OBO immobilier (Owner Buy Out) ou vente à soi-même : principe, avantages et inconvénients

L'Owner Buy Out est un procédé de stratégie patrimoniale qui offre de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux dans le cadre de l'investissement immobilier locatif. Comment s'opère-t-il ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Décryptons ensemble cette opération bien particulière.

"Owner Buy Out" immobilier : Qu'est-ce que c'est ?

Des terminologies complexes, alliant quelques sigles, acronymes et anglicismes (le familièrement nommé "franglais"), sont monnaie courante dans le domaine de l'investissement en général, financier ou immobilier. Mais celui-ci est peut-être moins connu que les autres. Pour simplifier la démarche, qui est en réalité un peu plus complexe que cela, disons que le "Owner buy out" consiste à se vendre, à soi-même donc, un bien immobilier locatif. Plus précisément, le propriétaire du bien immobilier va le vendre à une société qui lui appartient, bien souvent une SCI (Société civile immobilière) ou une SARL familiale (Société à responsabilité limitée). Vous l'aurez deviné, la société est spécifiquement créée pour répondre à cette stratégie patrimoniale.

Mais alors, où le vendeur y trouve-t-il son intérêt ? Et bien le propriétaire du bien mis en vente étant associé ou actionnaire de la SCI ou de la SARL familiale, il reste donc propriétaire du bien locatif. Pour le vendeur, ce sont donc des liquidités qui tombent et qui peuvent lui permettre de réinvestir la somme importante de la vente du bien. Plutôt que d'investir chaque mois le montant du loyer perçu, il perçoit en une fois le montant de la vente de son bien. C'est la porte ouverte à de plus gros investissements, plus rémunérateurs.

C'est donc la société quiva contracter une dette pour acheter le bien. Elle remboursera son crédit contracté à l'aide des loyers perçus, et pourra même devenir rentable une fois le crédit remboursé. Puisque, nous le disions, le vendeur reste propriétaire, puisqu'il reste associé ou actionnaire de la société, il percevra les revenus locatifs dès que le crédit sera totalement remboursé.

Les avantages tirés de cette stratégie ne sont pas encore bien clairs ? C'est un calcul à faire entre les avantages et les inconvénients pour le vendeur, et les avantages et inconvénients pour la société créée. Pas de panique, ce n'était qu'une présentation sommaire. Poursuivons par une analyse un peu plus fine.

Les avantages de l'OBO immobilier

Pour mieux comprendre l'intérêt d'une telle démarche, intéressons-nous aux nombreux avantages qu'elle procure au propriétaire du bien immobilier.

Restructurer son patrimoine immobilier

Détenir un bien immobilier accroît évidemment le patrimoine du propriétaire. Dans notre cas, en vendant son bien, le propriétaire récupère des capitaux issus de la vente, qu'il pourra réinvestir. Là où il n'aurait perçu que 700 € de revenus locatifs mensuels à réinvestir, il pourra profiter de 200 ou 250 000 € en liquidités, à investir sur les fonds et les supports de son choix, certains pouvant être à long terme, d'autres à plus moyen terme. C'est donc un bon moyen de restructurer, et surtout de diversifier davantage son patrimoine. Un patrimoine diversifié est assurément un patrimoine qui fructifie de façon stable, fiable et sereine.

En investissant par exemple ces capitaux sur un contrat d'assurance vie, la démarche de l'OBO est largement gagnante. Les versements effectués sont défiscalisés, dans la limite du plafond des niches fiscales fixé à 10 000 par an, avec une possibilité de reporter l'excédent sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la cinquième année. Egalement, les capitaux versés sur un contrat d'assurance vie sont pour partie exonérés de droits de succession, pour préparer sereinement la transmission de son patrimoine.

Anticiper sa succession

Les droits successoraux sont dus sur tout héritage, sauf conjoint marié, à hauteur de 5 à 45 % selon la valeur du patrimoine. Dans le cas d'un patrimoine détenant la valeur de la vente d'un bien immobilier, réinvestie dans d'autres placements fructueux, auquel s'ajoutent des revenus locatifs pérennes peut laisser à penser que les droits successoraux seront bien supérieurs à 5 %. L'héritage est alors largement ponctionné avant d'être réparti entre les héritiers. L'avantage de l'OBO sur ce point réside dans la création de la société familiale.

La SCI, par exemple, rassemble des associés qui en détiennent des parts sociales. De fait, là où l’héritage contraint parfois les familles à revendre un bien lorsque l’un des héritiers souhaite récupérer sa part pour des raisons qui lui appartiennent, la SCI permet de céder ses parts sans que le patrimoine ne soit affecté. Les parts peuvent être réparties entre les associés restants, comme entre un ou plusieurs nouveaux associés qui peuvent prendre part dans la SCI. C'est le parfait moyen d'associer ses enfants ou son conjoint au capital de la société qui réalise l'acquisition du bien immobilier locatif, pour qu'ils en soient eux-mêmes associés.

