Quand et comment sortir d'une SCPI ?

Investir en SCPI présente de nombreux avantages indéniables et largement convaincants : accéder à l'immobilier avec une petite enveloppe budgétaire, percevoir des dividendes venant compléter les revenus réguliers, se constituer et diversifier son patrimoine, s'affranchir de la gestion locative, défiscaliser ses revenus, etc. En revanche, pour en sortir et retrouver la liquidité de son investissement, les choses peuvent parfois se compliquer. Voici quand et comment sortir d'une SCPI.

Quand est-il judicieux de sortir d'une SCPI ?

On préconise généralement de ne pas sortir d'une SCPI, autrement dit de ne pas vendre l'intégralité de ses parts, avant 8 ans. Pourquoi cette durée ? Parce qu'avant, les frais associés à l'investissement ne seront pas couverts. Sauf large plus-value réalisée à la revente, l'investissement pourrait alors être déficitaire. Expliquons-nous. Quelle que soit la SCPI où le capital est investi, trois types de frais seront systématiquement intégrés, à un pourcentage différent. Il s'agira des frais d'adhésion, de la commission de souscription, et des frais de gestion. Chacun d'eux sera évalué entre 8 et 12 % du capital pour les premiers, et des dividendes pour les deux suivants.

En contrepartie, la valeur des parts de SCPI est revalorisée chaque année ou chaque trimestre. Cet équilibre s'obtient aux alentours des 8 ans d'investissement, pour ensuite promettre de la plus-value réelle à la revente. Ceci étant clarifié, la sortie d'une SCPI dépendra essentiellement de sa forme juridique : à capital variable ou à capital fixe.

Sortir d'une SCPI à capital variable

Céder ses parts d'une SCPI à capital variable constituera la procédure la plus simple, ou plutôt la moins complexe. Non, assurément que "simple" est un descriptif très mal choisi. En quoi est-il moins complexe que sur une SCPI à capital fixe ? Parce qu'ici, c'est la société de gestion qui déterminera le prix de vente de la part. Le capital récupéré correspondra donc au prix d'émission, multiplié par le nombre de parts détenues dans la SCPI, et diminué de la commission de souscription HT. Le vendeur rédige alors une lettre de demande de retrait, qu'il envoie par courrier recommandé avec accusé de réception à la société de gestion. La demande sera alors traitée, puis enregistrée en attente de solution.

Sur le papier, cela paraît plutôt évident. Toutefois, la SCPI ne rachète pas directement la ou les parts du vendeur. Elle n'est rendue possible que lorsqu'une nouvelle demande de souscription de la même valeur immobilière apparaît. L'objectif ? Equilibrer le nombre d'investisseurs désireux de souscrire des parts, et le nombre d'investisseurs désireux de céder les leurs.

La difficulté rencontrée peut alors venir de la raison pour laquelle l'investisseur souhaite revendre ses parts. S'il s'agit pour lui de récupérer le capital investi pour un besoin financier quelconque, alors la revente devrait pouvoir s'effectuer rapidement. En revanche, et c'est bien souvent le cas, si l'investisseur souhaite céder ses parts parce qu'il n'est pas satisfait du rendement de la SCPI, il est alors peu probable qu'il trouve un grand nombre de nouveaux acquéreurs. C'est ici que la demande formulée peut rester en attente de déblocage durant des semaines, des mois, des années même…, avec potentiellement la perte en capital si les performances continuent de régresser, là où les frais seront toujours dus.

Le fonds de remboursement

Les SCPI à capital variable uniquement peuvent être amenées à se constituer un fonds de remboursement. Il s'agit tout simplement d'une réserve de liquidité constituée pour permettre le rachat des parts revendues, dans le cas où les nouvelles souscriptions sont insuffisantes. Ce fonds est constitué grâce à la vente d'actifs immobiliers liquides, soit les plus rentables. Toutefois, le recours à ce type de fonds entraîne une décote comprise entre 10 et 15 % de la valeur du retrait.

Sortir d'une SCPI à capital fixe

Céder ses parts d'une SCPI à capital fixe est bien plus contraignant. Le vendeur peut recourir à deux procédés distincts :

• Vendre ses parts de gré à gré : Il s'agit là de dénicher soi-même un acquéreur désireux d'investir la même valeur immobilière. La gestion de la vente revient donc au vendeur, qui devra récupérer auprès de la société de gestion l'acceptation de transfert, la fiche de renseignements, et le certificat nominatif de parts sociales à remettre à l'acquéreur, mais également l'imprimé signé dédié à la cession de droits sociaux. Ces mêmes documents devront être renvoyés complétés et signés à la société de gestion, accompagnés d'un RIB et d'un chèque de frais de transfert.
• Vendre ses parts via un marché secondaire : C'est par l'intermédiaire de la société de gestion que la procédure précitée se déroulera. C'est bien elle qui dénichera l'acquéreur. Toutefois, la revente de parts n'est pas garantie par la société de gestion. Il est donc possible qu'elle ne se démène que peu pour parvenir à transférer les parts.

Cession de parts de SCPI : Qu'en est-il de la fiscalité sur le capital et les plus-values réalisées ?

En cas de cession de parts, le capital investi ne se rend pas redevable de l'impôt sur les revenus. En revanche, les plus-values générées, si. La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession des parts, et le prix d'acquisition des parts, majoré uniquement des frais d'acquisition réels. Le principe est le même que sur une vente immobilière. Aussi, les plus-values sont imposables à hauteur de 19 % sur l'impôt sur le revenu, et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Toutefois, le vendeur peut profiter d'un abattement sur les plus-values selon la durée de détention des parts :

• Revente avant la 5^ème année de détention : 0 % d'abattement sur l'impôt et les prélèvements sociaux;
• Revente entre la 6^ème et la 21^ème année de détention : Abattement de 6 % sur l'impôt, et de 1,65 % sur les prélèvements sociaux dus;
• Revente la 22^ème année de détention : Abattement de 4 % sur l'impôt, et de 1,60 % sur les prélèvements sociaux;
• Revente entre la 23^ème et la 30^ème année de détention : Exonération totale des plus-values sur l'impôt sur le revenu, et abattement de 9 % sur les prélèvements sociaux;
• Revente à partir de la 31^ème année de détention : Exonération totale des plus-values sur l'impôt et sur les prélèvements sociaux.

Dans le cas des personnes physiques associées de SCPI, c'est la société de gestion qui se charge de payer l'impôt dû par prélèvement sur le prix de vente des parts. Le vendeur demeure responsable de l’impôt, et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d’un contrôle.