Rachat de crédit avec un PTZ : conseils et comparateur

Le rachat de crédit est un procédé qui permet d'alléger ses mensualités en regroupant un ou plusieurs prêts en un crédit unique à taux unique. Une question toute légitime vient alors se poser : Quid du PTZ ? Est-il intégré au rachat, et subit-il le taux du nouveau prêt ? Peut-il en être exclu alors qu'il ne peut exister qu'en étant complémentaire au prêt principal ? Décryptons ensemble ce cas particulier.

La particularité du Prêt à Taux Zéro

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est l'un des prêts immobiliers auxquels les particuliers peuvent prétendre lors de l'acquisition d'un bien. Comme son nom l’indique, le PTZ est accordé sans frais de dossier, ni frais d’expertise, et sans intérêts, ce qui signifie que l’emprunteur ne rembourse que la somme empruntée, à l’euro près, sans que des intérêts ne viennent alourdir les mensualités. En réalité, pour entrer davantage dans le détail et rectifier nos propos, les intérêts appliqués par l’organisme prêteur sont à la charge de l’Etat, à la condition que le logement soit neuf ou à réhabiliter. C'est donc un prêt dit "aidé".

Il est complémentaire au prêt principal dédié à l'achat ou à l'acquisition d'un logement, et est octroyable sous certaines conditions :

• Être primo-accédant : Ne pas avoir déjà été propriétaire sur les deux années précédant la demande, sauf exception (être titulaire d’une carte d’invalidité, percevoir l’AAH (Allocation aux Adultes Handicapés) ou l’AEEH (Allocation d'Education de l'Enfant Handicapé), ou avoir été victime d’une catastrophe rendant son logement inhabitable définitivement) ;
• Vouloir financer sa résidence principale : Le PTZ n’est pas accordé pour l’accession à la résidence secondaire ;
• Remplir les conditions de ressources : Entrent en compte le montant des revenus de l’emprunteur, la composition du foyer et la situation géographique du bien concerné. Jusqu’alors, il était accordé aux emprunteurs dont les revenus de l’année N-2 étaient éligibles selon les plafonds fixés. A compter de 2022, les revenus étudiés pour le plafonnement seront ceux de la date d’émission de l’offre de prêt.
• Viser un bien qui corresponde aux critères d’acceptation : Il devra s’agir d’un logement neuf, d’un logement ancien dont les travaux de réfection ou de réhabilitation représentent 25% du montant total de l’achat, de l’acquisition d’un logement social, de l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation, ou enfin de la construction d’un logement. Notons que l’acquisition ou construction d’un bien à basse consommation, ou la rénovation énergétique seront mieux financées par l’Etat, et permettront donc d’obtenir un montant de PTZ plus important.

Précisons enfin que, si sa période de remboursement ne pourra excéder 25 ans, elle se divisera en deux temps : la période de différé d'abord, pendant laquelle le PTZ n’est pas remboursé, qui peut être de 5, 10 ou 15 ans, puis la période de remboursement qui sera de 10 ou 15 ans, en fonction de la durée de la première. Ce prêt aidé revêt donc un caractère social pour permettre aux ménages à faibles ressources d’accéder à la propriété, dans le respect de leur taux d’endettement et de leurs capacités de remboursement.

Rachat de crédit et PTZ : d'où vient la subtilité ?

Revenons sur l'un des éléments précités qui prend toute son importance : le PTZ est un prêt complémentaire à un prêt immobilier principal plus conséquent. Cette précision n'est pas anodine, et pour le comprendre, il convient de rappeler le principe d'un rachat de crédit.

Ce dernier consiste à fusionner plusieurs crédits, ou à racheter un crédit immobilier unique, pour bénéficier de mensualités plus faibles. En pratique, la banque racheteuse va ré-étaler le prêt unique pour proposer des mensualités correspondant aux capacités de financement de l'emprunteur, mais aussi une seule et même assurance emprunteur, un seul taux d'intérêts, et des conditions uniques. Le rachat de crédit est un procédé qui permet à l'emprunteur de retrouver un niveau de vie plus confortable, et de s'éloigner de l'endettement qui le guette. Opter pour le rachat de crédit est une forme de bonne gestion de ses finances, en pleine conscience de ses propres capacités à consommer, à épargner, et à rembourser ses créances.

Ceci étant clarifié, revenons-en à notre PTZ. Il est complémentaire au prêt immobilier principal, donc doit logiquement être intégré au rachat. Le rachat de crédit regroupe donc les crédits en un prêt unique, pour une mensualité unique, mais intéressons-nous ici au taux unique. Aïe ! Peu probable que la banque se cale sur le taux du PTZ… Improbable même, et on vous le confirme, ça ne sera pas le cas malheureusement. Cela semble risible, mais mérite toutefois d'être approfondi. En effet, la banque ne fixera jamais le taux du rachat de crédit à 0 %. Pourquoi ? D'abord parce que tout prêt engendre des frais. Le cas du PTZ est particulier puisque les frais sont assumés par l'Etat. Mais en se concentrant uniquement sur le rachat de crédit, comprenons bien que la banque trouve évidemment son intérêt à racheter les crédits pour les regrouper en un seul. Elle s'assure d'abord de la solvabilité de l'emprunteur, de sa capacité de remboursement en étalant les échéances. En allongeant la durée du prêt, elle gagne plus d'argent par les intérêts qui, versés plus longtemps, sont évidemment plus conséquents. Donc il ne serait pas de son intérêt de se caler sur un taux 0.

