Rachat de crédit locataire : fonctionnement et particularité

Nul n'est à l'abri d'aléas de la vie, qui font évoluer la situation financière stable d'hier, en une situation bien plus tendue et difficile à tenir jusqu'aux prochains revenus.

C'est alors que le rachat de crédit prend tout son sens, et contrairement à ce que l'on pourrait penser, il n'est pas réservé exclusivement aux propriétaires devant s'acquitter de mensualités d'un crédit immobilier trop lourd à assumer. Voici présenté le rachat de crédit locataire.

Qu'est-ce que le rachat de crédit ?

Le rachat de crédit consiste à fusionner plusieurs crédits, ou à racheter un crédit immobilier unique, pour bénéficier de mensualités plus faibles. En rachetant un ou plusieurs de ces crédits, la banque va mettre en place un nouveau crédit unique. L'avantage ? Une gestion largement facilitée, avec un seul créancier, un taux d'intérêt unique, une seule mensualité, une seule date de prélèvement, et des conditions révisées, notamment de durée, avec un échelonnement rallongé pour profiter de mensualités allégées et d'un reste à vivre mensuel plus conséquent.

Les crédits possibles à racheter sont multiples :

• Les crédits à la consommation : prêts personnels, crédits renouvelables, crédits auto, rachat de soultes, prêts travaux, etc.;
• Les crédits immobiliers : investissement locatif, achat d'une résidence secondaire, etc.;
• Les dettes diverses : compte courant débiteur, découverts bancaires, retards d'impôt, retards de loyers, dettes familiales, mensualités de crédit en retard, éventuels frais de remboursement anticipés, etc.

Précisons toutefois que les dettes de jeux et les dettes liées à des activités illégales ne peuvent pas être intégrées à un rachat de crédit.

Pourquoi parle-t-on de rachat de crédit locataire ?

Pourquoi parler de rachat de crédit locataire ? Et bien sachez qu'en France, on estime qu'environ la moitié des ménages sont locataires de leur résidence principale, parfois par choix, plus souvent par obligation. Autrement dit, créer un type de rachat de crédit dédié est loin d'être absurde. Un ménage sur deux consacre plus de 20 % de ses revenus pour se loger. Lorsque l'on rapporte cette donnée au taux d'endettement maximal autorisé à 35 %, on s'en approche déjà à grands pas. Pour un locataire, les chiffres sont bien plus élevés. Le logement représente en moyenne 30 % des dépenses d'un locataire. C'est une donnée qui est loin d'être surprenante, puisque les propriétaires exigent systématiquement que les revenus équivalent à au moins 3 mois de loyer, et compte tenu des prix exorbitants de l'immobilier et de la crise du logement, les locataires visent les logements où ils entrent tout juste dans le profil demandé, d'où ces 30 % rien que pour le loyer, sans grande surprise. Enfin, dernière donnée chiffrée : 55 %. C'est le pourcentage de rachats de crédits qui sont demandés et accordés aux locataires.

Voici pourquoi l'on parle de rachat de crédit locataire, mais en soi, il n'existe pas en tant que tel. C'est plutôt la logique de la banque qui va être intéressante. Qui dit rachat de crédit pour locataire, dit, dans la majorité des cas, rachat de crédit pour client non propriétaire, donc sans crédit immobilier, ou propriétaire bailleur, donc avec une source supplémentaire de revenus. Le rachat de crédit locataire est donc destiné aux crédits autres, comme les divers crédits affectés ou non affectés qui ont pu être contractés au cours de la vie, selon la situation dans l'instant. Comprenons donc également que le rachat de crédit locataire peut permettre l'achat immobilier par la suite ; il peut du moins en être la cause.

En clair, voici quelques exemples de problématiques que peuvent rencontrer les locataires, qui les amènent à s'engager dans une démarche de rachat de crédit :

• Le projet d'acquisition d'un bien immobilier, au quel cas les crédits en cours peuvent représenter des mensualités globales trop élevées pour pouvoir prétendre au montant du crédit immobilier souhaité;
• Le souhait d'équilibrer son budget, pour augmenter son reste à vivre, et réajuster ses finances suite à un changement de vie, type séparation, arrivée d'un enfant, changement d'emploi, perte d'emploi, temps partiel, congé parental, financement des études, etc.;
• Anticiper l'arrivée en retraite, où les revenus vont diminuer, mais où les crédits à rembourser vont perdurer;
• Répondre à un besoin de trésorerie pour concrétiser un projet, comme réaliser des travaux, acheter une voiture, se marier, voyager, etc.

La durée du rachat dépend de la situation du locataire

Précisons que la durée de remboursement du rachat, donc du nouveau prêt unique, va dépendre de la situation du locataire, ou plus exactement des garanties qu'il peut apporter.

• Si le locataire n'est pas propriétaire, soit a priori la majorité des cas, la durée de remboursement du nouveau prêt pourra aller jusqu'à 12 années au maximum. Cela signifie que le rachat n'intègre pas de crédit immobilier, donc des sommes plus raisonnables;
• Si le locataire est propriétaire, ce qui peut arriver dans le cas de logement de fonction, d'hébergement à titre gratuit, etc., donc qu'un crédit immobilier est intégré au rachat, deux possibilités peuvent se présenter. Ou bien le crédit immobilier initial intégré au rachat incluait une garantie d'hypothèque, auquel cas la durée du rachat de crédit pour s'allonger jusqu'à 35 ans, pour venir diminuer les mensualités jusqu'à 60 % ; ou bien il n'incluait pas de garantie hypothécaire, auquel cas la durée de remboursement du crédit restructuré pourra aller jusqu'à 15 ans.

