Quelle assurance de prêt immobilier pour des co-emprunteurs ?

Acquérir un bien immobilier est une opération qui exige de solides revenus. Emprunter à deux est une bonne solution pour obtenir un prêt plus conséquent, et rassurer la banque quant à l'honorabilité des échéances.

Co-emprunter engage solidairement, ce qui entraîne des conséquences également en termes d'assurance du prêt immobilier. Voici comment choisir son contrat d'assurance de prêt immobilier pour des co-emprunteurs.

L'assurance de prêt immobilier, en bref

Si le législateur n’impose aucunement la souscription d’une assurance, quel que soit le type de prêt d’ailleurs, l’organisme prêteur exigera qu’elle soit contractée pour garantir le remboursement des sommes avancées dans le cas d'un crédit immobilier, compte tenu des sommes importantes et des délais de remboursement qu'il représente. Les "aléas de la vie" suivants sont systématiquement couverts :

• Le décès : L’assureur versera alors à la banque le capital restant dû par l’emprunteur au jour du décès, et ce qu’il s’agisse d’une mort naturelle, ou d’un décès suite à maladie ou accident. En revanche, le décès consécutif à une maladie connue mais non mentionnée dans le questionnaire de santé, à une tentative de record, ou à un comportement délictueux ou irresponsable sont exclus de garantie. Le suicide de l’assuré l’est également la première année de souscription ;
• La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : Elle garantit le remboursement du capital restant dû en cas d’invalidité physique ou mentale de l’emprunteur, le rendant définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunérée, et le contraignant à recourir à une assistance pour les actes de la vie courante (s’habiller, faire sa toilette, se nourrir, se déplacer).

D'autres garanties facultatives peuvent être ajoutées, parfois même imposées par la banque selon le profil des emprunteurs. C'est par exemple le cas de l'invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP), de l'incapacité temporaire totale de travail (ITT), ou encore de la garantie contre la perte d'emploi.

Aussi, si l'un des co-emprunteurs rencontre l'une de ces situations, l'assureur prendra alors en charge les sommes restant dues à l'organisme prêteur. C'est la garantie, à la fois du remboursement de la banque, mais aussi du soutien de l'assureur dans ce type de situation où les frais se cumulent et où l'équilibre d'hier est totalement chamboulé.

Les exclusions de garantie

Classiquement sur tous les contrats, certaines situations sont exclues de garantie. Les plus classiques sont inscrites dans le Code des assurances, donc obligatoirement intégrées aux contrats proposés. En revanche, chaque assureur peut également imposer ses propres exclusions de garantie. Les exclusions non inscrites dans le Code des assurances les plus classiquement imposées par les assureurs seront celles liées à l’invalidité professionnelle pour les métiers à risques. Le risque pris par l’emprunteur est important, donc celui pris par l’assureur l’est également.

Les exclusions de garantie peuvent être générales, comme par exemple les conséquences de faits de guerre, la provocation intentionnelle du risque pour percevoir les indemnités d'assurance, le suicide au cours de la première année d'assurance, ou bien un risque délibérément caché à l'assurance lors de la souscription du contrat ; ou bien particulières, comme c'est le cas des sinistres consécutifs à un séjour à l'étranger, d'un âge dépassé pour certaines garanties, d'un état de santé fragile de l'assuré, de professions ou d'activités de loisirs à risques.

La délégation d'assurance : la meilleure solution pour les co-emprunteurs

Il existe deux types d’assurance de prêt immobilier :

• D’abord l’assurance de groupe qui est proposée par l’organisme prêteur. Celui-ci est en partenariat avec une assurance, et propose cette offre collective sur chacun de ses contrats de prêt immobilier. Les formalités d’adhésion sont plutôt simples, et la banque reste l’intermédiaire donc il n’y a pas de démarche supplémentaire à effectuer. C’est confortable, mais dans les faits, c’est la formule généralement la moins intéressante. En effet, les contrats groupés proposent les mêmes garanties, quel que soit le profil de l’assuré. Les profils plus "marginaux" ne seront en réalité que peu protégés ;
• Ensuite, l’assurance individuelle, que l’on appellera alors délégation d’assurance. L’emprunteur fait alors appel à un assureur extérieur à l’emprunt. L’offre sera généralement plus adaptée au besoin de l’assuré, et sera proposée à un tarif plus compétitif puisque les garanties a priori moins indispensables (aucune protection n’est jamais inutile) pourront être supprimées ou diminuées.

