Doublon - Quel est le budget minimum pour acheter un appartement ?

Accéder à la propriété est le rêve de nombreux Français. Pour y parvenir, il faut pouvoir disposer du budget nécessaire, et penser à intégrer l'ensemble des frais associés. Voici comment envisager sereinement l'acquisition de son appartement.

Quel budget pour acheter un appartement ?

Difficile de déterminer un budget type, tant il dépendra de divers facteurs que nous exposerons par la suite. En revanche, débutons cet article par l'intérêt de définir son propre budget. Disons que la réflexion sur le budget minimum doit s'amorcer par la définition de sa propre capacité de financement, et son propre besoin, avant de regarder les prix de vente fixés.

Idéalement, un apport financier personnel permettra d'alléger le montant du crédit à contracter. De plus, il rassure l'organisme prêteur quant à la capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui confirme sa capacité à assumer le saut de charge que représentera chaque mensualité du crédit. Il pourra s'agir d'une épargne placée sur un Compte épargne logement (CEL), sur un livret, sur un Plan épargne entreprise (PEE), sur une assurance vie ou même sur un Plan épargne retraite (PER), qui permet désormais de retirer l'épargne pour l'achat de sa résidence principale. Toutefois, compte tenu des sommes que représente un achat immobilier, il sera quasi systématiquement nécessaire de contracter un prêt immobilier.

Celui-ci devra respecter un taux maximal d'endettement fixé à 35 %. Ce pourcentage inclura l'ensemble des crédits en cours et des charges pérennes, en prenant en compte l'ensemble des revenus perçus (salariaux, fonciers, ou autres). Le prêt immobilier peut être souscrit pour une durée variable, généralement entre 10 ans, et 25 ans maximum.

Pour une première acquisition immobilière sur l'habitation principale, le primo-accédant pourra prétendre à l'obtention d'un prêt à taux zéro, le fameux PTZ. Ce prêt ne peut être que complémentaire à un prêt immobilier principal plus conséquent, et ne dépassera pas 10 000 €. Il est également possible de compléter son prêt immobilier principal par d'autres prêts complémentaires, comme le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt épargne logement, le prêt conventionné, etc.

Et si on parlait des moyennes nationales ?

Difficile d'établir un budget d'achat, mais impossible de ne pas répondre au sujet de l'article. Intéressons-nous donc aux moyennes nationales, qui, vous l'aurez compris, ne peuvent apporter qu'un élément estimatif à défaut d'éléments plus contextuels. En voici quelques-unes :

• Le coût moyen d'un studio neuf avoisine les 5 378 € du m². Comptez donc environ 160 000 € pour un studio de 30 m²;
• Le coût moyen d'un appartement 3 pièces neuf avoisine les 4 223 € du m², soit environ 260 000 € pour 60 m²;
• Le coût moyen d'un appartement 2 pièces neuf avoisine les 4 596 € du m² (et oui, plus cher car plus recherché), soit environ 190 000 € pour 40 m²;
• Le coût moyen d'un appartement 4 pièces neuf avoisine les 4 745 € du m², soit environ 390 000 € pour 80 m².

Toujours basé sur des moyennes estimatives, ne tenant absolument pas compte de tous les éléments venant impacter le prix de vente, voici quelques données chiffrées par région :

• En Île-de-France, un appartement neuf coûte environ 5 319 € du m²;
• En Provence-Alpes-Côte-d'Azur, ce même appartement coûte environ 4 848 € du m²;
• En Nouvelle Aquitaine, ce même appartement coûte environ 4 208 € du m²;
• En Occitanie, ce même appartement coûte environ 4 188 € du m².

Arrêtons-nous là pour les moyennes, et encore une fois, analysez ces données avec le recul nécessaire. Le prix d'un bien dépend de bien d'autres éléments.

De quoi dépend le prix de mise en vente d'un appartement ?

Le prix de vente d'un appartement dépend de plusieurs facteurs tous aussi importants et impactant les uns que les autres. Le budget nécessaire pour investir dans un appartement en dépendra largement.

Le secteur géographique

Le lieu d'implantation du bien est évidemment un élément majeur qui impacte directement le prix de mise en vente d'un logement. Il sera bon de se renseigner sur le prix du m² habitable sur le secteur en question. Pour ce faire, la Direction générale des finances publiques a ouvert au public en Open data le montant des dernières transactions immobilières enregistrées à proximité de l'adresse renseignée. C'est un bon moyen de se faire une idée des tarifs pratiqués sur le secteur.

