Taxation des plus-values immobilières : tout comprendre !

L'immobilier est toujours désigné comme étant un secteur largement propice à la plus-value, tant les prix ne cessent d'augmenter sur un secteur où la demande est globalement toujours supérieure à l'offre. Toutefois, le montant de la plus-value ne va pas directement dans la poche du vendeur. En effet, ces gains générés peuvent être taxés par l'administration fiscale. Comment ? Pourquoi ? Pour qui ? Combien ? On répond à toutes vos questions.

Plus-values immobilières : qu'est-ce que c'est ?

La plus-value immobilière correspond au delta d'augmentation de la valeur d'un bien immobilier, entre le coût d'acquisition du bien, et le coût de sa revente. En d'autres termes, vendre un bien plus cher qu'on ne l'a acheté génère de la plus-value immobilière. Elle peut être obtenue par différents moyens, comme l'amélioration qualitative du bien par la réfection de l'isolation, par la modernisation du système de chauffage, par la remise au goût du jour de l'intérieur, mais aussi par l'augmentation de la demande du marché ou la rareté de l'offre, par la spéculation, etc.

Bien que la loi n'impose aucun délai en la matière, on a coutume de conseiller aux nouveaux propriétaires de ne pas revendre un bien immobilier avant l'échéance des 5 premières années. Ce délai correspond globalement à l'amortissement des frais liés à l'achat immobilier, comme notamment les frais notariés, les frais de dossier, les frais intercalaires, les frais de courtage, etc. Ce sont parfois des frais que la banque exige comme apport personnel, pour limiter le risque d'endettement. En effet, les organismes prêteurs savent que peu de biens immobiliers sont conservés par le premier propriétaire sur toute la durée de remboursement du prêt. Au-delà des 5 ans, il est donc possible de générer ces fameuses plus-values immobilières.

La taxation des plus-values immobilières

A chaque nouvelle réforme, à chaque nouveau gouvernement, la taxation des plus-values immobilières évolue. D'abord, clarifions un premier point qui exclura la majorité des biens immobiliers vendus : les résidences principales sont entièrement exonérées de taxe sur les plus-values immobilières. La fiscalité ne s'appliquera donc qu'aux plus-values générées sur les résidences secondaires, sur les biens locatifs, sur les logements vacants, sur les locaux commerciaux, sur les terrains, et enfin sur les parts de SCPI ou de SCI.

Qu'en est-il de la taxation des plus-values générées ? La plus-value nette, après abattement, est soumise à un prélèvement forfaitaire d'impôt sur le revenu de 19 %, ainsi qu'aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Au total donc, la valeur nette de la plus-value générée sera taxée à 36,20 %. Pourquoi avoir précisé "après abattement" ? Parce qu'au-delà de 5 ans de détention, chaque nouvelle année fait décoter le pourcentage de fiscalité appliqué. En effet, de la 6^ème à la 21^ème année, une décote de 6 % est appliquée chaque année sur la fiscalité de l'impôt sur le revenu, puis 4 % la 22^ème année. Au-delà de la 22^ème année, la plus-value générée sera exonérée d'imposition sur le revenu.

Le taux des prélèvements sociaux décroît également avec les années, mais pas sur le même échéancier. De la 6^ème à la 21^ème année, une décote d'1,65 % est appliquée chaque année sur le taux de prélèvements sociaux, puis 1,60 % la 22^ème année. De la 23^ème à la 30^ème année, la décote appliquée aux prélèvements sociaux sera de 9 %, pour atteindre donc une exonération totale à compter de la 31^ème année.

