Frais de courtage : combien coûte un courtier en prêt immobilier ?

Près d'un Français sur deux fait appel à un courtier pour parvenir à l'obtention d'un prêt immobilier par un établissement financier. Encore plutôt méconnu il y a une dizaine d'années, le courtier n'est plus une simple solution alternative aujourd'hui. Il devient une évidence pour nombre de futurs emprunteurs, désireux de mettre toutes les chances de leur côté pour accéder à la propriété. Les taux d'emprunt immobilier historiquement bas ont également favorisé la sollicitation de cet expert de la finance. Voici quel budget dédier aux frais de courtage pour obtenir un prêt immobilier.

Courtier en prêt immobilier : pourquoi faire appel à lui est très souvent judicieux ?

Ne tournons pas autour du pot : Faire appel à un courtier immobilier offre les conditions les plus avantageuses pour obtenir un prêt immobilier. Pourquoi ? D'abord parce qu'il est expert dans son domaine, ce qui est rarement le cas des emprunteurs. Le jargon de la finance n'est pas un secret pour lui. Mieux même, en se plaçant comme intermédiaire entre les banques et les emprunteurs, il dispose à la fois d'une connaissance approfondie des fonctionnements et des rouages de chaque organisme, mais aussi du recul suffisant pour pouvoir les mettre en concurrence de manière intelligente, en s'assurant d'appuyer les points forts les plus pertinents du dossier du client.

Le courtier aidera d'abord son client à monter le dossier le plus solide possible. En toute transparence et honnêteté, il pointera avec lui les éléments de son dossier pour lesquels la banque risquera fort d'être récalcitrante. Il saura présenter un discours clair et facilement compréhensible par le client, même le plus novice en finances. Sans jugement, il saura aussi mettre un coup d'arrêt aux démarches d'un client si le dossier présenté est clairement trop incertain pour être financé, ou un coup de frein si le montant espéré par le client est bien trop surestimé.

Auprès des banques ensuite, le courtier se jouera de la concurrence, et reviendra à la charge pour obtenir idéalement au moins deux offres ultra compétitives en rapport à la situation financière de l'emprunteur. Celui-ci obtiendra un taux d'emprunt ou des conditions d'emprunt plus intéressants que ceux auxquels un client aurait pu prétendre seul. Chaque pourcentage se chiffre en milliers d'euros compte tenu des sommes importantes que représente un crédit immobilier. Le courtier est donc assurément un allié de taille dans un monde inconnu, notamment lorsque l'on sait qu'environ la moitié des demandes de prêt sont refusées.

Comment est calculé le tarif de prestation d'un courtier ?

Il est coutume d'estimer le coût de prestation d'un courtier immobilier par un pourcentage du montant de l'opération financière. En règle générale, le courtier se rémunère par 1 à 1,5 % du montant du prêt pour un dossier classique. Toutefois, un plafond minimal est généralement mis en place aux alentours de 2 000 €. Ce prix n'est qu'une moyenne estimative. Comme dans tous secteurs, la concurrence influera directement sur les plafonds minimaux appliqués, qui pourront aller de 1 000 à 3 000 €.

Le tarif pratiqué correspond à l'accompagnement expert du courtier sur la totalité du parcours de demande de prêt, du montage du dossier de demande de crédit à la signature de l'acte final de vente chez le notaire. Au-delà même, le courtier pourra être à nouveau sollicité, dans le cadre de la même prestation, pour une renégociation de taux par exemple, ou en cas de remboursement anticipé. En d'autres termes, sa prestation se poursuit sur toute la durée du crédit, pour tout nouvel élément en lien avec ce même crédit immobilier.

Quand doit-on rémunérer la prestation d'un courtier ?

La prestation du courtier peut être prise en compte dans le prêt. Lors de la première rencontre avec le courtier, ses tarifs vous seront présentés. Selon le montant de prêt demandé, si le taux d'endettement est atteint, la prestation du courtier devra être payée par l'emprunteur, en dehors du prêt. En revanche, si le montant du prêt peut intégrer celui de la prestation du courtier, alors il s'inscrira parmi les frais annexes. Il faut préciser que ce choix, qui souvent n'en est pas un, mais dépendra plutôt de ce que la banque accepte ou non, a des conséquences. En intégrant au prêt immobilier le montant dû au courtier, cela fait augmenter les frais annexes, qui sont intégrés au calcul du taux d'usure, aux côtés du taux d'intérêt fixé, du taux de l'assurance emprunteur, et des frais de dossier.

Le taux d'usure est le taux maximal que la banque est en droit d'appliquer à un prêt immobilier. Ce taux est fixé par la Banque de France, et révisé chaque trimestre. Autrement dit, si chaque banque peut pratiquer ses propres taux, tout prêt qui dépassera le taux d'usure en vigueur à l'échelle nationale, ne pourra être accordé. C'est malheureusement la cause de nombreux refus de crédits immobiliers. Mieux vaudra donc parfois, selon le profil et le dossier de demande de prêt, financer par ses propres moyens la prestation du courtier, qui interviendra dans ce cas dès le déblocage des fonds, et avant la première mensualité de crédit. Précisions que le Code de la Consommation indique qu'"aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent". En d'autres termes, un courtier n'est pas en droit d'exiger un chèque de caution, voire le paiement d'un acompte en amont de l'obtention du crédit.

Pour finir, notons que la prestation du courtier n'est pas nécessairement due. Généralement, elle ne l'est que si l'emprunteur accepte l'une des offres présentées par le courtier. Cela sous-tend qu'au moins un organisme prêteur accepte de financer le demandeur, et que l'offre réponde aux attentes du client. Si le courtier réalise un travail acharné pour tenter de convaincre un établissement financier d'octroyer un prêt au client, en vain, alors aucun montant ne sera dû au courtier. C'est une forme d'engagement et de sécurité du client, pour assurer une mise en confiance et garantir un travail investi du courtier.

Courtiers payants versus courtiers gratuits : quelle différence ?

Il existe en effet des courtiers gratuits, qui ne facturent nullement leur prestation au client, pour un travail de même ampleur et en profitant de leur expertise pointue. Les courtiers gratuits ne se contentent pas de vous mettre en simple relation avec les banques. Ils assurent le même suivi qu'un courtier payant, la même négociation pour parvenir à un accord de prêt. Alors quel est le secret de ces prestations non facturées ? Vous vous en doutez, la gratuité est toute relative. En réalité, les courtiers offrant des prestations gratuites sont rémunérés par les organismes prêteurs. Comment ? Par une forme de commission, en qualité de ce que l'on pourrait familièrement appeler "service d'apporteur d'affaire". En termes plus explicites, en apportant un nouveau client à une banque, le courtier est alors rémunéré par celle-ci, comme une commission. Si c'est bien la banque qui le rémunère, le client se verra en réalité impacter cette commission sur le montant de son prêt, ou plus exactement sur son taux ou ses frais de dossier.

Evidemment, le courtier gratuit n'agira pas sous les mêmes intérêts que le courtier payant. Le client du premier est la banque, alors que le client du second est l'emprunteur. Et en termes de négociation, ça pèse largement dans la balance. Le courtier gratuit tendra à servir les intérêts de la banque, selon ses partenariats, selon les profils recherchés par la banque, selon ses objectifs en termes de prêts immobiliers. Aucun des deux n'est meilleur que l'autre, mais le choix pourra être érigé par le profil de l'emprunteur et sa situation financière.