Quelles alternatives à l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt est généralement exigée par l’organisme prêteur pour garantir le remboursement du crédit souscrit. Toutefois, certains profils qui pourraient accéder à l’emprunt immobilier au vu de leur situation financière, se voient contraints d’envisager des solutions alternatives face au refus des assureurs de garantir l’emprunt. Quelles sont ces alternatives et comment les activer ? On vous répond.

L’assurance de prêt en quelques mots

L’assurance de prêt couvre le risque pris pour l’organisme prêteur d’un défaut de remboursement des mensualités du crédit. L’assureur prendra alors le relais du paiement selon les garanties souscrites et leurs conditions d’application. Classiquement, les garanties contre le décès de l’assuré, ainsi que la Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) seront inclues. Il s’agira pour l’assureur de rembourser les échéances de prêt en cas de mort naturelle, maladie ou accident, hors suicide de l’assuré sur la première année de cotisation, décès des suites d’un délit, d’un comportement irresponsable, ou d’une tentative de record.

Concernant la PTIA, il s’agira de la prise en charge des mensualités en cas d’invalidité physique ou mentale rendant l’assuré définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunérée, et le contraignant à recourir à une assistance pour les actes de la vie courante (s’habiller, faire sa toilette, se nourrir, se déplacer).

Egalement, peuvent s’ajouter les garanties contre l’invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP), contre l’incapacité temporaire totale de travail (ITT), ou encore contre la perte d’emploi. Ces garanties sont très encadrées, et des délais de franchise s’appliqueront quasi systématiquement. Des délais de carence seront également appliqués, du premier mois à la première année de souscription selon les contrats.

Deux types de prêts pourront être contractés. En effet, la loi Lagarde de 2010 a rendu libre l’emprunteur de choisir son assureur de prêt. Celui-ci peut donc la souscrire auprès de l’organisme prêteur s’il le souhaite, dans le cadre d’un contrat de groupe, ou dans le cadre de ce que l’on appelle une délégation d’assurance, auprès de tout autre assureur qui propose ce type de prestation.

Dans quels cas peut-on se voir refuser une assurance de prêt immobilier ?

A supposer que le crédit immobilier puisse être autorisé par la banque, donc qu’il ne s’agisse pas d’insuffisance financière pour assumer les mensualités calculées, trois cas peuvent contraindre un assureur à refuser la souscription à l’un des contrats proposés.

• Un métier jugé à risque : Le milieu assurantiel définit un métier à risque généralement uniquement selon les risques physiques, et n’intègre pas les risques psychosociaux. Il s’agit alors de la probabilité du travailleur exposé à une situation dangereuse dans l’exercice de son activité professionnelle, de subir de graves effets sur sa santé, pouvant entraîner la Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ou le décès. On citera par exemple les policiers, gendarmes, agents de sécurité, militaires, agriculteur, aviateur, convoyeur de fonds, ou certains métiers du bâtiment comme les couvreurs par exemple ;
• L’âge jugé « trop avancé » de l’assuré : Passé 50 ans, l’assuré est considéré senior. Avec ce « statut » si l’on puit dire, l’assureur estime que le risque de perte d’autonomie, d’accident de travail, de perte d’emploi ou même de décès est plus important. De fait, le contrat d’assurance peut augmenter financièrement, demander des compléments de garantie, ou encore être purement et simplement refusé ;
• Une pathologie connue lors de la souscription : Depuis le 1^er juin 2022, le questionnaire de santé n’est plus exigé, à compter du fait de cumuler deux conditions : que le prêt contracté ne dépasse pas 200 000 €, et que la dernière mensualité de remboursement du crédit intervienne avant le 60^ème anniversaire de l’assuré. Toutefois, si ces deux conditions ne sont pas remplies, le questionnaire reste demandé, et si une pathologie reconnue dégénérative est connue à cette date, l’assureur peut refuser de garantir le prêt. Ca sera tristement le cas des maladies chroniques, des pathologies lourdes et des affections longue durée.

Les alternatives à l’assurance de prêt

Si l’assureur refuse de garantir le prêt, c’est parce qu’il estime que son risque pris est bien trop important pour s’engager. Il conviendra dans ce cas de rassurer l’assureur, notamment sur votre solvabilité, en lui apportant des éléments de garantie complémentaires qui deviendront alors contractuels.

