Top 10 des meilleures banques pour un crédit immobilier en 2024 !

Devenir propriétaire serait le rêve de 7 Français sur 10. Souvent assimilé au projet d'une vie, dénicher le bien de ses rêves induit d'obtenir l'accord d'un organisme prêteur pour financer cette acquisition.

Aujourd'hui, les banques sont de plus en plus frileuses à accorder des prêts immobiliers, et exigent chaque année encore davantage de conditions sine que none pour valider leurs offres. Auprès de quels organismes prêteurs s'orienter pour profiter des offres les plus compétitives, et espérer concrétiser son rêve ? Voici un top 10 des meilleures banques en crédit immobilier en 2024.

Le top 10 des banques proposant un crédit immobilier au meilleur taux en 2024

Avant de lister notre top 10, intéressons-nous aux éléments qui nous ont permis d'établir ce classement. Nous comparons ici le TAEG et le TAEA :

Le TAEG est le Taux annuel effectif global. Il s'agit du pourcentage annuel que représentent les intérêts sur la somme empruntée. Il aide à la comparaison, en analysant les offres de prêt en fonction de leur coût total. Plus le montant emprunté est élevé, plus le taux est élevé, puisqu'il suit le risque pris pour la banque et pour l'assureur en cas de difficulté de remboursement, et le fait pour la banque d'être créancière sur une durée plus longue.

Le TAEA est le Taux annuel effectif d'assurance. Il permet de mesurer la part du coût de l'assurance emprunteur dans le prix total de l'emprunt immobilier. Il est intéressant de l'étudier en parallèle du TAEG, pour mieux cerner la compartimentation du coût global du crédit. Il permet également de faciliter la comparaison entre l'assurance de prêt proposée par la banque, dans le cadre des contrats de groupe, et l'assurance de prêt proposée par un assureur externe, dans le cadre de la délégation d'assurance.

Le classement suivant est établi sur un crédit immobilier moyen en 2024, soit un montant de 200 000 € à rembourser sur 20 ans, par des emprunteurs âgés de 35 ans.

• N° 1 : La Société Générale : Le TAEG moyen proposé est de 1,11 %, pour un TAEA moyen de 0,39 %;
• N° 2 : La Banque Populaire : Le TAEG moyen proposé est de 1,12 %, pour un TAEA moyen de 0,46 %;
• N° 3 : Le CIC (Crédit Industriel et Commercial) : Le TAEG moyen proposé est de 1,12 % également, mais pour un TAEA moyen de 0,47 %;
• N° 4 : Le Crédit Mutuel : Le TAEG moyen proposé est de 1,14 %, pour un TAEA moyen de 0,38 %;
• N° 5 : Le LCL (Le Crédit Lyonnais) : Le TAEG moyen proposé est de 1,15 %, pour un TAEA moyen de 0,43 %;
• N° 6 : Le Crédit du Nord : Le TAEG moyen proposé est de 1,15 %, pour un TAEA moyen de 0,42 %;
• N° 7 : La Banque Postale : Le TAEG moyen proposé est de 1,19 %, pour un TAEA moyen de 0,43 %;
• N° 8 : La Caisse d'Epargne : Le TAEG moyen proposé est de 1,20 %, pour un TAEA moyen de 0,47 %;
• N° 9 : HSBC (Hong Kong & Shanghai Banking Corporation) : Le TAEG moyen proposé est de 1,21 %, pour un TAEA moyen de 0,43 %;
• N° 10 : Boursorama : Le TAEG moyen proposé est de 1,40 %, pour un TAEA moyen de 0,40 %.

Quels sont les organismes de prêt à démarcher pour obtenir l'offre la plus compétitive ?

Il est possible de démarcher les banques traditionnelles, qui sont plus ancrées sur le marché et offrent un service personnalisé au client. Le conseiller bancaire est un commerçant de proximité qui connait son client, sa situation et qui saura lui proposer des solutions adaptées à son profil. Les trois catégories de banques traditionnelles sont les grandes banques généralistes nationales (La Banque Postale, BNP Paribas, CIC, etc.), les banques mutualistes ou coopératives (Crédit Mutuel, Banque Populaire, Caisse d’Epargne, etc.), et enfin les banques régionales de proximité (Crédit du Nord, Société Marseillaise de Crédit, Crédit Maritime, etc.).

Intéressons-nous à deux autres types d'organismes qui peuvent présenter de larges avantages lors de la contraction d'un crédit immobilier, là où les banques traditionnelles sont plus intransigeantes :

• Les banques en ligne : Par définition, elles ne possèdent pas d’agence physique. Elles n’offrent pas cette image de « commerce de proximité ». De fait elles ont des frais de fonctionnement moindre en comparaison avec une banque traditionnelle (pas de conseiller dédié, pas de location de locaux pour les agences, etc.), ce qui leur permet de proposer des tarifs plus compétitifs sur les services bancaires basiques. Les banques en ligne ont généralement une offre de services plutôt restreinte et toutes ne proposent pas de prêts immobiliers, bien que la tendance à recourir au « tout en ligne » séduit de plus en plus et les oblige à étendre leurs services. Les banques traditionnelles ont d'ailleurs quasiment toutes développé un service en ligne, souvent nommé différemment, sur le principe de la filiale;
• Les autres organismes prêteurs : Ils proposent une bonne alternative entre la banque traditionnelle et la banque en ligne. L’organisme assureur peut proposer un meilleur taux si les autres biens assurés y sont rassemblés ou rapatriés. On citera les organismes de crédit qui sont des établissements financiers spécialisés en crédit, comme le Crédit Foncier ou Cetelem, ou bien les organismes assureurs comme AXA Banque ou Groupama.

