Quelles sont les différentes catégories de SCPI ? Objectifs et risques

Investir dans l'immobilier peut se faire de diverses façons. Il est évidemment possible d'acquérir un bien, voire de profiter des dispositifs de défiscalisation existants pour un investissement plus rentable.

Il est également possible de préférer investir en SCPI, soit au sein de Sociétés civiles de placement immobilier. Plusieurs types de SCPI existent, et si le principe d'investissement immobilier reste sensiblement le même, chacune est destinée à un objectif particulier, et entraîne également des avantages, des inconvénients, et des risques distincts. Les voici présentées.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Il en existe environ 200 sur le territoire français. Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société non cotée en bourse qui fait partie de la famille des Organismes de Placements Collectifs (OPC). C'est un placement d'épargne sécurisé dans l'immobilier dédié à la location. Chaque investisseur devient alors associé de la SCPI, et détient une quote-part du bien à hauteur de son investissement initial. Chacun profite donc d'un prorata des recettes avec un risque locatif moindre puisqu'il est dilué sur la totalité des locataires.

La SCPI est gérée par une société de gestion spécialisée, qui va se charger de collecter les fonds auprès des investisseurs, et ira jusqu'à faire le choix des locataires, réaliser les éventuels travaux nécessaires, récupérer les loyers et les charges. En clair, elle a à charge l'acquisition, la rénovation, l'entretien, la valorisation, et la location d'un patrimoine immobilier. Elle est elle-même réglementée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui donne un agrément et impose des règles et contraintes incontournables pour une parfaite transparence.

Dans le vivier du communément appelé « Pierre Papier », la SCPI se démarque par son duo très favorable « rendement versus risque », offrant à ses investisseurs une belle occasion de capitalisation avec un accroissement de la valeur de la part sur un marché qui existe depuis les années soixante et en forte progression sur les dix dernières années.

Il existe deux grandes catégories de SCPI : les SCPI de rendement, et les SCPI fiscales. Leur différence réside principalement dans le type de parc immobilier concerné, qu’il convient de sélectionner selon l’objectif patrimonial de l’ensemble des investisseurs. Hormis cela, le principe reste similaire : investir dans un ensemble immobilier plutôt que dans un bien particulier pour assurer un taux de rendement élevé.

SCPI de rendement : Objectifs, avantages et risques

Les SCPI de rendement, aussi appelées SCPI d'entreprise, permettent aux investisseurs de percevoir des revenus réguliers. Des biens immobiliers professionnels sont achetés par la société de gestion grâce aux fonds collectés auprès des investisseurs, puis loués à travers des baux commerciaux. En contrepartie, ces investisseurs perçoivent des loyers. Vous l'aurez compris, le patrimoine des SCPI de rendement est essentiellement composé de bureaux, mais aussi d'entrepôts, de biens de services, et de locaux commerciaux.

Parmi les SCPI de rendement, on retrouve par exemple :

• Les SCPI de bureaux : Elles sont largement majoritaires sur le marché, toutes SCPI confondues. Malgré le déploiement du télétravail, elles promettent un haut rendement, notamment grâce aux avantages des baux commerciaux. Généralement, ils sont de longue durée, sur le principe du 3/6/9. C'est une période d'engagement d'au moins 9 ans, avec possibilité de résiliation à l'expiration de chaque période triennale. Elles connaissent également moins de retards ou défauts de paiement que les SCPI résidentielles;
• Les SCPI de commerces : Elles doivent être composées d'au moins 70 % de commerces. Il peut s'agir de commerces essentiels, comme les magasins d'alimentation générale, ou les commerces qui ne relèvent pas de la première nécessité, comme les boulangeries, les commerces de détail, les blanchisseries, les librairies, les boutiques vestimentaires, etc.
• Les SCPI régionales : Elles investissent dans des zones géographiques déterminées. Ce n'est donc pas ici le type d'usage des locaux qui sera spécifique, mais la situation de ces derniers. Elles sont appréciées par les investisseurs qui souhaitent investir localement leur épargne, au profit des entreprises du coin. C'est également l'occasion de profiter des meilleures opportunités.

Chacune d'elles peut être plus globalement considérée comme spécialisée, ou diversifiée :

• Les SCPI diversifiées : Elles sont nommées ainsi dès lors qu'elles possèdent au moins 3 typologies d'actifs différentes (commerces, bureaux, santé, logistique, hôtellerie, résidentiel, régional, national, etc.), et qu'aucune d'entre elles ne dépasse 50 % de la valeur totale du portefeuille. On parle alors de diversification sectorielle;
• Les SCPI spécialisées ou thématiques : A l'inverse des SCPI diversifiées, celles-ci concentrent la grande majorité de leurs investissements, soit plus de 80 %, sur une seule typologie d'actifs particulière. Il s'agira par exemple des SCPI résidentielles, qui orienteront leurs investissements dans des résidences étudiantes, des résidences seniors, des Ehpad, etc.

