Loi Denormandie, investissement locatif : guide et simulation

Vous êtes à la recherche d’un investissement locatif dans l’ancien, qui vous permette de défiscaliser tout en investissant dans la pierre pour bâtir votre patrimoine ? Alors la loi Denormandie va vous intéresser !

Nous vous aidons à y voir plus clair dans ce dispositif fiscal dédié à la rénovation dans l’immobilier ancien grâce à ce guide facile à comprendre.

Quel est l’objectif de la loi Denormandie ?

Votée dans le cadre du projet de loi de finances pour 2019, la loi Denormandie étend le dispositif Pinel existant aux acquisitions de logements anciens dans le parc privé. Ces derniers doivent faire l’objet de travaux de rénovation pour être éligibles.

Ce nouveau dispositif, appelé loi Denormandie, en référence au ministre en charge du logement du même nom, est à ce jour valable jusqu’au 31 décembre 2022. Il vise à inciter les propriétaires de logements anciens à améliorer l’habitat dans les centres-villes dégradés pour redynamiser le territoire français.

Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour pouvoir bénéficier du dispositif Denormandie, dont la localisation du bien immobilier et la nature des travaux à effectuer. Les règles de fonctionnement sont ensuite similaires à celles de la loi Pinel…

Quelles sont les conditions d’investissement locatif Denormandie relatives au logement ?

Dans quelle ville investir ?

Pour prétendre au dispositif fiscal Denormandie, il faut investir dans une zone française éligible. La notion de centre-ville, jugée trop restrictive, a été abandonnée au profit de la ville au sens large.

La loi Denormie concerne trois typologies de communes différentes :

• 222 villes moyennes bénéficiant de l’accompagnement de l’État dans le cadre du plan dénommé « Action cœur de ville », réparties en métropole et en Outre-mer et dont vous retrouvez la liste dans l’arrêté du 26 mars 2019
• Les communes engagées dans une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire), représentant aujourd’hui 53 agglomérations distinctes du plan Action cœur de ville

Contrairement à la loi Pinel, les zones concernées par la loi Denormandie sont donc beaucoup plus étendues sur le territoire français, le but étant de redynamiser les villes dont les logements sont les plus énergivores ou insalubres.

Notre conseil : pour bien investir en Denormandie, il est intéressant de regarder la demande locative existante afin d’être certain de louer son bien à l’issue de l’opération.

Quels travaux de rénovation effectuer ?

Le dispositif Pinel a été fortement assoupli depuis le 1^er janvier 2020 et ne vise plus uniquement les seuls travaux de rénovation énergétique. En revanche, le montant minimal des travaux à effectuer reste de 25 % du prix global du bien immobilier pour un logement n’excédant pas 300 000 euros.

Il est nécessaire de réaliser au moins deux des travaux proposés dans le bouquet de cinq en vigueur, qui sont les suivants :

• L’isolation de la toiture
• L’isolation des murs donnant sur l’extérieur
• L’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur
• Le changement de système de chauffage
• Le changement de système de production d’eau chaude sanitaire

Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % et doivent impérativement être réalisés par un artisan ou une entreprise détenant le label RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).

Quant au coût total des travaux, il peut être porté à 25 % grâce à la création de nouvelles surfaces habitables, comme par exemple un garage, un balcon ou une terrasse.

Comment prouver que les travaux réalisés respectent la loi ? : en cas de contrôle fiscal, il vous sera demandé deux DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), le premier lors de l’achat du bien et le deuxième lors de l’achèvement des travaux, ils doivent démontrer une baisse de consommation énergétique d’au moins 30 % et le nouveau DPE doit être inférieur à 331 kWh par m² et par an (les diagnostics F et G sont donc proscrits).

Quels délais pour réaliser les travaux ?

Le bien doit âtre acheté au plus tard le 31 décembre 2022 et les travaux doivent être achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année d’acquisition.

Si vous achetez un bien ancien dans une ville éligible le 1^er juin 2021, sa rénovation doit donc être achevée le 31 décembre 2023 maximum.

Bon à savoir : la location du logement à un locataire éligible doit impérativement intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux, à défaut vous perdrez le bénéfice fiscal du régime.

Toutes les conditions relatives à l’investissement locatif en loi Denormandie sont respectées, vous pouvez passer à la mise en location du logement.

Quelles sont les conditions de mise en location Denormandie ?

Le logement rénové doit être loué exclusivement à usage d’habitation principale à des foyers modestes. Il est donc nécessaire de respecter des plafonnements relatifs au loyer ainsi que des conditions de ressources relatives au locataire.

Plafond de ressources du locataire

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond qui est fonction de la composition du ménage d’une part, et de la localisation du logement d’autre part. Les revenus pris en considération ne sont pas les même en métropole et en Outre-mer.

En métropole

En Outre-mer

Montant du loyer au mètre carré

Le prix du loyer ne peut pas dépasser un certain prix au m², qui dépend de la localisation du bien immobilier (zone Denormandie A, B, C…). De plus, le loyer peut faire l’objet d’un plafonnement en fonction d’un coefficient multiplicateur dont la formule est la suivante (S est la surface du logement) : 0,7 + 19 / S.

En métropole

Selon le tableau ci-dessous, un logement de 100 m² situé en zone A, en France métropolitaine, peut être loué au maximum 11,53 euros le m², soit 1 153 euros.

Pour ce calcul, on a appliqué la formule suivante : 12,95 x (0,7 + 19 / 100)

En Outre-mer

Selon le tableau ci-dessous, un logement de 100 m² situé en Martinique, peut être loué au maximum 9,33 euros le m², soit 933 euros.

Pour ce calcul, on a appliqué la formule suivante : 10,48 x (0,7 + 19 / 100)

Attention : les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des problématiques à l’échelle locale, il convient donc de se renseigner en amont.

En contrepartie de votre investissement et de vos efforts pour rénover le logement et le louer à coût modéré, vous bénéficiez d’avantages fiscaux…

Quels sont les avantages fiscaux offerts par le dispositif Denormandie ?

Vous pouvez percevoir une réduction d’impôts qui allant jusqu’à 63 000 euros au maximum, puisque la valeur totale du bien immobilier ne peut pas excéder 300 000 euros au total.

Pour bénéficier des avantages fiscaux procurés par le dispositif Denormandie, vous devez respecter une durée d’engagement relative au temps de mise en location. Celle-ci peut être de 6, 9 ou 12 ans, et la réduction d’impôts accordée est proportionnelle à votre engagement :

• Pour un engagement de mise en location de 6 ans : 12 % de réduction d’impôt
• Pour un engagement de mise en location de 9 ans : 18 % de réduction d’impôt
• Pour un engagement de mise en location de 12 ans : 21 % de réduction d’impôt

Notre conseil : l’investissement Denormandie peut se révéler très intéressant, mais il est judicieux de se faire accompagner par un expert en défiscalisation. À cet effet, nous vous proposons en ligne un bilan patrimonial gratuit et sans engagement.