Peut-on réellement présenter un top 10 universel des meilleures banques ?

Un classement, qu'il s'agisse d'un top 3, d'un top 10, d'un top 50, ou autre, sera évidemment en partie basé sur des éléments subjectifs. Pourquoi ? Parce que la compétitivité d'une offre de prêt dépend bien plus du profil et de la situation du demandeur que de l’organisme financier lui-même. Chaque offre de prêt immobilier est délivrée après analyse complète de la situation personnelle, professionnelle et financière du demandeur, qui indiqueront le facteur risque pris par la banque. L'obtention du prêt immobilier va notamment exiger de l'emprunteur qu'il montre patte blanche par les éléments suivants :

• Des revenus suffisants,
• Un reste à vivre satisfaisant,
• Un apport personnel équivalent généralement à 10 % du coût du crédit, ou au coût global des frais de notaire et des frais intercalaires,
• Un bon historique bancaire, sans découvert depuis au moins 2 ans,
• Une capacité d’épargne, démontrée par des relevés bancaires présentant des virements sur des livrets d'épargne,
• Une situation professionnelle stable,
• Une situation personnelle idéalement stable.

A l'inverse, les éléments rédhibitoires ou remettant en cause la demande en l'état, sont les suivants :

• Un saut de charges trop important, des revenus et/ou un reste à vivre trop faible, surtout si le compte présente parfois des découverts. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % ;
• Une capacité d’épargne non prouvée. Si le remboursement prévu du prêt, vis-à-vis du loyer actuel, augmente la dépense mensuelle de 200 €, il faut démontrer que l'emprunteur est en capacité de les épargner les quelques mois précédant la demande de prêt ;
• Trop de crédits en cours (véhicule, travaux, non affecté, etc.) ;
• Des difficultés de gestion (découverts récurrents, crédits de restructuration, retenues sur salaire, etc.).

Enfin, une offre de prêt compétitive sera également corrélée à bien d'autres facteurs plus conjoncturels, comme l'état du marché de l'immobilier, les cours boursiers, les quotas annuels, les cibles des banques, les perspectives d'évolution du coût de la vie, la concurrence, les décisions prises par la Banque centrale européenne, etc.

Comment évaluer la compétitivité d'une offre de prêt ?

Au-delà du TAEG, d'autres éléments vont participer à la compétitivité d'une offre de prêt immobilier. Les conditions du prêt sont à étudier et à comparer également :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Elles sont dues en cas de remboursement partiel ou total intervenant en dehors de l'échéancier établi. Sur certaines offres, il est possible de s’en affranchir. C'est une condition importante du prêt, car le remboursement anticipé peut intervenir en cas de revente du bien pour X raisons : agrandissement de la famille, mutation professionnelle, changement de cadre de vie, séparation ou divorce, etc.;
• La transférabilité du prêt: Il s’agit là de voir appliquer les mêmes conditions avantageuses de ce crédit immobilier, à tout éventuel futur prêt immobilier (achat de la résidence secondaire par exemple, revente et achat d'un bien plus onéreux, etc.);
• La modularité des échéances: Certains organismes prêteurs proposent des facilités de paiement des échéances en cas de difficulté, notamment le report des premières échéances pour investir dans les travaux d’entrée dans le bien, ou encore la possibilité de moduler la date de prélèvement, ou de reporter certaines échéances en fin de crédit, par exemple en cas de besoin d’investir dans un nouveau véhicule;
• Le montage du prêt: Si plusieurs lignes de prêts à des taux différents forment le montage général, ou bien si un différé d’amortissement existe, le montant global à rembourser sera impacté.

Ces conditions peuvent sembler anodines, mais il faut penser qu’un crédit immobilier engage généralement son emprunteur pour 20 à 25 ans. C’est une longue durée où la situation personnelle comme professionnelle peut être amenée à changer, et va d’ailleurs nécessairement évoluer (augmentation de salaire, changement d’activité, émancipation des enfants, accueil des parents, etc.).

Le comparateur en ligne sera un bon outil numérique pour parvenir à évaluer sa capacité d'emprunt, et à étudier les offres correspondant à sa recherche. Ses services sont 100 % gratuits, et sans obligation d'engagement in fine. En revanche, les taux évoluant rapidement, les offres présentées vaudront à l'instant T, et ne bénéficieront pas des conseils avisés d'un expert dans la finance, notamment sur la conjoncture financière. Le courtier en prêt immobilier sera à même de les prodiguer. Il saura prévenir ses clients d’une augmentation imminente des taux d’intérêt, des fameux quotas de prêts admis par les établissements bancaires, ou encore des conditions plus favorables ou des éléments à valoriser sur un dossier de demande d’emprunt. Autrement dit, le comparateur revêt un rôle d’amorce ou d’aperçu des offres de crédit immobilier, et le courtier facilite la contraction du prêt d'une vie aux meilleures conditions.