Le coût du m² dépendra évidemment de la région. Les régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte-d'Azur sont les plus onéreuses. Les implantations auprès des métropoles ou grandes agglomérations sont également des secteurs plus côtés. Entre en compte l'accès aux commodités. Entendons par commodités les commerces de proximité, les établissements scolaires, les transports en commun, etc.

L'état du marché immobilier

Comprenez ici l'état de l'offre et de la demande, et les taux d'intérêt actuels. A fin 2022, les prix des appartements sont plutôt dynamiques, puisqu'ils ont connu une augmentation de +7,6 % sur l'année. La hausse des prix se poursuit sur le secteur immobilier, bien qu'il connaisse une décélération de l'augmentation. On assiste même sur certains biens à une possibilité de négociation du prix qui n'existait pas auparavant. L'inflation et le contexte géopolitique auraient pris le pas sur l'épuisement des offres, bien que la capitale n'enregistre aucune baisse de la tension sur le secteur.

Toutefois, avec la nouvelle réglementation bientôt mise en place, mettant hors circuit les logements les plus anciens, désormais reconnus indécents en termes de déperdition d'énergie, le marché de l'immobilier ancien connaît déjà une inflexion.

L'état du logement

Enfin, le logement en lui-même sera évidemment un élément de taille dans l'estimation de son prix de vente. Sa surface loi Carrez en premier lieu, mais aussi son âge et donc sa vétusté, le résultat des états et diagnostics obligatoires, notamment d'isolation et de consommation énergétique. Les équipements plus ou moins consommateurs, mais aussi le style et la décoration, la présence ou non d'un espace extérieur, balcon, terrasse et/ou jardinet, une place de parking réservée, voire sécurisée, et enfin le standing de l'habitat collectif, sont autant d'éléments qui influenceront le prix de vente.

Quels sont les frais complémentaires à l'achat d'un appartement ?

Le budget à dédier à un achat immobilier ne comprend pas que le prix du bien lui-même, mais aussi un ensemble de frais complémentaires qu'il faut bien intégrer à son budget global. Les voici présentés.

• Les frais de notaire : Ils reviennent à l'acheteur. Approximativement, ils représentent 8 % du prix du logement. Contrairement à ce que l'on pourrait en penser, ces frais ne reviennent pas exclusivement au notaire. Il s'agit pour majeure partie de la taxe de publicité foncière qui s'applique sur toute vente. Le notaire collecte ces frais et procède lui-même à leur versement au Trésor Public. Les émoluments, soit dit encore la rémunération du notaire, sont proportionnels au prix de vente du bien. Il est très fréquent que les banques exigent un apport financier de l'emprunteur, équivalent au montant de ces frais notariés;
• Les frais d'agence : Ils s'appliquent à l'acheteur (et au vendeur) qui souhaite acquérir un bien vendu en agence immobilière. Ils sont généralement compris entre 1 à 7 % du prix de vente, selon la prestation fournie par l'agence;
• Les frais de courtage : Le recours aux services d'un courtier représentera un coût supplémentaire également. Ce dernier pourra négocier un meilleur TAEG et de meilleures conditions contractuelles. En revanche, sa prestation sera facturée un pourcentage du montant du crédit, avec un tarif minimal applicable;
• Les frais de dossier : Ils peuvent être forfaitaires ou correspondre à un pourcentage du capital prêté. Dans ce second cas, ils ne dépasseront généralement pas 1 % du montant total du crédit;
• L'assurance de prêt immobilier : Elle peut être proposée par l'organisme prêteur, ou bien souscrite auprès d'un autre organisme par la délégation d'assurance. Elle sera généralement imposée par la banque prêteuse, pour garantir le remboursement du prêt. Son taux le plus bas avoisinera les 0,40 %, pour grimper jusqu'à 1,30 à 1,50 % pour les emprunteurs jugés les plus "à risque".

Ajoutons à ceux précités, les frais liés aux travaux de remise au goût du jour, ou de réfection selon l'état du logement, ainsi que les frais d'emménagement, ou plutôt de déménagement.

Quel budget mensuel prévoir une fois propriétaire d'un appartement ?

