Prêt immobilier à 110 % ou crédit immobilier sans apport ?

Le crédit immobilier est a priori le plus gros engagement financier qu'un emprunteur puisse réaliser. Souvent contracté sur 20 à 25 années, il suivra l'évolution de la vie de l'emprunteur.

C'est pourquoi les banques exigent de plus en plus de garanties avant de s'engager à financer une telle opération. Qu'en est-il des demandes de prêt immobilier sans apport, dites encore "à 110 %" ? Voici comment parvenir à obtenir son financement.

Prêt immobilier à 110 % : Comment ça ?

Pour mieux comprendre ce que traduit ce pourcentage, intéressons-nous au fonctionnement du prêt immobilier. Lorsque l'emprunteur demande une somme pour l'acquisition d'un bien, il demande évidemment le montant de la mise en vente. La banque va alors calculer un ensemble d'éléments qui vont venir former le TAEG : le Taux annuel effectif global.

Il regroupe l’ensemble des coûts globaux de l’opération de crédit. Autrement dit, il rassemble le taux d’intérêt de l’emprunt fixé qui, selon s’il est fixe ou variable, fera évoluer les mensualités dans la durée, mais aussi le montant de l’assurance emprunteur, et les frais annexes au crédit, comme notamment les frais de dossier, les frais de garantie (caution, hypothèque, etc.), les frais de courtage éventuels, les frais de tenue de compte, les pénalités de remboursement anticipé, etc. Le TAEG sert de référence pour évaluer la compétitivité d'une offre.

Tous ces frais associés au prêt représentent une somme que l'on estime environ à 10 % du montant du crédit demandé. Idéalement, les banques demandent à ce que l'emprunteur autofinance ces 10 %, pour qu'il n'ait à rembourser que la somme réellement empruntée. Le prêt immobilier à 110 %, ou sans apport, correspond donc à un financement dans lequel sont inclus le prix du bien acheté ainsi que la totalité des frais afférant à l'opération.

Pourquoi les banques exigent-elles un apport financier personnel ?

Vous l'aurez compris par le paragraphe précité, l'apport financier permet évidemment de financer les frais qui viennent s'ajouter au crédit, hors assurance de prêt. Il s'agira donc classiquement des frais de notaire, des frais de courtage, des frais intercalaires, etc. Mais ce n'est pas la seule raison pour laquelle les banques sont de plus en plus intransigeantes avec cette exigence.

D'abord, l'apport financier démontre à la banque la capacité d'épargne de l'emprunteur. Il peut être issu d'un produit d'épargne, type livret, assurance vie, PER, CEL, mais aussi d'un héritage, d'un don, etc. Peu importe, la démarche d'apporter un premier financement démontre la capacité à assumer le saut de charge qui existe généralement entre le loyer précédant et la mensualité de crédit immobilier, ce qui rassure la banque quant à la capacité à absorber les échéances dans un budget mensuel.

Poussons même la réflexion de la banque, qui y voit là une démarche mûrie, réfléchie, et anticipée pour pouvoir apporter ce premier financement personnel. Dans le contexte actuel, un apport personnel signifie qu'il ait entraîné de probables privations ou restrictions pour parvenir à constituer cette somme. C'est un geste plein de sens, au-delà d'assumer les frais supplémentaires du prêt.

Dans la même veine, l'apport personnel démontre donc la capacité de l'emprunteur à gérer ses revenus, dans un esprit clairvoyant et prévoyant. Le crédit immobilier engage classiquement sur 20 ou 25 années. Pouvoir avoir la certitude que l'emprunteur sait gérer son budget, prioriser ses envies et ses besoins, et conserver bille en tête son objectif, est un atout qui pèse sur un dossier de demande de financement.

Une exigence qui suit une tendance au changement…

Notons que cette exigence d'apport financier, renforcée ces dernières années, suit également la tendance des nouveaux ménages. Si les crédits immobiliers vont classiquement jusqu'à 25 années de remboursement, les français ne conservent leur habitation principale en moyenne que 10 à 12 ans. Ajoutons à cela quelques données conjoncturelles : 46 % des mariages se soldent par un divorce, avec environ 130 000 divorces par an en France. Sans données sur le nombre de séparations simples ou de ruptures de PACS, mais en intégrant le fait que le nombre de mariage recule au profit du concubinage et du partenariat de PACS, évidemment que cette "tendance" impacte ce type de prêt sur le long terme.

