Comment choisir la SCPI dans laquelle investir ?

L'investissement en SCPI permet de placer son épargne dans l'immobilier, qui reste un secteur très porteur, avec toutefois peu d'apport et en s'affranchissant des contraintes exigeantes de la propriété immobilière classique. Si c'est un très bon investissement, encore faut-il savoir le faire correctement. Il existe près de 200 SCPI en France. Comment choisir celle dans laquelle investir ? On vous aiguille.

SCPI : Mieux comprendre ce type d'investissement

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société non cotée en bourse qui fait partie de la famille des Organismes de Placements Collectifs (OPC). Son seul objectif est d’investir de l’épargne dans un patrimoine immobilier dédié à la location. Cette épargne provient de ses investisseurs qui détiennent donc tous des parts à la hauteur de leur investissement. Ainsi, ils bénéficient chacun d’un prorata des recettes avec un risque locatif moindre puisque dilué sur un grand nombre de locataires. Dans le vivier du communément appelé « Pierre Papier », la SCPI se démarque par son duo très favorable « rendement versus risque », offrant à ses investisseurs une belle occasion de capitalisation avec un accroissement de la valeur de la part sur un marché qui existe depuis les années soixante et en forte progression sur les dix dernières années.

En clair, la SCPI permet un investissement à risque modéré, avec un rendement fort intéressant, avoisinant les 5 %. Evidemment, un bien immobilier peut toujours dévaluer, donc le risque de perte en capital n'est jamais inexistant, quel que soit l'investissement d'ailleurs. Ajoutons que la SCPI se concentre principalement sur du patrimoine non résidentiel, dont les performances peuvent être remises en question avec le développement du télétravail. Mais c'est tout de même un secteur qui promet un beau rendement depuis des années, et que les crises conjoncturelles n'ont que très peu ébranlé.

Comment choisir dans quelle SCPI investir son capital ?

L’immobilier est un secteur de référence, notamment en termes d’investissement. D’abord parce que la pierre aura toujours une valeur, mais aussi parce que l’Etat pousse la défiscalisation sur ce secteur. Le choix de la SCPI dans laquelle investir dépendra évidemment des performances qu'elle présente, mais avant cela, il dépendra du profil de l'investisseur.

Selon ses objectifs

Si l'objectif est de capitaliser son placement, en profitant de loyers et en réalisant des plus-values, il sera bon d'investir dans une SCPI de rendement. Des biens immobiliers professionnels sont achetés par la société de gestion grâce aux fonds collectés auprès des investisseurs, puis loués à travers des baux commerciaux. En contrepartie, ces investisseurs perçoivent des loyers. Vous l'aurez compris, le patrimoine des SCPI de rendement est essentiellement composé de bureaux, mais aussi d'entrepôts, de biens de services, et de locaux commerciaux.

En revanche, si l'objectif recherché est avant tout l'optimisation fiscale, il sera alors préférable d'opter pour un investissement dans une SCPI fiscale. Elle se compose essentiellement d'immobilier résidentiel. Dans les grandes lignes, la SCPI fiscale acquiert des immeubles neufs, sous le dispositif Pinel, ou à rénover, sous le dispositif Malraux, ou sous le régime du déficit foncier, ce qui permet à l'investisseur de profiter de la défiscalisation associée. Notons que pour maximiser l'optimisation fiscale, il est possible d'investir dans des SCPI de démembrement, où seule la nue-propriété est acquise, ou bien dans des SCPI au patrimoine européen. Dans ces deux cas, la fiscalité sera allégée, et les prélèvements sociaux ne seront pas dus.

Selon son profil

La SCPI permet l'investissement immobilier sans contrainte. La société de gestion spécialisée va se charger de collecter les fonds auprès des investisseurs, et ira jusqu'à faire le choix des locataires, réaliser les éventuels travaux nécessaires, récupérer les loyers et les charges. En clair, elle a à charge l'acquisition, la rénovation, l'entretien, la valorisation, et la location d'un patrimoine immobilier, ce qui décharge considérablement l'investisseur. Evidemment, cette délégation de gestion représente un coût, répercuté sur le rendement. C'est le choix fait par l'investisseur.

Selon son capital

Investir dans l'immobilier, sans disposer d'une enveloppe de 200 000 € ou plus, c'est possible grâce à l'investissement en SCPI. Les choix d'investissement se feront selon l'enveloppe disponible. Ils ne peuvent pas être pensés de la même façon si l'investisseur dispose d'une enveloppe de 10 000 € à investir, ou de 50, 80 ou 100 000 €.

Quels critères analyser avant d'investir dans une SCPI ?

Il est fortement déconseillé de se jeter de but en blanc à investir dans une SCPI, sans s'être renseignée de ses performances. Puisque oui, c'est quand même bien là l'objectif. Voici cinq critères qu'il conviendra d'étudier, et même de comparer, pour faire un choix raisonné, réfléchi, mûri. N'oublions pas que l'investissement en SCPI est plutôt à long terme.

