Divorce : comment se désolidariser du crédit immobilier ?

Le mariage est un acte juridique et solennel qui unit, donc engage, les deux époux. Aussi, lorsque ce dernier se solde par un divorce, les époux sont tenus de clarifier la situation, en respect de leurs obligations et de leurs devoirs respectifs et communs. Plusieurs sujets sont à étudier, et notamment celui du patrimoine immobilier. En ayant acquis un bien en commun, un crédit immobilier peut être souscrit et toujours en cours. Voici comment se désolidariser de ce co-emprunt lors d'un divorce.

Ce que l'engagement du mariage impose en termes de responsabilité partagée

Pour y répondre, il convient d'étudier les conditions matrimoniales, notamment si un contrat de mariage a été contracté. Les époux peuvent opter pour l'un des 4 régimes suivants :

• Le régime de la communauté légale réduite aux acquêts : Ici, chaque époux conserve ses biens propres acquis avant le mariage. L'ensemble des nouveaux biens acquis pendant le mariage est détenu en commun. Il s'agit du régime matrimonial par défaut, qui s'applique automatique si aucun contrat de mariage n'est rédigé;
• Le régime de la séparation des biens : Ici, chaque époux conserve ses biens personnels acquis avant et pendant le mariage;
• Le régime de la participation aux acquêts : Il est identique à celui de la séparation des biens, avec une particularité en cas de divorce. L'époux le moins "enrichi" pourra alors bénéficier d'une part de l'enrichissement de l'autre;
• Le régime de la communauté universelle dans laquelle l'ensemble des biens sont communs aux deux époux, qu'ils aient été acquis avant ou pendant le mariage.

Quel que soit le régime choisi, les époux sont soumis au principe de la solidarité des dettes. Aussi, les dettes contractées durant le mariage sont communes, et ce quel que soit le régime matrimonial choisi. Le mariage oblige les époux à contribuer aux charges du ménage selon les moyens financiers de chacun. Entendons par "charges du ménage", les charges liées au logement, à la nourriture, à la santé, aux loisirs, à l'éducation des enfants, etc. Aussi, chaque crédit contracté à deux continue d'engager les époux, et les ex-époux à deux. Il est toutefois possible de se désolidariser des prêts, et notamment du crédit immobilier.

Se désolidariser du bien immobilier commun : Quelles options pour les ex-époux ?

Il semble évident que si le couple divorce, le bien immobilier commun ne peut continuer d'abriter les deux ex-époux. Pour autant, ils restent solidaires de la dette contractée par le crédit immobilier. Il convient donc qu'ils optent rapidement pour la désolidarisation du crédit. Il s'agit de mettre un terme à la solidarité qu'impose le mariage sur un crédit immobilier contracté en commun. Plusieurs options peuvent leur permettre cette désolidarisation.

• Le remboursement anticipé : Il se concrétisera par la vente du bien tout simplement. Le produit de la vente permettra de rembourser en commun le crédit contracté, et selon la situation, soit les deux conjoints se partageront à part égale la somme restante, soit ils devront rembourser le solde restant dû à la banque, toujours de façon solidaire, à part égale. C’est généralement l’alternative retenue, parce que le logement est trop grand, trop cher à assumer seul, ou aussi parce que chacun souhaite parvenir à se reconstruire et à avancer dans un contexte loin des souvenirs. Une vigilance sera à porter tout de même quant aux conditions de remboursement anticipé du prêt, où la banque prêteuse peut parfois appliquer des frais pour compenser une partie des intérêts qui ne lui seront pas versés.
• L'indivision : Parfois, si l’on ne peut pas conserver seul la maison, et qu’un déménagement précipité n'est pas envisageable financièrement (loyers hors budget par exemple) ou en termes d'organisation, certains couples font le choix de conserver le bien en indivision. Cela signifie qu’ils restent tous deux propriétaires du bien et engagés dans le remboursement du crédit, ce qui leur permet de s’organiser librement quant au remboursement et à la destination du logement sur une durée de 5 ans renouvelables. Si c’est un choix sage, il peut vite s’avérer difficile à vivre et source de difficultés, soit pour louer un nouveau logement, soit pour se reconstruire avec le nouveau conjoint, etc.
• Le transfert de prêt : C'est lui que l'on nommera communément "la désolidarisation du crédit". C'est une forme d'entre-deux entre l'indivision et le remboursement anticipé. Dans ce cas, l'un des deux ex-époux conserve le bien seul, et l'autre quitte le logement. Celui qui reste propriétaire doit rembourser la part qui revient à l'autre. Si c'est probablement la solution la plus idéale pour le couple, il faut encore que la banque l'accepte. Cela dépendra des finances de celui qui souhaite conserver le bien seul. Si la banque prendre en compte dans les revenus une éventuelle pension alimentaire, elle augmentera en revanche l'assurance de prêt, le risque pris étant bien plus important pour elle.