En prêtant, les banques connaissent les pourcentages de risques de revente du bien avant la fin du remboursement. Si l'immobilier est un secteur porteur où il est possible de réaliser des plus-values à la revente, un achat ne sera rentabilisé qu'après au moins 5 ans de remboursement. On comprend donc pourquoi les banques tiennent tant à ce que les emprunteurs financent sur leurs fonds propres les frais afférents au prêt.

Crédit immobilier sans apport : quelles conséquences ?

Si la banque accepte malgré tout le financement, même sans apport, elle l'aura fait en sachant que la somme prêtée est égale à 110 %. Donc les 110 % pour l'emprunteur, correspondront aux 100 % de la banque. Entendons par là qu'ils seront pleinement intégrés au prêt, donc que les mensualités maximales intègreront un pourcentage de frais, pour une somme moins importante. Pour expliciter notre propos, dressons les possibles conséquences d'un prêt immobilier sans apport :

• Un TAEG augmenté : La banque répercutera son risque pris sur le taux d'intérêt du prêt, peut-être également sur les garanties que devra intégrer le contrat d'assurance, donc sur le taux d'assurance appliqué. Egalement, le TAEG (Taux annuel effectif global) étant un pourcentage de la somme prêtée et des frais annexes, il augmentera inévitablement. Pour que le prêt soit accordé, il ne devra toutefois pas dépasser le taux d'usure. Aussi, le prêt à 110 % peut parfois remettre en question le crédit immobilier dans son intégralité;
• Une somme maximale revue à la baisse : La durée du prêt ne pourra pas dépasser les 25 années, donc les mensualités seront plus importantes pour intégrer ces 10 % supplémentaires. C'est pourquoi la somme prêtée sera potentiellement diminuée si le prêt à 110 % fait atteindre ou dépasser le taux maximal d'endettement autorisé de 35 %;
• Des garanties complémentaires exigées : L'objectif constant de la banque est de prendre toutes les garanties qu'elle juge nécessaires pour s'assurer du remboursement du prêt. Elle pourra alors exiger l'hypothèque du bien, son nantissement, un cautionnement, etc.

Comment obtenir son prêt immobilier sans apport ?

Evidemment, seuls les profils présentant une stabilité professionnelle, personnelle et financière pourront prétendre à un prêt immobilier sans apport. Pour le reste et pour globaliser, il va falloir rassurer la banque, et la convaincre que l'emprunteur est en parfaite capacité de rembourser ses échéances. Pour ce faire, plusieurs solutions s'offrent, ou s'imposent, à l'emprunteur.

Hypothéquer le bien

L'hypothèque est une garantie dite "réelle" sur le bien immobilier, qui permet au créancier de faire saisir le bien en cas de non-remboursement du prêt, afin qu'il soit procédé à sa vente en justice. Par ce biais, l'organisme prêteur s'assure du remboursement de son avance, idéalement par les mensualités mises en place, et si besoin par le produit de la vente du bien hypothéqué. Vous l'aurez compris, l'hypothèque est généralement imposée par la banque. Toutefois, si elle ne l'exige pas nécessairement, décider d'hypothéquer son bien permet de se voir octroyer une capacité d'endettement plus élevée, et parfois d'obtenir une durée de remboursement rallongée.

Recourir au cautionnement ou au nantissement

Le principe rejoint l'hypothèque dans le fait qu'ils apportent tous les trois des garanties à la banque. L'hypothèque revient à intégrer son bien immobilier comme garantie de remboursement. Le nantissement est similaire, mais concernera des valeurs mobilières. La banque va alors s'assurer du remboursement du prêt grâce aux biens nantis, sur lesquels elle aura le droit de puiser pour se rembourser. Les biens nantis pourront être des produits financiers comme l'assurance vie, des comptes titres en OPCVM, un compte épargne, un fonds de commerce, des parts sociales, etc. Aussi, en cas de non honorabilité des dettes, la banque pourra alors se rembourser en piochant dans ces produits financiers. C'est une forme d'hypothèque de biens incorporels.

