), l’investissement financier dans les Petites et Moyennes Entreprises (PME) innovantes et prometteuses est salué par l’Etat par une réduction de 18 % du montant investi sur l’impôt sur le revenu. Ce pourcentage de réduction a été poussé à 25 % sur la déclaration de revenus 2021, pour satisfaire la relance économique. L’investisseur devient alors actionnaire de la société à hauteur de son investissement, et profite ainsi d’une part des bénéfices engendrés. C’est donc un investissement largement rentable, sur des secteurs en croissance ou largement prometteurs.

Cependant, ce placement doit se penser sur la durée. Le capital investi est bloqué durant au moins 5 ans. La défiscalisation, donc l’envie de diminuer son prélèvement d’impôt mensuel désormais à la source, ne doit pas impacter trop difficilement le budget et rendre ainsi les fins de mois intenables. Ce procédé ne conviendra donc pas à tous les contribuables.

N°9 : Investir en SCI

La Société Civile Immobilière est classiquement familiale, mais ce n’est pas une obligation. Elle consiste en l’acquisition d’un bien immobilier par au moins deux personnes, dont chacun devient associé. De fait, n’étant pas propriétaires directs du bien, ils en détiennent des parts sociales. Cette démarche permet de se constituer un patrimoine tout en pouvant céder ses parts à ses enfants dès leur majorité, à son décès, ou autre.

Selon la séparation de propriété choisie entre associés, il est possible de ne disposer que de la nue-propriété et de ne rien avoir à déclarer aux impôts. Egalement, il est possible de déduire de ses impôts toutes les charges afférentes à l’entretien et au maintien en bon état de l’habitation. Cela génère un déficit foncier qui permet alors une réduction d’impôt. Enfin, la SCI permet la donation sans qu’il ne s’applique de droits de mutation et sans avoir à verser de frais de donation dès lors que la valeur des parts cédées ne dépasse pas 100 000 € par enfant et par quinzaine d’années.

N°10 : Investir en tant que Loueur Meublé

Loueur meublé est un statut fort avantageux. L’investisseur doit respecter les conditions liées au statut, notamment en acquérant un logement meublé, dont les recettes locatives seront plafonnées à 23 000 € pour conserver le statut non professionnel, et qui devront également être inférieures ou égales aux autres revenus générés par l’ensemble des personnes du foyer fiscal. Le bien devra respecter les normes de décence définies par la loi, être uniquement à usage d’habitation, et comporter les équipements obligatoires également définis par la loi.

Deux régimes fiscaux s’offrent à lui : celui du micro-BIC qui s’applique par défaut. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % des recettes annuelles de l’activité de location meublée, poussé à 71 % pour les meublés de tourisme. Il pourra sinon opter pour le régime réel simplifié, sans abattement forfaitaire, qui lui permettra de déduire l’ensemble de ses charges et l’amortissement, atteignant généralement plus de 50 % des recettes annuelles. La fiscalité proposée aux investisseurs qui louent un meublé est extrêmement intéressante.