En plus du prix du bien, et des coûts annexes précités qui viennent s'ajouter au coût global, d'autres frais mensuels seront à intégrer au budget global de l'acquisition immobilière :

• La taxe d'habitation : Si elle a été supprimée sur les résidences principales, elle reste due sur les résidences secondaires. Elle est entièrement due par le vendeur propriétaire au 1^er janvier. En revanche, les années suivantes, c'est une taxe dont le nouveau propriétaire devra s'acquitter;
• La taxe foncière : Elle sera répartie entre le vendeur et l'acheteur, du 1^er janvier à la date de vente pour le premier, et de la date de vente au 31 décembre pour le second. Elle inclura parfois également la Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), sauf si celle-ci est transmise séparément;
• Les charges de copropriété : Elles sont dues par les copropriétaires au syndic. Elles incluent les frais liés à l'entretien des parties communes (ascenseur, escalier, parking, couloirs, pelouse, etc.);
• L'assurance du logement : Le logement devra être assuré pour garantir la prise en charge des dommages subis ou causés.

Utiliser les simulateurs en ligne pour définir sa capacité d'achat

Un crédit immobilier engage l'emprunteur pour près de 25 ans de sa vie, s'il parvient à le rembourser dans sa globalité. Autrement dit, un prêt immobilier est pour beaucoup l’endettement d’une vie. Il y a peu d’autres engagements qui astreignent, pieds et poings liés, à un remboursement de plusieurs dizaines de milliers d’euros. C'est pourquoi les comparateurs sont indispensables. Ils permettent notamment de se renseigner et se conformer sur ces trois éléments :

• Evaluer la viabilité de son projet d’acquisition : Sans parler de souscription en ligne, ils présentent une idée des mensualités que devra assumer l’emprunteur et du montant maximal auquel il peut prétendre selon la durée de remboursement. Malheureusement, certains projets seront tués dans l’œuf à cette étape, face à des mensualités insurmontables par exemple, ou un montant insuffisant;
• Se faire une idée des taux pratiqués : Difficile de savoir de quoi l’on parle lorsque l’on n’a jamais souscrit de prêt immobilier auparavant. Le comparateur donne une idée des taux de prêt pratiqués, simplement pour parvenir à cerner une offre intéressante d’une autre, plus onéreuse;
• Connaître les conditions et options possibles : L’emprunteur pourra ainsi évaluer une offre au regard des conditions de remboursement anticipé, ou encore de report de mensualités selon certaines conditions par exemple.

Les simulateurs en ligne offrent des services 100 % gratuits, sans aucun engagement contractuel ou financier. Le résultat obtenu est fiable et complet, impartial, et sur mesure. De manière générale, le comparateur en ligne apporte un gain de temps, d’énergie, et d’argent, le tout en faisant sa recherche en autonomie, même sur un domaine méconnu.

Et si le budget manque pour acheter ?

Malheureusement, nombre de candidats se voient refuser l'accès à la propriété, pour diverses raisons : leur situation professionnelle à l'instant T est jugée trop incertaine, leurs finances ne sont pas suffisantes pour assumer les mensualités d'un crédit immobilier, leur situation personnelle ou de santé est jugée trop à risque, etc. Face à ce refus, s'il s'agit du souhait d'acquérir sa résidence principale, la chute fait mal, et malheureusement, les solutions sont plus restreintes. En revanche, si le souhait était d'accéder à la propriété en vue d'une mise en location, il est alors possible de s'orienter vers l'investissement immobilier, par le biais notamment des SCI ou des SCPI. Les voici rapidement présentées.

• La SCI : Il s'agit de l'acronyme d'une Société Civile Immobilière. La SCI permet l'acquisition d'un bien immobilier par au moins deux personnes, dont chacun devient associé. Chacun investit le capital qu'il est en capacité d'investir, ce qui lui permet de détenir des parts sociales du ou des biens acquis par la SCI. De plus, il est possible de déduire de ses impôts les charges afférentes à l'entretien et au maintien en bon état de l'habitation;
• La SCPI : Il s'agit de l'acronyme d'une Société Civile de Placement Immobilier. Chaque investisseur détient une quote-part à hauteur de son investissement. La SCPI concerne l'investissement immobilier sur de gros programmes, contrairement à la SCI qui rassemble un petit groupe d'associés. Il est également possible de profiter d'une défiscalisation si la SCPI est en nue-propriété, ou s'il s'agit d'une SCPI de déficit foncier.

Si elles ne seront pas toujours la réponse satisfaisante au souhait de l'acquéreur, ce dernier peut se transformer en investisseur, et parvenir à dégager de nouveaux revenus fonciers, pour venir augmenter son budget mensuel, et ré-envisager l'accès à la propriété comme résidence principale quelques mois ou années plus tard. En clair, un refus n'est pas une fatalité ni une fin en soi. C'est un refus à l'instant T, face à une situation à l'instant T. Tout reste envisageable, avec un peu de patience et de persévérance.