La particularité de l'hypothèque

Lorsqu'une banque étudie une offre de rachat de crédit immobilier, elle vérifiera en premier lieu si une hypothèque y est associée. Si non, le rachat ne rencontre pas de difficulté particulière. En revanche, si une hypothèque est déjà souscrite, elle l'est au nom de l'ancienne banque prêteuse. Aussi, deux cas de figure se présentent :

• Soit la banque racheteuse ne souhaite pas se prémunir elle-même d'une hypothèque. Ca sera le cas si le crédit immobilier est en fin de remboursement. Dans ce cas, l'hypothèque associée à l'ancienne banque peut être conservée, bien qu'elle n'ait plus lieu d'être. La banque racheteuse rembourse la banque initiale, qui n'est plus liée au rachat;
• Soit la banque racheteuse souhaite elle aussi se prémunir d'une garantie d'hypothèque. Dans ce cas, elle fera mettre un terme à l'hypothèque de la banque initiale, que l'on nommera "levée d'hypothèque". Par acte notarié, la levée sera officialisée, précisant que l'emprunteur n'est plus redevable auprès du créancier initial.

Qui dit acte notarié, dit frais notariés. Et malheureusement, ces derniers seront à la charge de l'emprunteur. Ils rassembleront les frais de notaire, les droits d'enregistrement au Trésor Public, la contribution à la sécurité immobilière pour les frais de radiation de l'inscription, et les frais annexes administratifs pour l'enregistrement de la mainlevée par la banque initialement créancière, le tout représentant environ 0,8 % du montant du crédit immobilier initial.

L'incompatibilité du rachat de crédit et du plan de surendettement

Regrouper ses crédits permet de diminuer son taux d'endettement et d'assainir sa situation financière. Oui, mais ! Attention à cette notion d'endettement. Le taux maximal d'endettement est celui défini par la banque dès lors qu'un emprunteur se présente pour demander un nouveau crédit. Néanmoins, il arrive au cours d'une vie que la situation d'hier change, sans qu'il ne s'agisse d'un bon ou d'un mauvais sens. Il s'agira en tous cas d'évènements de la vie qui pourront faire évoluer la situation financière. Par exemple, dans le cas de plusieurs emprunts en couple, suivis d'une séparation, la situation financière amène chacun des emprunteurs à repenser leur budget, et le rachat devient alors une évidence et une solution parfaitement adaptée.

En revanche, lorsque les crédits se cumulent, et que les prélèvements mensuels commencent à être refusés par manque de trésorerie, les premiers retards de paiement se retrouvent à l'identique chaque mois, entraînant peu à peu l'impossibilité de rembourser ses échéances, la banque pourra alors faire appel à un huissier après plusieurs relances. Si l'emprunteur réagit enfin, elle peut mettre en place un crédit dit de restructuration, avec un taux très élevé, mais aussi avec un historique très stigmatisant. Stigmatisant au point de rendre impossible tout rachat de crédit.

Où veut-on en venir ? Au fait que la demande de rachat de crédit est une démarche initiée par l'emprunteur qui, parfaitement conscient de ses difficultés actuelles à honorer ses dettes, sans toutefois noter aucun impayé ou retard de paiement, décide d'alléger la somme de ses mensualités pour conserver un reste à vivre suffisamment, plus décent, et pour s'assurer de parvenir à honorer ses dettes comme il se doit. En revanche, dès lors que l'emprunteur est entré dans la spirale de l'endettement, le rachat n'est plus possible. D'abord parce que le fichage à la Banque de France dépasse le pouvoir de la banque éventuellement racheteuse, mais également parce que le rachat intervient dans une démarche consciente et sereine, pour alléger les mensualités, et non dans le cas d'une impasse financière. Il convient donc de l'entreprendre bien en amont des impayés, dès que l'emprunteur constate une gestion budgétaire en flux tendu.

Comparer les offres de rachat de crédit locataire pour faire le bon choix

N'oublions pas que le rachat de crédit est un rapport gagnant-gagnant. Si l'intérêt de l'emprunteur a été démontré, la banque n'est pas en reste, bien au contraire. Le rachat de crédit est une opération largement fructueuse pour elle, puisqu'elle récupère un client dont les mensualités sont allégées, donc dont le taux d'endettement n'est pas atteint, et dont les remboursements sont désormais assurés. De plus, l'allongement de la durée du prêt lui rapporte davantage de frais d'intérêts, donc pour la même somme prêtée, elle y gagne bien davantage.

C'est pourquoi comparer les offres de rachat de crédit locataire est essentiel. Pour ce faire, les simulateurs en ligne de rachat de crédit seront de parfaits alliés. Ils étudieront les offres de divers organismes prêteurs pour présenter un panel des plus compétitives. Le comparateur ou simulateur exposera les éléments les plus saillants des offres de rachat, à savoir le montant total du rachat, la durée de remboursement, les nouvelles mensualités de remboursement, le taux de prêt hors assurance, et le montant total à rembourser. Les services du comparateur en ligne sont totalement gratuits, et sans aucune obligation d'engagement ni financier, ni contractuel.

Un courtier pourra également être sollicité pour dénicher l'offre la plus concurrentielle, grâce à son expertise de pointe dans le domaine de la finance, et à son portefeuille d'organismes bancaires qu'il sollicitera et mettra en concurrence.