Restructuration de dettes propriétaire : quelles solutions ?

La restructuration de dettes propriétaire est une bonne alternative aux échéances difficiles à honorer. Les aléas au cours d'une vie peuvent rendre les engagements financiers pris jadis plus ardes à tenir aujourd'hui. Mieux vaut alors s'orienter vers une restructuration pour gagner en sérénité. Voici les particularités et les solutions associées à la restructuration de dettes propriétaire.

Qu'est-ce que la restructuration de dettes ?

Si le terme "restructuration" est moins parlant, en voila un qui devrait résonner davantage, celui du rachat ou du regroupement de dettes. La restructuration est une opération financière qui vise à faire racheter une ou plusieurs dettes par un organisme prêteur, pour les regrouper en un seul crédit. Précisons bien qu'une dette n'est pas significative d'un endettement. Toute somme empruntée est due, donc est considérée comme une dette.

Les crédits possibles à racheter sont les suivants :

• Un crédit immobilier principal seul, pour espérer alléger les mensualités ou profiter d'un taux plus avantageux;
• D'autres crédits immobiliers, type prêt à l'accession sociale (PAS), prêt à taux zéro (PTZ), prêt épargne logement (PEL), prêt conventionné, etc.;
• Des crédits à la consommation de toutes sortes : prêt affecté type auto ou travaux, prêt personnel non affecté, crédit renouvelable ou leasing par exemple;
• Des dettes financières, et notamment un découvert bancaire à rembourser, ou encore une soulte;
• Des dettes ménagères, qui pourront être un impôt, des loyers de retard, des factures de consommation, etc.

La restructuration de dettes est un procédé qui apporte une sérénité financière à l'emprunteur. En rachetant les crédits, la banque fixera une seule mensualité, donc un seul prélèvement, dont le montant sera bien inférieur à l'ensemble des mensualités préalables, pour retrouver un reste à vivre bien plus confortable, et pouvoir plus sereinement envisager de nouveaux projets, ou simplement le quotidien. Pour préciser les conditions du rachat, le crédit unique se voit alors appliquer un taux unique, une mensualité unique nous le disions, le tout étalé sur une durée plus longue.

Vous l'aurez compris, la restructuration de dettes coûte plus cher que la conservation des crédits initiaux. La banque racheteuse ne promet pas des économies. Elle promet un allègement des mensualités pour respirer financièrement. En étalant un prêt sur plusieurs années supplémentaires, il coûtera évidemment plus cher car cela induit des intérêts versés plus longtemps, et une assurance de prêt due sur cette même durée allongée.

Elle reste une bonne réaction aux gestions de budget difficiles, pour éviter l'endettement qui peut rapidement entraîner l'emprunteur vers une décadence financière. Attention toutefois à ne pas trop différencier le rachat de crédit et l'endettement. Si le rachat est une démarche consciente et assumée de vouloir retrouver de la souplesse financière, il ne doit pas inciter l'emprunteur à contracter de nouveaux prêts à outrance, au risque de se retrouver dans une impasse financière totalement hermétique et systémique.

Quelle particularité pour les dettes du propriétaire ?

On distingue deux types de restructuration de dettes : la restructuration de crédit immobilier, qui inclut obligatoirement un crédit immobilier, voire une hypothèque associée. On parlera alors de restructuration de dettes hypothécaires. On distingue également la restructuration de crédit consommation, qui ne regroupe que des crédits à la consommation. Parmi eux, la liste est longue : crédit personnel non affecté, crédit renouvelable, crédit auto, crédit travaux, découvert bancaire, etc.

Intéressons-nous davantage ici aux dettes propriétaires. Le crédit immobilier est un emprunt de long terme, octroyé après présentation de nombreuses garanties, et d'ailleurs soumis à une assurance de prêt obligatoire. Les mensualités du prêt immobilier sont généralement celles qui pèsent le plus lourdement sur le budget mensuel. Aussi, elles seront le plus souvent à l'origine de la demande de rachat de crédit. Toutefois, quelques particularités sont à prendre en compte et à peser dans le choix de restructurer ou non ses dettes, notamment en cas d'hypothèque, en cas de crédit complémentaire à taux zéro, ou encore selon le montant que représente le crédit immobilier dans la restructuration.

Restructuration de dettes propriétaire avec ou sans hypothèque

Il est plutôt fréquent que la banque prêteuse initiale ait souscrit une garantie d'hypothèque pour assurer le remboursement du prêt immobilier. Compte tenu des sommes qu'il représente, et de la durée de remboursement, l'hypothèque garantit le remboursement par la saisie du bien, en cas de non-honorabilité des échéances de prêt. En quelques sortes, le bien immobilier lui-même est la garantie de son propre remboursement.

Lorsqu'une banque étudie une offre de rachat de crédit immobilier, elle vérifiera en premier lieu si une hypothèque y est associée. Si non, le rachat ne rencontre pas de difficulté particulière. En revanche, si une hypothèque est déjà souscrite, elle l'est au nom de l'ancienne banque prêteuse. Aussi, deux cas de figure se présentent. Soit la banque racheteuse ne souhaite pas se prémunir elle-même d'une hypothèque. Ca sera le cas si le crédit immobilier est en fin de remboursement. Dans ce cas, l'hypothèque associée à l'ancienne banque peut être conservée, bien qu'elle n'ait plus lieu d'être. La banque racheteuse rembourse la banque initiale, qui n'est plus liée au rachat.

