SCI familiale : caractéristiques, avantages et conditions de création

Le SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale, permettant à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers et d’en assurer ensemble la gestion.

On parle de SCI familiale dès lors qu’elle est créée par au moins deux membres d’une même famille. Protectrice et fiscalement avantageuse, elle requiert cependant un certain formalisme.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ? Quelles conditions faut-il remplir pour la monter et comment la créer ?

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une SCI gérée par plusieurs membres d’une même famille. De nature civile, elle sert exclusivement à la gestion du patrimoine immobilier. Chaque membre de la SCI familiale amène sa contribution sous forme de quote-part. Et c’est la société civile immobilière qui devient propriétaire du ou des biens immobiliers.

Pourquoi faire le choix d’une SCI familiale ?

Le plus souvent, la SCI familiale naît de la volonté de détenir un patrimoine immobilier commun tout en évitant les tensions familiales qui peuvent exister en cas d’indivision (suite à un décès ou une séparation notamment). Elle est fréquemment utilisée en cas de succession par les enfants par exemple.

Quelles sont les caractéristiques principales d’une SCI familiale ?

Une SCI familiale ne peut être créée qu’en respectant quelques grands principes. Parmi ses caractéristiques, voici les plus importantes à retenir :

• Une durée de vie qui n’excède pas 99 ans
• Aucun capital social minimum requis
• Deux associés au minimum
• Tout nouvel associé doit appartenir à la même famille
• Tenue d’une comptabilité simplifiée

En contrepartie d’un certain formalisme, la SCI familiale permet de bénéficier d’avantages fiscaux…

Les avantages d’une SCI familiale

L’avantage majeur d’une société civile immobilière familiale réside dans la conservation du patrimoine au sein de la famille. Cette transmission est favorisée par un régime fiscal attractif…

Le régime fiscal applicable

En matière de SCI familiale, on parle couramment de « transparence fiscale ». Une SCI est, sauf stipulation contraire, soumise à l’impôt sur le revenu de chacun des associés. Elle peut, sur option, opter pour le régime fiscal des sociétés.

Par défaut, l’impôt sur le revenu

Ici, le résultat imposable de la SCI est réparti entre les associés à hauteur de leur quote-part. Chaque associé devra donc, individuellement, déclarer ce montant dans la catégorie des revenus fonciers.

Ces derniers seront ajoutés à l’ensemble des revenus de son foyer fiscal et imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il conviendra donc d’être vigilant quant à la TMI (tranche marginale d’imposition) de chaque associé.

Par choix, l’impôt sur les sociétés

Sur option, la SCI peut être imposée à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les associés ne sont imposés personnellement que s’ils perçoivent des dividendes. Quant à la SCI, elle ne paiera que 15 % d’impôt sur les sociétés si son résultat est inférieur à 38 120 euros.

Bien que cette option nécessite une gestion plus lourde avec dépôt des comptes annuels, elle présente l’avantage de mettre chaque associé sur un pied d’égalité.

La SCI familiale et la reprise d’un bien en location

Contrairement à une SCI classique, les membres d’une SCI familiale peuvent choisir de reprendre le bien qu’ils avaient donné en location pour leur usage personnel. Cette exception à la loi apporte une souplesse confortable aux associés, similaire à un particulier.

La SCI familiale : donation et succession

On en vient au principal avantage de la SCI familiale, avec une volonté du législateur pour favoriser les donations et successions au sein de la famille.

Donation des parts sociales à un héritier

Un associé peut donner de son vivant les parts qu’il détient dans la SCI à ses héritiers. Les statuts peuvent prévoir cette possibilité expressément, à défaut cela peut résulter d’une décision collégiale des associés.

Donation au conjoint survivant

La SCI familiale entre époux offre une bonne protection au conjoint survivant. Au décès de l’un des associés, le conjoint survivant récupère l’usufruit et la nue-propriété en totalité, grâce à la transmission des parts sociales.

Abattements fiscaux

Lors d’une cession, d’une donation ou d’une succession, les droits de mutation sont réduits. De plus, ceux-ci sont calculés sur la valeur des parts de la SCI familiale. Autrement dit, cette valeur tient compte des dettes de la société à l’instant T.

Comment créer une SCI familiale ?

Enregistrer une SCI vous oblige à respecter un certain nombre de formalités. Mode d’emploi…

1 - Désignation d’un gérant

Pour créer une SCI familiale, il convient de désigner un ou plusieurs gérants. Les gérants ne sont pas forcément ceux qui détiennent le plus de parts dans la SCI. Il peut s’agir d’un des associés de la SCI, choisi pour ses qualités de gestionnaire, ou d’une personne tierce.

Le gérant représente la SCI familiale à l’égard des tiers et est soumis à un certain nombre d’obligations, telles que :

• Le respect des réglementations applicables dans le cadre des actes de gérance
• La tenue d’une comptabilité simplifiée, dite de trésorerie (recettes et dépenses)
• La rédaction d’un rapport de gestion annuel à l’occasion de l’approbation annuelle des comptes par les associés
• L’engagement à agir dans l’intérêt de la SCI et non à des fins personnelles

Les pouvoirs du gérant peuvent être entiers ou limités par les statuts. En pratique, il est bon de lui laisser un maximum de pouvoirs pour qu’il puisse effectuer les actes de gestion courante, mais de limiter sa possibilité de vendre ou d’acheter un bien immobilier sans l’accord des autres associés.

Enfin, le gérant peut être rémunéré, même si cela n’a rien d’obligatoire. Dans ce cas, sa rémunération sera prévue, elle aussi, par les statuts.

2 - Rédaction des statuts

Comme toute société, la SCI familiale doit détenir des statuts constitutifs. Ils peuvent être rédigés par les associés, mais sont le plus souvent confiés à un notaire, à un avocat, voire un comptable. Ces professionnels du droit apportent aux associés davantage de sécurité et de sérénité, en évitant notamment les clauses abusives ou illégales.

Les statuts sont primordiaux et seront demandés lors de l’ouverture d’un compte bancaire, d’un achat, d’une vente, d’un emprunt bancaire, etc. Ils déterminent le pouvoir des gérants mais également de chaque membre de la famille, déjà associé ou à venir. Enfin, ils fixent les modalités de la tenue des assemblées générales et des cessions de parts.

Bon à savoir : l’intervention du notaire pour la rédaction des statuts est obligatoire si un bien immeuble est apporté à la SCI au moment de sa création.

3 - Publication d’une annonce légale

Comme pour toute création de société, la SCI impose la parution d’une annonce dans un journal légal, à l’échelle nationale ou locale. Celle-ci est obligatoire et permet d’informer les tiers de la constitution de la société civile immobilière familiale.

4 - Enregistrer la SCI au Greffe du Tribunal de Commerce

Bien qu’une SCI familiale ne puisse pas faire des actes de commerce, elle doit s’enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont elle dépend. Elle a donc un siège social, et une obligation d’immatriculation formalisée par la réception d’un extrait K-bis depuis le 1^er février 2005.

Pour formaliser votre inscription, vous devrez envoyer un certain nombre de documents :

• Les statuts de la société, datés, paraphés et signés
• Le justificatif d’adresse du siège social
• L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales
• La ou les attestations de non-condamnation du gérant
• La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI

Créer une SCI familiale nécessite donc d’accomplir certaines démarches et exige de la rigueur. La constitution d’une SCI engendre des coûts variables, de l’ordre de 200 à 2 500 euros environ, selon que vous passiez par un professionnel ou non pour son montage.