• L’hypothèque d’un bien immobilier : Il n’est pas rare qu’une hypothèque soit placée sur le bien lié à l’opération financière. En d’autres termes, la banque prête la somme nécessaire à l’achat du bien, et si elle n’est pas remboursée par l’emprunteur, elle pourra alors saisir le bien en question pour se rembourser. Il se peut également que l’emprunteur soit déjà propriétaire d’un ou plusieurs autres biens, comme un logement mis en location ou une résidence secondaire par exemple. Dans ce cas, l’emprunteur peut hypothéquer ces autres biens, ce qui apporte une garantie complémentaire largement significative dans l’accord de l’assureur à garantir le prêt ;
• Le cautionnement : Se porter caution d’un prêt est le fait, pour un tiers, de garantir le remboursement des échéances si l’emprunteur est en incapacité de le faire. Le cautionnement peut être engagé par une personne physique, généralement un parent, ou par un organisme tiers. Il sera accepté à condition que le patrimoine financier du cautionnaire le permette ;
• Le nantissement : Il s’agit là d’une garantie financière apportée par des valeurs mobilières ou financières, comme par exemple des actions, des obligations ou une assurance vie. Sans que le détenteur n’en perde la propriété, ces titres apportent des garanties complémentaires prouvant la solvabilité de l’emprunteur. Toutefois, un tiers peut également se porter garant par nantissement.

Autre alternative également : l’allègement des garanties requises par le prêteur. Celui-ci peut accepter de retirer certaines garanties de son contrat, comme par exemple celle de la perte d’emploi, s’il accepte de dévaloriser le risque pris.

Des conditions d’accès allégées avant de recourir aux garanties alternatives

Les garanties alternatives précitées engagent le patrimoine de l’emprunteur ou de son cautionnaire. Si l’assureur se montre déjà réticent à octroyer une assurance de prêt immobilier, il faut bien prendre conscience des conséquences plausibles de ces garanties sur l’ensemble des biens mobiliers et immobiliers détenus. Être propriétaire, oui, mais à quel prix ? Pour limiter ces difficultés d’accès au crédit immobilier, deux éléments sont à connaître.

La loi Lemoine

La loi Lemoine de février 2022, du nom de la députée Madame Patricia Lemoine à l’origine de sa mise en place, a été instaurée pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur. Ce qu’elle apporte de nouveau depuis le 1^er juin 2022 ? Trois points essentiels :

• Le droit de résilier un contrat d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire du contrat, si un autre contrat d’assurance est plus compétitif, et ce sans aucun frais applicables. Il s’accompagne de l’obligation des établissements bancaires et organismes assureurs d’informer chaque année les emprunteurs de ce droit, ainsi que de la date d’échéance du contrat et du montant de l’assurance emprunteur sur les 8 prochaines années ;
• La réduction à 5 années du droit à l’oubli pour les personnes ayant eu un cancer ;
• La suppression du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 €, et dont le remboursement total du crédit survient avant le 60^ème anniversaire de l’assuré.

De fait, ces conditions qui pouvaient auparavant rendre un crédit simplement impossible, notamment en cas de problème de santé connu, ne sont désormais plus d’actualité.

La convention AERAS

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) tend à favoriser l’accès à l’assurance des personnes dont l’état de santé ne permet pas d’obtenir une couverture d’assurance aux conditions standard du contrat, soit dit encore sans majoration de tarif ou exclusions de garantie. Elaborée conjointement par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles du secteur, et les associations de malades et de consommateurs, cette convention multipartite s’applique automatiquement et légalement, dès lors que les ressources du demandeur l’y rendent éligible.

Elle actionne alors un mécanisme d’écrêtement des surprimes, et la demande d’assurance de l’emprunteur pourra être étudiée à trois niveaux, avant qu’il ne soit orienté vers une garantie alternative en cas de risque restant trop important pour l’assureur.

Se faire accompagner de professionnels

Lorsque son profil d’emprunteur rend l’assureur frileux, il sera sage et très probablement fructueux de faire appel à un courtier en assurance. Il est le professionnel du secteur par excellence. Par son expérience, il pourra solliciter un panel d’assureur, argumenter sur les points forts de votre dossier, vous conseiller sur les alternatives à mettre en œuvre pour parvenir à souscrire une offre correspondant à votre profil, à vos besoins de garantie, au meilleur rapport qualité / prix.

Son aide peut être extrêmement précieuse. Toutefois, elle restera une prestation à rémunérer, donc un budget à dédier. Si cela est problématique, il est a minima vivement recommandé de faire appel aux comparatifs proposés des simulateurs en ligne. En renseignant les informations demandées sur son profil et sur les conditions du prêt accordé, le comparateur va proposer plusieurs offres d’assureurs différents, correspondant au profil. Le plus intéressant pourra être retenu et l’assureur contacté pour envisager une souscription.