Alors la question est posée : le PTZ peut-il être racheté lui aussi ? Et à quel taux ? Est-ce vraiment intéressant de le faire racheter ? Mais peut-il ne pas l'être puisqu'il est complémentaire au prêt immobilier principal ?

Rachat de crédit : Le PTZ peut-il être désolidarisé du prêt immobilier principal ?

Et bien la réponse n'est pas universelle. Elle dépendra des conditions d'octroi du prêt immobilier principal et du PTZ initiaux. Rappelons bien que le PTZ est un prêt immobilier. C'est bien sa complémentarité à un prêt principal, associée au respect des conditions d'octroi précitées, qui lui confèrent le fait d'être aidé par l'Etat, donc que l'Etat prenne en charge les frais. En d'autres termes, le PTZ en tant que tel, souscrit initialement, est solidaire du crédit immobilier principal. Mais il peut bien-sûr s'en désolidariser. Dans ce cas, puisque les conditions d'octroi ne seront plus rassemblées, le PTZ deviendra un crédit à intérêts classique.

Donc la réponse est oui, le PTZ peut être désolidarisé du prêt immobilier principal. Dans le cas d'un rachat de crédit, la désolidarisation s'étudiera selon deux éléments.

• D'abord selon le taux d'endettement. Si, avant le rachat, le taux d'endettement dépasse les 33 %, alors la banque imposera d'intégrer le PTZ au rachat de crédit pour lisser l'ensemble des mensualités dans la durée. En revanche, si le taux d'endettement n'est pas atteint, elle acceptera de l'en exclure, selon le souhait de l'emprunteur;
• Ensuite selon la garantie d'hypothèque appliquée au prêt initial. Si le PTZ initial est affilié à une garantie d'hypothèque, il devra alors être intégré au rachat de crédit. En revanche, si aucune garantie d'hypothèque n'était affiliée au PTZ, il peut s'en désolidariser. Précisons toutefois que si une nouvelle hypothèque est nécessaire sur le rachat de crédit, alors le PTZ devra y être intégré.

Rachat de crédit : Quel taux appliqué au PTZ ?

La réponse est presque dans la question. Si le PTZ est regroupé avec d'autres crédits dans le cadre d'un rachat, il n'existera plus en tant que tel. Pas plus que les autres d'ailleurs. Le rachat de crédits vient en quelques sortes faire une suppression des conditions et raisons d'octroi initiales. Dans un rachat, on ne peut pas raisonner en termes de crédits indépendants formant un tout. Le rachat est un nouveau crédit, fixé selon un seul taux défini selon le dossier de demande et la situation de l'emprunteur. Une seule mensualité s'applique parce qu'il ne devient plus qu'un.

Pour répondre à la question du taux appliqué au PTZ en cas de rachat, et bien il sera celui du prêt global, fixé selon les conditions actuelles et la situation de l'emprunteur. Il perdra donc son avantage, et ne sera pas considéré différemment par la banque.

Rachat de crédit avec un PTZ : Est-ce une opération fructueuse ?

Est-ce intéressant d'intégrer un PTZ à un rachat de crédit ? Oui et non. Oui, dans l'idée d'abaisser ses mensualités. N'oublions pas que, bien qu'il soit fort intéressant de profiter de 0 intérêt sur un prêt, il faut tout de même s'acquitter de son remboursement. Dans l'esprit d'un rachat permettant d'alléger les mensualités pour récupérer un reste à vivre plus conséquent, il est une bonne affaire que d'intégrer son PTZ au rachat, comme tous les crédits d'ailleurs.

Mais évidemment, il perdra alors tout le bénéfice accordé, d'abord parce qu'il sera soumis aux intérêts du prêt, mais en plus parce qu'avec une durée de remboursement rallongée, les intérêts dus seront plus importants.

Faut-il l'intégrer au rachat ? Disons oui si l'emprunteur est en difficulté financière et perçoit le rachat comme une "bouffée d'air", et non si l'emprunteur n'a pas atteint son taux d'endettement et qu'il est en mesure de rembourser deux mensualités, soit celle du PTZ et celle du rachat de crédit. Parce que précisons bien que l'emprunteur n'est aucunement contraint d'intégrer la totalité de ses crédits, surtout si certains arrivent en fin de remboursement, ou que les mensualités restent surmontables sans trop de difficultés.

L'intérêt de comparer

Ce cas particulier ne peut être décidé à la hâte et sans une réflexion approfondie de ses capacités financières. Pour ce faire, il sera bon de s'aider d'un comparateur en ligne qui veillera à proposer des offres adaptées aux critères renseignés. Ce n'est qu'ainsi que l'emprunteur pourra juger de l'intérêt d'intégrer ou non son PTZ au rachat de crédit. Précisons que la démarche auprès d'un comparateur en ligne est totalement gratuite et n'engage aucunement l'emprunteur.

Ajoutons que, dès lors qu'un prêt immobilier doit être racheté, il sera bon de s'aider des services d'un courtier qui fera profiter de son expertise pointue dans le domaine de la finance, pour obtenir un rachat de prêt au meilleur taux.