Investir en SCPI de bureaux ou SCPI diversifiée : quel est le plus rentable ?

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est souvent présenté comme l'investissement immobilier le plus sécurisé. Il permet d'augmenter son patrimoine, de profiter de revenus complémentaires, tout en s'affranchissant des contraintes liées à la gestion locative, qui est totalement déléguée.

S'il est en effet indiscutable de le classer parmi les meilleurs placements immobiliers, encore faut-il savoir dans quel type de SCPI investir. Parmi les plus recommandées, il y a la SCPI de bureaux, et la SCPI diversifiée. Mais laquelle des deux présente le meilleur rendement ? Tentons d'éclairer nos lanternes.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société non cotée en bourse qui fait partie de la famille des Organismes de Placements Collectifs (OPC). Son seul objectif est d’investir de l’épargne dans un patrimoine immobilier dédié à la location. L'épargne en question provient d'investisseurs, particuliers ou non, qui en détiennent alors tous une part à hauteur de leur investissement. Chacun bénéficie donc d'un prorata des recettes générées.

La SCPI est gérée directement par une société de gestion spécialisée qui va collecter les fonds auprès des investisseurs. Ainsi, ces derniers n’ont pas d’autre démarche à entreprendre concernant l’immobilier sur lequel ils investissent. La société gestionnaire va jusqu’à faire le choix des locataires, réaliser les éventuels travaux nécessaires, récupérer les loyers et les charges. Elle est elle-même réglementée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui donne un agrément et impose des règles et contraintes incontournables pour une parfaite transparence.

Si son rapport "risque – rendement" est largement favorable à l'investisseur, certaines SCPI restent toutefois plus rentables que d'autres, selon le type d'immobilier dans lequel elles investissent.

Les types de SCPI

Il existe deux grandes catégories de SCPI : les SCPI fiscales, et les SCPI de rendement. Si elles demeurent identiques dans leur forme, les objectifs pour les investisseurs peuvent y être sensiblement différents.

Le patrimoine d'une SCPI fiscale est principalement composé d'immobilier résidentiel. L'objectif de l'investissement est ici de réduire son impôt sur le revenu, en profitant des dispositifs de défiscalisation existants, notamment les dispositifs Pinel, Malraux, ou encore le régime du déficit foncier. Sans développer davantage, car ce n'est pas notre sujet ici, résumons ces dispositifs à un moyen de défiscaliser ses revenus par le biais d'un investissement immobilier dans des logements neufs ou à rénover, avec un engagement sur la durée de mise en location, pour favoriser l'accès aux logements dans les zones tendues, remettre les logements anciens en conformité avec les normes actuelles pour renouveler ou entretenir le patrimoine de logements sur le territoire.

Intéressons-nous davantage aux SCPI de rendement. Elles permettent aux investisseurs de percevoir des revenus réguliers. Leur patrimoine est principalement constitué de biens immobiliers professionnels, loués via des baux commerciaux. Il pourra s'agir de bureaux, d'entrepôts, de biens de services, ou encore de locaux commerciaux.

SCPI de bureaux ou SCPI diversifiée : quelle différence ?

Entrons maintenant dans notre sujet. Chacune des SCPI de rendement peut être catégorisée de spécialisée, ou de diversifiée. Une SCPI spécialisée, aussi appelée thématique, concentre la grande majorité de ses investissements, soit plus de 80 %, sur une seule typologie d'actifs particulière. Parmi les SCPI spécialisées, on retrouvera notamment la SCPI de bureaux, qui est largement majoritaire sur le marché.

L'immobilier de bureaux a pu souffrir quelque peu de la crise du Covid et de l'emballement pour le télétravail, mais les nouveaux modes de communication ont également favorisé le développement des plateformes open space, ou bien des plateformes collaboratives de coworking pour décloisonner, créer du lien, flexibiliser, externaliser certaines réunions ou rassemblements. Egalement, l'intérêt du bien-être au travail et du lien social a été mis en exergue, ce qui a favorisé l'organisation de séminaires ou de temps de partage pour œuvrer en commun, pour échanger, pour sortir du cadre. Ajoutons enfin que, si nombre d'entreprises ont été contraintes de déposer le bilan suite à cette crise, elle a aussi permis l'essor de nouvelles start-up, avec un développement très expansif dans le secteur du développement durable, le tout sur fond de relocalisation régionale dans de nombreux secteurs.