Une surtaxe en cas de forte plus-value

Lorsque la plus-value nette générée est supérieure à 50 000 €, donc après déduction de l'éventuel abattement pour durée de détention, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoutera à l'impôt sur les plus-values immobilières. Précisons toutefois que la surtaxe ne sera pas appliquée aux ventes de terrains à bâtir. Mais la véritable information n'est pas là. La surtaxe peut venir s'appliquer aux plus-values de plus de 50 000 € générées sur la vente de la résidence principale. Voici la formule appliquée pour le calcul de la surtaxe selon le montant de la plus-value imposable (PVI) générée :

• De 50 001 à 60 000 € : 2 % PV – (60 000 – PVI) x 1/20;

Prenons donc un exemple avec une plus-value imposable de 55 000 € réalisée sur une vente après 4 ans d'achat, pour simplifier le calcul et ainsi éviter de devoir déduire l'abattement : 2 % de 55 000 € – (60 000 – 55 000) x 1/20 = 1 100 – 5 000 x 1/20 = 850 €. Pour les plus-values plus élevées, voici les calculs :

• De 60 001 à 100 000 € : 2 % PVI;
• De 100 001 à 110 000 € : 3 % PVI – (110 000 – PVI) x 1/10;
• De 110 001 à 150 000 € : 3 % PVI;
• De 150 001 à 160 000 € : 4 % PVI – (160 000 – PVI) x 15/100;
• De 160 001 à 200 000 € : 4 % PVI;
• De 200 001 à 210 000 € : 5 % PVI – (210 000 – PVI) x 20/100;
• De 210 001 à 250 000 € : 5 % PVI;
• De 250 001 à 260 000 € : 6 % PVI – (260 000 – PVI) x 25/100;
• Au-delà de 260 000 € : 6 % PVI.

Dans le cas d'une vente à plusieurs, notamment lorsqu'un couple vend son bien par exemple, le calcul de la surtaxe s'apprécie selon le seuil de 50 000 € appliqué à la quote-part détenue par chacun. Par exemple, si une plus-value nette imposable est réalisée à hauteur de 90 000 € par un couple qui revend sa résidence, une quote-part de 45 000 € est appliquée à chacun des membres du couple, donc aucun d'eux ne se rend redevable de la surtaxe sur les plus-values élevées.

Les exonérations de plus-values immobilières

Nous le disions, les résidences principales sont exonérées de taxe sur la plus-value, mais peuvent par contre se voir appliquer une surtaxe en cas de grosse plus-value. Entendons par résidence principale, l'habitation ainsi que ses dépendances (cour, aire de stationnement, garage, etc.). L'exonération est conditionnée au départ du propriétaire vendeur le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu'à sa mise en vente, et enfin que la cession intervienne dans un délai d'un an à partir du déménagement du propriétaire. Mais ce n'est pas le seul cas d'exonération possible :

• L'exonération des "petites ventes" : La vente d'un bien immobilier dont la valeur de cession ne dépasse pas 15 000 €, n'entraînera pas de taxe sur les plus-values éventuellement générées;
• L'exonération de "la première fois" : Le cas des vendeurs de maison secondaire, non propriétaires de leur résidence principale depuis les 4 années précédant la vente, sont également exonérés de taxe sur les plus-values pour la première vente uniquement, à la condition toutefois qu'ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente;
• L'exonération liée à l'âge, au handicap, et/ou à l'invalidité du vendeur : Les personnes âgées ou les adultes en situation de handicap, entrés depuis moins de 2 ans en maison de retraite médicalisée, en foyer d'accueil médicalisé, ou en établissement spécialisé, et à condition que l'habitation principale soit restée libre de toute occupation durant cette période, en sont également exonérés. Toutefois, leurs ressources ne devront pas excéder les plafonds définis, leur permettant de profiter des abattements, et ne devront pas non plus être imposables à l'impôt sur la fortune immobilière;
• L'exonération des ventes en France par un non-résident français : Puisque son domicile fiscal n'est pas situé en France, il n'est pas soumis au régime d'imposition français, donc la taxe sur les plus-values immobilières n'est pas due.

Ajoutons pour finir qu'en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la plus-value éventuellement réalisée sera également exonérée de taxe sur la plus-value immobilière, à condition que l'indemnité perçue soit réemployée pour au moins 90 % de son montant dans les 12 mois suivants, pour acheter, construire, ou agrandir un bien immobilier.