Le rendement de la SCPI

Si le rendement passé ne prévaut jamais du rendement futur, c'est tout de même un très bon indicateur des performances que l'on peut attendre de son investissement. Le rendement s'étudie sous deux aspects :

• Les dividendes perçus : Il s'agit des loyers du patrimoine immobilier, nets de frais de gestion, qui sont reversés aux investisseurs chaque trimestre. On calcule généralement le rendement moyen d'une SCPI par le Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). En clair, la somme de l'ensemble des dividendes versés sur une année est divisée par le prix moyen d'une part sur cette même année;
• La valeur des parts : Elle évolue évidemment selon la valeur du patrimoine immobilier, ce qui permet à l'investisseur de réaliser une plus-value à la revente. C'est le but recherché à terme, mais il est également possible parfois de réaliser une moins-value, d'où l'intérêt d'étudier les performances de la SCPI. Chaque année, les parts de SCPI augmentent en moyenne d'1 %.

La diversification de la SCPI

Quel que soit le type d'investissement, il est toujours recommandé de diversifier son patrimoine, tout simplement pour diluer le risque de perte en capital, et maximiser son potentiel de rentabilité. Pour vulgariser, il est déconseillé de mettre tous ses œufs dans le même panier. Certaines SCPI permettent d'investir dans l'immobilier de bureau, dans l'immobilier de commerce, dans l'immobilier régional, ou plutôt européen, dans l'immobilier résidentiel, etc. Certaines d'entre elles se définissent comme des SCPI spécialisées lorsqu'elles concentrent au moins 80 % des investissements dans une seule typologie d'actifs. A l'inverse, d'autres sont définies comme des SCPI diversifiées, dès lors qu'elles possèdent au moins 3 typologies d'actifs différentes, parmi toutes celles existantes : commerces, bureaux, santé, logistique, hôtellerie, résidentiel, etc.

On parle de diversification sectorielle à opérer en SCPI. Idéalement, mieux vaudra miser sur une SCPI diversifiée, ou bien alors investir son capital au sein de plusieurs SCPI spécialisées. L'idée reste d'investir dans plusieurs secteurs immobiliers, pour optimiser la capitalisation de son patrimoine.

La liquidité des parts de SCPI

La liquidité traduit la possibilité de pouvoir vendre les parts détenues en SCPI de manière rapide pour pouvoir récupérer son capital dans un délai court. Elle dépend du type de SCPI. En effet, s'il s'agit d'une SCPI à capital fixe, alors le prix de vente d'une part est défini par le vendeur, qui attendra ensuite qu'un acheteur se présente. En revanche, s'il s'agit d'une SCPI à capital variable, c'est alors la société de gestion qui rachètera les parts du vendeur au prix qu'elle aura elle-même fixé sur l'année en cours.

Les SCPI à capital variable sont généralement bien plus liquides que celles à capital fixe, puisque la société de gestion sait bien qu'elle ne sera pas en peine de revendre la part rachetée, en réalisant même un bénéfice. Certaines de ces SCPI se constituent même des réserves de liquidité pour racheter des parts revendues.

Les ratios pour envisager sereinement son investissement

Trois ratios principaux seront à étudier avant d'investir au sein d'une SCPI :

• Le taux d'occupation financier (TOF), qui correspond au rapport entre les loyers récupérés par la SCPI, et les loyers qu'elle aurait dû récupérer si la totalité du patrimoine était loué. Pour être intéressant, le TOF devra être d'au moins 90 %;
• Le report à nouveau (RAN), qui est une réserve qui permet de lisser les rendements. C'est une sorte d'enveloppe tampon, qui permet de verser des dividendes similaires chaque trimestre, même s'il y a eu une vacance de locataire, une baisse des loyers, des impayés, etc. Idéalement, le RAN doit être supérieur à 5 % du dividende pour assurer des plus-values à peu près fixes pour l'investisseur;
• La provision pour grands travaux (PGR), qui est une réserve constituée pour faire face aux futurs travaux d'ampleur, type rénovation, réparation, mise aux normes, etc., tout en limitant l'impact sur le rendement pour les investisseurs. Le taux du PGT devra idéalement être supérieur à 5 % du dividende, voire au moins 15 % si le patrimoine détenu par la SCPI est ancien, donc qui nécessitera inévitablement des travaux de réfection à terme.

Les frais appliqués

Tout produit d'investissement entraîne des frais pour l'investisseur. Sur la SCPI, il conviendra d'être regardant sur deux types de frais. D'abord, les frais de gestion, soit ceux qui rémunèrent la société de gestion. Ils oscillent généralement entre 8 et 12 %. Il conviendra de les étudier avant de s'engager. Les autres frais à analyser sont les frais de souscription, qui varient sur le même ratio entre 8 et 12 %. Ces frais peuvent rapidement venir remettre en question la rentabilité d'une SCPI. L'amortissement des frais de souscription et des frais de gestion est globalement atteint après 8 années d'investissement, d'où l'intérêt de penser la SCPI comme un placement à long terme.