Le cautionnement, quant à lui, revient en quelques sortes à intégrer une tierce personne à l'emprunt, qui ne disposera nullement de la propriété du bien, mais qui sera engagé pleinement dans l'honorabilité des échéances. Le cautionnement peut être mutuel, apporté par un organisme spécialisé, en échange d'une rémunération. En clair, l'emprunteur verse une commission et une cotisation qui s'ajoute au fonds mutuel de garantie. En cas d'impossibilité de paiement, l'organisme prend alors l'échéance en charge. Le cautionnement est dit "mutuel", puisqu'il est dilué par le nombre de souscripteurs. Le cautionnement peut également être solidaire. Dans ce cas, le cautionnaire est une personne physique qui s'engage à payer les mensualités si l'emprunteur est en incapacité de les assumer.

Démontrer sa capacité d'épargne

Il est parfaitement possible de disposer d'une épargne, mais de ne pas souhaiter la soumettre en apport personnel, pour préférer l'investir dans des travaux d'aménagement par exemple, ou bien dans l'achat d'un véhicule, ou tout autre projet dans le but d'éviter de contracter un nouveau crédit. La logique est plutôt bonne d'ailleurs. L'accumulation des crédits n'est pas idéale. Dans ce cas, il sera bon d'apporter à la banque un justificatif d'épargne. Celui-ci attestera de la capacité d'épargne de l'emprunteur, donc de sa capacité à intégrer le saut de charge à son budget, sans impact majeur sur sa gestion financière. En bref, la banque est rassurée quant au risque de découvert.

Emprunter à deux

Co-emprunter, c'est évidemment partager les risques, donc les diminuer par deux. Deux sources de revenus, deux évolutions de carrière, sont des éléments qui pèsent puisque ce sont les ressources globales du foyer qui sont prises en compte. L'assurance coûtera plus cher pour assurer le risque pour chacun, mais le montant du prêt pourra être à la hauteur des attentes des emprunteurs. C'est une garantie apportée à la banque. Si l'un des deux perd son emploi, il peut se retourner pendant que l'autre maintient son emploi et donc son salaire.

Souscrire un contrat d'assurance optimal

Toujours dans cette même idée de rassurer la banque, souscrire un contrat d'assurance avec une couverture maximale est préférable. On parle ici de la quotité choisie. Rappelons rapidement le fonctionnement de l'assurance. Sur un prêt immobilier, les banques exigent que la quotité de l'assurance emprunteur soit au moins égale à 100 %. Si l'emprunteur est seul, il sera totalement assuré pour l'ensemble des garanties souscrites. Dans le cas d'un hypothétique décès, la totalité du capital sera remboursé à la banque, ne venant nullement impacter les héritiers.

En revanche, dans le cas de co-emprunteurs, l'exigence reste à 100 %, alors que les deux têtes additionnées valent 200 %. L'assurance de prêt immobilier liée au crédit est dite divisible. Cela signifie donc que les co-emprunteurs devront s'assurer entre 100 et 200 % de quotité d'assurance. Pour rassurer la banque, mieux vaudra alors miser 100 % sur chaque tête. Quoi qu'il arrive à l'un ou à l'autre des co-emprunteurs, l'assurance pourra prendre le relai pour que le crédit soit remboursé et le bien immobilier conservé.

Comparer les offres en ligne pour obtenir son prêt sans apport

Vous l'aurez compris, pour compenser le risque pris d'accorder un prêt à 110 %, la banque va demander davantage de garanties, et probablement augmenter son taux d'intérêt. Aussi, pour profiter d'une offre concurrentielle, il sera bon de s'aider des services d'un comparateur en ligne. Cet outil numérique est capable d'étudier les offres en temps réel des organismes prêteurs. Pour évaluer la situation et présenter les offres de prêts correspondant à la demande, le comparateur demande à ce que soient renseignées des informations propres à l'emprunteur, et notamment son âge, sa situation professionnelle et financière, etc. C'est ici qu'il faudra saisir 0 € en apport personnel. Les services du comparateur permettront de se faire une idée des offres auxquelles prétendre, et du TAEG envisageable.

Egalement, dès lors que la situation de l'emprunteur est plus particulière, comme c'est le cas d'une demande d'emprunt sans apport personnel, il sera préférable de compléter cette première analyse par le conseil avisé d'un courtier. C'est un professionnel de l'immobilier, qui connaît le milieu sous toutes ses formes. Il est au fait de la réglementation en vigueur et de toute évolution nouvelle, en cours, à venir, ou même de tendance grâce à sa veille juridique permanente. Il mettra son réseau d'organismes prêteurs en concurrence, et pointera les aspects positifs et compensatoires de la situation de l'emprunteur.