La SCPI de rendement permet à l'investisseur de profiter d'un rendement attractif, tout en mutualisant les risques qui restent faibles, avec une gestion du patrimoine entièrement déléguée. Il est également possible de vendre ses parts sur le marché secondaire si la SCPI est à capital fixe. En revanche, la SCPI de rendement présente quelques risques :

• Un risque de baisse du rendement, lié à la baisse du marché immobilier. Si c'est un secteur qui se porte très bien, la crise sanitaire de 2020 a largement impacté sa dynamique. Le travail à distance a été largement développé, et certaines surfaces de locaux ont été cédées au profit du tout en ligne, sans parler des entreprises qui ont mis la clé sous la porte;
• Un risque de carence locative, donc une régularité des revenus finalement non garantie;
• Un risque lié à la liquidité. La SCPI est peu liquide, et il est conseillé de conserver ses parts au moins 10 ans;
• Une fiscalité sur les revenus fonciers, et sur les bénéfices générés dans le cas de cession de parts. Le régime micro-foncier s'appliquera aux investisseurs présentant des revenus inférieurs à 15 000 €. Ils profiteront toutefois d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Le régime réel s'appliquera aux autres investisseurs. Les prélèvements sociaux seront dus sur les loyers perçus à hauteur de 17,2 %.

Deux autres types de SCPI de rendement

Certaines SCPI de rendement sont plus particulières, et permettent d'augmenter le rendement promis :

• La SCPI de plus-value : Egalement appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation, c'est une SCPI de rendement qui a pour objectif de valoriser le capital investi sur le long terme, pour profiter de plus-values lors de la revente des parts. Aussi, elle ne distribue pas de revenus sur la durée de l'investissement, mais permet en revanche l'optimisation fiscale. Ces actifs subissent une décote importante et leur libération permet de retrouver une valeur de marché sans décote, donc une belle plus-value.
• La SCPI en démembrement : Ici, l'usufruit du bien reste à la société de gestion ou à un investisseur qui en perçoit donc les loyers, et la nue-propriété revient aux investisseurs, ce qui leur permet de profiter d'une décote. Ces derniers ne profitent d'aucun revenu durant le contrat, et ne payent aucune charge. Ainsi, ils ne se rendent pas redevables de l'Impôt sur la fortune immobilière, ni de l'impôt sur le revenu sur la part d'investissement.

SCPI fiscale : Objectifs, avantages et risques

Les SCPI fiscales, aussi appelées SCPI d'habitation, sont composées d'immobilier résidentiel. L'investissement permet de réduire ses impôts. Dans les grandes lignes, la SCPI fiscale acquiert des immeubles neufs, sous le dispositif Pinel, ou à rénover, sous le dispositif Malraux, ou sous le régime du déficit foncier.

• Le dispositif Pinel : Son principe repose sur l'acquisition d'immeubles neufs ou à rénover, avec un engagement de mise en location d'au moins 6 ans. Les investisseurs profitent alors d'un avantage fiscal à hauteur de leur quote-part, entre 18 et 21 % du montant investi;
• Le dispositif Malraux : Ici, ce ne sont que des logements anciens à restaurer, pour sauvegarder le patrimoine architectural français situé en secteur sauvegardé. Les investisseurs profitent alors d'un avantage fiscal d'environ 17 % de l'investissement, applicable en une seule fois l'année de souscription;
• Le régime du déficit foncier : Il permet aux SCPI d'acquérir des logements anciens à rénover, et de faire profiter les investisseurs d'un avantage fiscal allant de 22 à 30 % des dépenses de travaux.

La SCPI fiscale permet l'investissement rentable et défiscalisable. L'investissement se fait dans l'immobilier résidentiel, et non professionnel. Comme la SCPI de rendement, elle permet de s'extraire des contraintes de gestion locative, et elle offre la mutualisation locative donc la mutualisation du risque locatif.

En revanche, la réduction d'impôt sur le revenu n'est ni restituable, ni reportable. Les parts doivent être conservées sur toute la durée de vie de la SCPI, soit entre 14 et 16 ans, donc pas de liquidités possibles. En cas de cession de parts, l'intégralité de l'avantage fiscal sera perdue. S'il a déjà été touché, il devra être remboursé.