Il est possible de céder ses parts sociales à ses descendants directs, autrement dit à ses enfants, afin qu’ils puissent eux-mêmes se constituer un patrimoine. Ce procédé permet de bénéficier des abattements fiscaux prévus pour les droits de succession, soit 100 000 € par enfant et par donation, renouvelables tous les 15 ans.

Percevoir des revenus complémentaires

Dans un premier temps, les revenus locatifs permettront à la société de rembourser le crédit contracté pour l'achat du bien immobilier. Toutefois, dans le cas où les loyers perçus seraient supérieurs aux échéances de remboursement de crédit, le delta en surplus profitera à l'actionnaire de la société, donc au propriétaire initial (réparti s'il intègre ses enfants). Quoi qu'il en soit, une fois le crédit immobilier totalement remboursé, l'intégralité des revenus locatifs reviendra aux associés ou actionnaires de la société. C'est une histoire de montage financier.

Optimiser la fiscalité sur ses revenus

L'OBO peut permettre d'optimiser sa fiscalité, selon les choix faits. Nous le disions, selon les investissements faits avec le capital de la vente, il est possible d'investir dans des procédés de défiscalisation. Il y a l'assurance vie, mais aussi le Plan Epargne Retraite, les investissements dans des PME innovantes ou de proximité, l'investissement en SOFICA, en SCPI, et bien d'autres encore.

Intéressons-nous à un autre élément : celui du type de bien immobilier locatif. En créant une SCI ou une SARL, le propriétaire peut profiter des avantages qu'elle lui apporte. Si le bien immobilier loué nécessite des travaux de rénovation, la SCI va alors pouvoir générer de la charge. Elle pourrait alors devenir déficitaire. En cas de déficit réalisé par la SCI, les associés ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus, leur permettant ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt. Egalement, dans le cas de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI, elle bénéficie d’abattements lui permettant une exonération d’impôt sur la plus-value.

Notons également que l'immobilier en location meublée, en revêtant le statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP), exonère de l'impôt sur la fortune (IFI), permet de prétendre au remboursement de la TVA à 20 % sur le prix du logement acquis, de prétendre à l'amortissement réputé différé (ARD) pour profiter de loyers nets d'impôts, ou encore de profiter d'une réduction d'impôts de 11 % du montant de l'investissement réalisé, dans la limite de 300 000 €, avec le dispositif Censi-bouvard.

Les inconvénients de l'OBO immobilier

Comme toute stratégie d'investissement, quelques contraintes s'imposent tout de même au propriétaire immobilier.

Des frais pour monter la stratégie financière

Si la création de la société n'impose pas de capital particulier, son montage engendrera des frais. La création représente un coût entre les frais notariés, l’immatriculation, etc., estimés à hauteur de 400 € HT. De plus, l'achat du bien sera évidemment soumis à des frais notariés, qui sont classiquement de l'ordre de 7,5 % puisqu'il ne s'agira pas d'une acquisition neuve (ils sont de 2 à 3 % pour le neuf). Ils devront bien souvent être financés en fonds propres car les banques refuseront souvent d'inclure le financement de ces frais dans le cas d'une stratégie d'investissement.

La plus-value immobilière

Si la SCI peut être exonérée de la taxe sur les plus-values immobilières, il n'en sera rien du propriétaire vendeur. En vendant son bien à la SCI, il risquera de se rendre redevable de cette taxe. Un abattement est accordé selon la durée de détention : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année, et jusqu'à la 21^ème, puis 4 % pour la 22^ème année révolue de détention. L'exonération totale des plus-values immobilières sur l'impôt sur le revenu est donc acquise à l'issue d'une durée de 22 ans de détention.

Une double fiscalité possible

Puisque le bien immobilier est destiné à la mise en location, la société peut alors engendrer des bénéfices par les loyers perçus des locataires. Dans ce cas, les revenus fonciers (dividendes) sont soumis à l’impôt sur le revenu, et si le bien est meublé, la SCI sera également soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 25 %, étant considéré que la SCI exerce alors une activité commerciale.

Les obligations annuelles

Le gérant désigné de la SCI doit tenir une comptabilité commerciale si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Qu’elle le soit ou non, les comptes devront être présentés et approuvés en assemblée générale annuelle, six mois après la clôture de l’exercice comptable. Un ordre du jour devra être transmis 15 jours avant l’assemblée, et un procès-verbal dressé en séance et transmis à l’ensemble des associés. Oui mais voila. Si le propriétaire initial créé sa société avec son conjoint ou son ou ses enfants, il sera tenu de réaliser et de pouvoir justifier de ces obligations légales. Dans le cas contraire, il pourrait être épinglé par l'administration fiscale pour abus de droit, dénonçant alors l'aspect factice de l'opération dans le but d'éluder sa charge fiscale.