Quelle que soit la solution envisagée, il convient de contacter rapidement l'établissement prêteur du crédit immobilier, pour échanger des solutions envisageables. Selon les finances de chacun des ex-époux, individuellement désormais, il est possible que seule la solution de la vente du bien ne soit envisageable.

Les conséquences de la désolidarisation

La désolidarisation est primordiale. Au divorce, chaque ex-époux poursuit son chemin, sans que l'autre ne puisse ni intervenir, ni même exprimer un quelconque avis. Les chemins se séparent. C'est une période où chacun doit retrouver une stabilité, après des années de vie commune. Si les ex-conjoints ne se désolidarisent pas du prêt contracté en commun, ils restent engagés solidairement. Aussi, si l'un des ex-mariés devient non solvable, ou peine à rembourser sa part de mensualité, c'est l'autre ex-conjoint qui devra assumer sa part puisqu'ils n'ont pas rompu la solidarité des dettes qui les lie sur le crédit. Les conséquences de la solidarité peuvent donc être importantes et venir contrecarrer les plans futurs des ex-conjoints. Toutefois, la désolidarisation entraîne également son lot de conséquences, notamment financières et patrimoniales.

D'abord, la désolidarisation du crédit immobilier contracté en commun implique qu'un avenant de désolidarisation soit rédigé, ce qui induit des frais pour les emprunteurs. Une fois rédigé et accepté par le souscripteur, un passage chez le notaire est nécessaire pour acter de la désolidarisation. Comptons donc des frais de dossier et des frais de notaire, sachant que si les premiers sont variables selon les banques, les seconds équivaudront à 7,5 % de la part du conjoint. Enfin, les mensualités d'assurance de prêt augmenteront du fait de ne plus compter que sur un emprunteur unique.

Egalement, la désolidarisation du crédit immobilier exclut l'ex-époux de la propriété du bien, donc l'exclut également dans le cadre de la succession. Cela semble évident, mais c'est important à préciser. Obtenir un crédit immobilier est de plus en plus difficile, les banques exigeant de plus en plus de garanties, donc des salaires importants, des cautionnaires, une hypothèque, une stabilité professionnelle et personnelle, etc. Les taux sont également en hausse, et certains se voient refuser leur prêt car ils atteignent le taux d'usure imposé par la Banque de France. Aussi, se désolidariser du prêt entraîne la sortie définitive du prêt, donc nul droit sur le bien immobilier. C'est une réflexion importante à mener, en termes de succession, de transmission de patrimoine à ses ayants-droits, etc.

Enfin, en termes de fiscalité, ne plus être propriétaire ne rend donc plus redevable de la taxe foncière, bien qu'un prorata sera exigé à l'ex-époux désolidarisé selon la date de désolidarisation. Les éventuels crédits d'impôts à percevoir pour des rénovations ou travaux en lien avec la consommation énergétique du logement ne seront pas perçus par l'ex époux désolidarisé. Les éventuels revenus fonciers non plus. Encore une fois, tout cela est bien logique, mais il faut savoir en tenir compte dans l'option choisie au moment du divorce.

Vigilance aux finances en cas de divorce

Se désolidariser du crédit immobilier est une chose, mais les ex-époux doivent pousser la désolidarisation et la séparation dans tous les domaines. Pour protéger leurs intérêts financiers, ils devront penser à deux actions primordiales.

D'abord, celle de supprimer les procurations bancaires données. Pour faciliter la gestion bancaire du ménage, il est fréquent que chacun ait procuration sur les comptes nominatifs de l'autre. Il faudra bien penser à « dénoncer la procuration » afin que la banque supprime l’accès de chacun aux comptes personnels de l'ex-époux. Egalement, les comptes joints devront être rapidement clôturés. Tant qu'ils restent ouverts, ils mènent à la solidarité des ex-époux. Aussi, toute dépense ou tout découvert en commun seront à assumer en commun ! Dans le cas d’une séparation entraînant de nouveaux achats pour se meubler, et des dépenses de l’ex-conjoint que l’on ne maîtrise plus, mieux vaut rapidement faire compte à part !