Les co-emprunteurs auront tout intérêt à recourir à la délégation d'assurance, pour opter pour un contrat correspondant à leurs besoins plus particuliers.

Assurance pour co-emprunteurs immobiliers : une histoire de quotité

Les banques exigent que la quotité de l'assurance emprunteur soit au moins égale à 100 % par crédit. La quotité correspond à la part du capital qui est garantie par l'assureur pour assurer le remboursement du crédit en cas de décès ou d'invalidité des co-emprunteurs. Toutefois, lorsqu'un prêt est contracté par des co-emprunteurs, ceux-ci représentent 200 % de quotité. En clair, chaque tête représente 100 % du capital.

L'assurance de prêt immobilier liée au crédit est dite divisible. Cela signifie donc que les co-emprunteurs ont l'obligation de souscrire un contrat avec une quotité conjointe au moins égale à 100 %. Ils peuvent donc faire le choix d'assurer 100 % du capital sur chacune des têtes, comme de répartir le niveau de responsabilité, à 25-75 %, 50-50 %, 100-50 %, etc. Aussi, en cas de prise en charge par l'assureur de l'une des garanties, celui-ci indemnisera l'assuré du montant de l'échéance, à hauteur du pourcentage retenu.

Précisons toutefois que l'assurance ne peut concerner que les emprunteurs capables de rembourser le crédit et les cotisations d'assurance. En d'autres termes, si l'un des co-emprunteurs ne perçoit pas de revenus, il ne peut représenter un pourcentage de la quotité. Les 100 % de quotité seront entièrement portés sur l'emprunteur qui perçoit un revenu, qui sera seul souscripteur du contrat d'assurance, même si l'emprunt financier se réalise à deux co-emprunteurs. Cette logique s'entend puisqu'en cas de décès ou invalidité de l'emprunteur ne percevant pas de revenu, l'autre emprunteur pourra continuer de rembourser, mais à l'inverse, en cas de décès ou invalidité du co-emprunteur percevant seul les revenus, l'assurance devra prendre en charge 100 % du crédit, le second emprunteur n'étant pas solvable.

Quelle quotité choisir ?

Idéalement, mieux vaut miser 100 % sur chaque tête. Quoi qu'il arrive à l'un ou à l'autre des co-emprunteurs, l'assurance pourra prendre le relai pour que le crédit soit remboursé et le bien immobilier conservé. Evidemment, une telle quotité pèse financièrement dans la balance. Aussi, s'il faut miser sur un équilibre, mieux vaudra prendre en compte les facteurs suivants (non-exhaustifs), pour chacun des co-emprunteurs, tous liés au risque déjà connu :

• Une santé plus fragile,
• Le tabagisme,
• Un âge plus avancé,
• Un métier plus à risque,
• Une situation professionnelle plus incertaine,
• Un loisir dangereux.

Quoi qu'il arrive, n'oublions pas que l'économie est faible en rapport aux garanties que l'assurance à 100 % sur chaque tête peut apporter. Nul ne peut prédire l'avenir. Si l'un des co-emprunteurs décède, le 100 % sur chaque tête mettra définitivement le co-emprunteur survivant à l'abri par la prise en charge totale par l'assureur du restant du crédit immobilier.

Le choix du contrat d'assurance individuel

Faire le choix d'une quotité est une chose, mais elle sous-entend qu'il n'existe qu'un seul contrat d'assurance avec une répartition du risque pris par tête. Il arrive parfois que les situations des assurés soient relativement opposées, à tel point que l'un des deux présente un risque bien plus important aux yeux de l'assureur, quand l'autre n'engage aucune surprime sur un profil tout à fait classique. Dans ce cas, il peut être bon d'opter pour deux contrats d'assurance distincts, pourtant sur un même emprunt.

Chaque co-emprunteur étant engagé à rembourser le crédit, ils peuvent assurer le risque pris selon leur profil, par la délégation d'assurance, en profitant d'un contrat spécifique lié à chacune de leurs "particularités" respectives. En bref, souscrire un crédit à deux auprès d'une même banque n'interdit pas de choisir des assureurs différents, pour souscrire deux offres distinctes, au plus près du besoin.