Ou bien, la banque racheteuse peut souhaiter elle aussi se prémunir d'une garantie d'hypothèque. Dans ce cas, elle fera mettre un terme à l'hypothèque de la banque initiale, que l'on nommera "levée d'hypothèque". Par acte notarié, la levée sera officialisée, précisant que l'emprunteur n'est plus redevable auprès du créancier initial. Qui dit acte notarié, dit frais notariés. Et malheureusement, ces derniers seront à la charge de l'emprunteur. Ils rassembleront les frais de notaire, les droits d'enregistrement au Trésor Public, la contribution à la sécurité immobilière pour les frais de radiation de l'inscription, et les frais annexes administratifs pour l'enregistrement de la mainlevée par la banque initialement créancière, le tout représentant environ 0,8 % du montant du crédit immobilier initial.

Conseil et solution : L'offre de rachat sera à étudier minutieusement si la banque racheteuse exige également une garantie hypothécaire. Il se peut que les frais associés rendent la restructuration de dettes propriétaire bien moins intéressante, voire largement perdante pour l'emprunteur.

Restructuration de dettes propriétaire incluant un ou plusieurs crédits consommation

La restructuration des dettes propriétaire doit impérativement inclure un crédit immobilier, et peut inclure un ou plusieurs autres crédits consommation. Si le rachat mène à un nouveau crédit qui ne tiendra plus compte des anciens taux ou conditions souscrites auparavant, sa qualification dépendra du pourcentage que chacun représente. Si le crédit immobilier initial représente au moins 60 % du montant total du rachat, alors le nouveau crédit global se verra appliqué un taux correspondant à celui du rachat de crédit immobilier. En revanche, si le crédit immobilier initial représente moins de 60 % du global, le taux sera celui des rachats de crédit consommation.

Et ça change tout ! Les rachats de crédit consommation peuvent se voir appliquer des taux allant jusqu'à 17 %, quand ceux des rachats de crédit immobilier avoisinent les 2,5 à 3 %. Bien que la restructuration permette d'étaler les mensualités, le montant total des crédits sera toujours dû. Cela signifiera que le gain sur les mensualités est limité, et/ou que la durée de remboursement du rachat est largement allongée. Les conséquences ? Un prêt beaucoup plus cher car les intérêts sont plus importants, et dus plus longtemps.

Conseil et solution : La restructuration de dettes propriétaire sera conseillée si le crédit immobilier initial représente au moins 60 % du montant total. Dans le cas inverse, il y a fort à parier que l'offre de rachat, même la plus compétitive qu'il soit, ne soit pas à la hauteur des attentes de l'emprunteur en termes de sérénité financière.

Restructuration de dettes propriétaire avec un PTZ

Le crédit immobilier principal peut être accompagné de crédits complémentaires, comme notamment un prêt à taux zéro (PTZ) ou autre prêt aidé. La particularité de ces prêts ? Ils sont sans frais, puisque ces derniers sont pris en charge par l'Etat pour faciliter l'accès à la propriété des ménages dits à revenus modestes. Deux questions se posent alors : d'abord celle du taux applicable au PTZ dans le cadre d'une restructuration, mais aussi celle de la possible désolidarisation du PTZ et du crédit immobilier principal.

Rappelons le principe du PTZ. L'Etat accepte de prendre à sa charge les intérêts du prêt, à la condition que l'emprunteur respecte les 4 obligations suivantes : être primo-accédant, vouloir financer sa résidence principale, remplir les conditions de ressources, et viser un bien qui correspond aux critères d'acceptation, le but étant de favoriser l'accès à la propriété par des logements neufs ou réhabilités. Il revêt donc un caractère social, et c'est en quoi il est intimement lié au crédit immobilier principal. Il est d'ailleurs complémentaire à celui-ci, et ne peut aucunement être accordé seul. Qu'en est-il donc dans le cas du rachat ?

Et bien le PTZ peut être désolidarisé du prêt immobilier principal dans certains cas, mais cela entraînera des conséquences. Si les conditions ne sont plus rassemblées pour prétendre à l'aide de l'Etat, le PTZ redeviendra alors un crédit immobilier à intérêt classique. Toutefois, la banque peut exiger qu'il soit intégré à la restructuration avec le crédit principal, notamment dans deux cas : si une hypothèque est appliquée au prêt initial et au PTZ, et si le taux d'endettement autorisé était dépassé avant le rachat, pour lisser dans la durée l'ensemble des crédits.

Seconde question : quel taux s'applique alors au PTZ s'il est intégré à la restructuration ? Il se verra appliqué le taux global du rachat de crédit, et perdra son bénéfice de 0 % d'intérêt. En référence au paragraphe précédent, n'oublions pas qu'une structuration entraîne un nouveau crédit qui ne tient plus compte de la nature initiale des montants à rembourser, sauf pour le pourcentage que représente le crédit immobilier dans le rachat.

Conseil et solution : Intégrer son PTZ à la restructuration des dettes propriétaire est intéressant si le taux d'endettement est dépassé avant la restructuration. Mieux vaudra dans ce cas profiter du rachat global pour alléger considérablement les mensualités, et envisager plus sereinement l'avenir financier. Si elle reste à la main de l'emprunteur, l'intégration du PTZ sera alors conditionnée au pourcentage que représente le crédit immobilier dans la restructuration. Si c'est moins de 60 % du tout, alors mieux vaudra exclure le PTZ du rachat, qui se verra sinon appliqué un taux équivalent à celui d'un crédit consommation.