Rachat de crédit avec un prêt in fine : conseils et comparateur

Généralement apprécié des investisseurs financiers souhaitant réaliser un placement locatif, ou acquérir une résidence secondaire, le prêt in fine présente des avantages certains, notamment en terme de défiscalisation. Le faire racheter peut donc sembler surprenant si ce dernier a été choisi pour les avantages qu'il apporte. Voici pourquoi est-il intéressant de le faire racheter, et comment s'y prendre.

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Un prêt in fine est un prêt immobilier bien particulier. En effet, contrairement à tout autre prêt classique, il dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. C'est donc un prêt non amortissable. Durant toute la durée de remboursement du prêt, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts d'emprunt. Ce n'est qu'à la dernière échéance qu'il rembourse le capital emprunté, en une seule fois donc. Néanmoins, l'emprunteur est tenu d'effectuer un versement mensuel sur un produit de placement rémunéré. On citera classiquement l'assurance vie, mais il en existe de nombreux autres : Livret A, Plan Epargne Retraite (PER), Livret Développement Durable et Solidaire (LDDS), Plan d'Epargne en Actions (PEA), Plan Epargne Logement (PEL), etc. En procédant ainsi, la banque s'assure d'être remboursée en intégralité lors de la dernière échéance. L'objectif est en fait, une fois arrivé au terme du prêt, d'avoir reconstitué le capital emprunté sur le produit de placement.

Les conditions d'obtention

Si, sur le papier, le principe est plutôt clair, les conditions de son obtention sont bien plus strictes et exigeantes qu'un prêt plus classique. Cela semble plutôt évident. Imaginez bien le risque important pris par la banque en accordant un prêt dont la totalité du capital n'est remboursé qu'en une seule mensualité, qui plus est à échéance, donc sans garantie du maintien de la même stabilité financière qu'au moment de la souscription. Aussi, pour l'accorder, la banque va exiger au moins deux conditions synéquanones : un apport personnel important, de l'ordre de 30 % du capital emprunté ; et la capacité de nantir le produit d'épargne assorti au prêt, soit celui précité. Nantir le produit d'épargne, signifie que ce produit de placement aura pour finalité première de rembourser le capital emprunté lors de la dernière échéance. C'est en fait une garantie de remboursement. Le cautionnement en est une, le nantissement également. Aussi, le montant des versements sera prédéfini par la banque, en vue de parvenir à échéance à la totalité de la somme empruntée.

Les avantages du prêt in fine

Plutôt qu'une mensualité de prêt incluant les intérêts et le capital, pourquoi préférer ce crédit in fine, puisque les mensualités non versées seront en réalité à déposer sur un produit de placement rémunéré ? Et bien la réponse vient d'être citée. Ce produit est rémunéré, donc en plaçant son épargne plutôt que de la restituer à la banque chaque mois, l'emprunteur réalise un profit. A capital emprunté égal, on peut donc dire que le prêt in fine coûte moins cher qu'un prêt classique. Toutefois, le taux d'intérêt fixé est souvent plus important. Balle au centre. Son réel intérêt réside donc encore ailleurs, et c'est dans la fiscalité qu'on le trouvera. Il permet de diminuer l'impôt foncier grâce à la déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers. Egalement, durant toute la durée du prêt, le capital n'étant pas remboursé à la banque, il n'entre pas dans l'assiette de calcul de l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière). En clair, il sera préféré des emprunteurs devant s'affranchir d'un impôt important. C'est une forme de produit de défiscalisation.

Quel est l'intérêt de faire racheter un prêt in fine ?

Une question bien légitime vient se poser quant à l'intérêt de faire racheter un prêt in fine, puisque son principe même est de limiter le montant des mensualités sur la durée du prêt, et même de réaliser un profit sur la rémunération du placement. En effet, la baisse de la mensualité ne sera pas la raison première sur ce type de rachat. Mais bien d'autres motifs peuvent le motiver, comme par exemple :

• Le souhait de profiter d'un taux d'intérêt plus bas sur ce prêt,
• Une meilleure situation financière qui permet de réintégrer des mensualités plus classiques concernant ce prêt,
• A l'inverse, anticiper la difficulté potentielle rencontrée lors du remboursement de la dernière échéance,
• Conserver le bénéfice d'une assurance vie donnée en nantissement,
• Financer un nouveau projet, et devoir abaisser l'ensemble des mensualités en cours,
• Vendre le bien financé.

Précisons toutefois qu'il est intéressant de faire racheter un crédit in fine uniquement au début des remboursements des intérêts. Puisque le montant total du capital n'a absolument pas été remboursé avant la dernière échéance, faire racheter ce crédit en fin de prêt revient à avoir versé des intérêts durant toute la durée du prêt, pour rien. Même si tous les intérêts ont été remboursés, la banque racheteuse va nécessairement appliquer un nouveau taux.

Les conditions de rachat du crédit in fine

Le rachat, en passant d'un prêt in fine à un crédit amortissable, permet à l'emprunteur de diminuer le montant de son crédit en utilisant l'épargne obligatoirement constituée pour effectuer un remboursement partiel. Ainsi, il emprunte moins d'argent et peut entrer dans les critères du taux d'endettement, avec un taux d'emprunt moins important.

Toutefois, cette opération n'est pas sans frais, bien au contraire. La banque racheteuse, parfois la même d'ailleurs, va prélever des frais sur la transformation du crédit in fine en crédit amortissable. D'abord, des indemnités de remboursement anticipé, mais aussi des frais de garantie et des frais de dossier. De plus, rappelons que le prêt in fine est corrélé au nantissement d'un produit d'épargne au profit de la banque prêteuse. Bien souvent, lorsque l'emprunteur sollicitera un nouvel organisme prêteur pour racheter son crédit, ce dernier exigera le transfert du produit de placement vers l'un de ses propres supports, c'est plutôt logique. Or, ce transfert imposé impliquera inévitablement des coûts et surcoûts significatifs.

Comparer pour faire le meilleur choix

Sur ce type d'opération, il est important de mesurer l'ensemble des paramètres et des impacts d'un tel changement. Il s'agit généralement de crédits importants, dont les modifications peuvent coûter très cher. C'est alors que le courtier en crédit peut vous apporter une aide considérable. Il réalisera des simulations selon la situation personnelle, professionnelle et patrimoniale de l'emprunteur, pour en dégager l'hypothèse la plus rentable ou la plus avantageuse ou raisonnable. En plus d'un avis pertinent quant à l'opportunité de l'opération, il saura renégocier le taux de cette transformation.

Sans recourir à ses services, qui sont évidemment payants, il est a minima recommandé de s'aider des comparateurs en ligne, qui permettront une première estimation du coût du rachat, pour comparer les deux hypothèses. Après avoir complété les renseignements demandés, le comparateur présentera des offres de rachat actualisées. L'emprunteur pourra alors contacter la banque présentant a priori l'offre la plus compétitive, pour étudier avec elle la possibilité concrète du rachat. Les services du comparateur sont 100 % gratuits, et sans aucune obligation de souscription. Il peut n'être qu'informatif, ou bien faire le lien entre l'emprunteur et sa future banque prêteuse.