A l'inverse, la SCPI diversifiée possède au moins 3 typologies d'actifs différentes. Il pourra s'agir de bureaux, mais aussi d'actifs commerciaux, d'actifs liés à la santé, à la logistique, à l'hôtellerie, d'actifs résidentiels, d'actifs régionaux ou nationaux, etc. Aucune des diverses typologies d'actifs détenues par la SCPI diversifiée ne devra dépasser 50 % de la valeur totale du portefeuille. On parle alors de diversification sectorielle.

Quelle rentabilité attendre d'une SCPI de bureaux et d'une SCPI diversifiée ?

Pour pouvoir les comparer, intéressons-nous à la rentabilité de chacune d'elles.

La rentabilité de la SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux sont souvent présentées comme étant les plus intéressantes. Et pour cause, elles bénéficient des nombreux avantages offerts par les baux commerciaux. Si les baux résidentiels peuvent être de durées variables, selon la taille des logements ou d'autres paramètres encore, les baux commerciaux sont classiquement de longue durée. Pourquoi ? Parce qu'une entreprise ne change de lieu de travail, d'exploitation, ou de siège social que si elle y trouve un fort intérêt concurrentiel ou commercial (loyer trop onéreux, besoin de locaux plus grands pour développer une nouvelle gamme de produits, profiter d'une meilleure visibilité, profiter de locaux plus modernes, etc.). Un changement de locaux entraîne des frais importants, liés au déménagement, mais aussi à la perte financière durant l'éventuelle période d'inactivité, aux frais de communication, aux frais de réaménagement, etc. Les baux commerciaux sont donc plutôt stables, à l'image des baux 3/6/9, sur lesquels le bailleur s'engage sur une durée minimale de 9 ans, avec possibilité de résiliation à l'expiration de chaque période triennale. Le risque de vacance locative est donc moindre.

Egalement, le risque d'impayés des loyers est plus faible sur l'immobilier de bureaux. Les entreprises disposent d'une gestion acérée, donc les charges locatives sont automatisées, comme le sont les payes par exemple. Il sera donc bien plus rare d'avoir à faire face à des impayés de la part des locataires. Le taux de recouvrement moyen sur ce type d'immobilier est de l'ordre de 95 %.

La SCPI de bureaux offre donc un rendement stable avec un risque limité pour l'investisseur. Le rendement moyen en 2021 était de 4,20 %. Il était de 4,33 % avant la période de Covid, donc les conséquences ont été moindres. Le taux d'occupation financier moyen (TOF), qui est un indicateur de la performance locative, qui présente le rapport entre l'ensemble des loyers facturés sur l'ensemble des loyers facturables, avoisine les 85 %.

La rentabilité de la SCPI diversifiée

En 2022, les SCPI diversifiées ont affiché un taux de distribution de 5,6 %, soit de très bonnes performances. A titre comparatif, le taux de distribution moyen des SCPI, toute catégorie confondue, est établi à 4,5 %. Difficile de rivaliser donc, et sans surprise d'ailleurs, puisque la diversification permet d'investir en partie sur des fonds plus à risque, mais plus rémunérateurs, tout en sécurisant une partie du capital sur des fonds immobiliers plus sûrs, comme l'immobilier de bureaux. D'ailleurs, la diversification est bien le propre de la SCPI.

Toutefois, la diversification peut s'exprimer de diverses façons. Les SCPI diversifiées les plus rentables seront notamment celles qui auront misé sur une diversification des diversifications. "Heu… Hein ?". C'est-à-dire qu'il sera bon de diversifier les secteurs d'investissements, comme l'immobilier de commerces, de bureaux, de santé, de logistique, d'hôtellerie, etc., mais aussi de diversifier ces secteurs en termes géographiques également. Chacun de ces secteurs pourra trouver des locaux régionaux, nationaux, intra zone Euro, ou internationaux. La diversification géographique fait intervenir le marché des devises, qui recourt à une stratégie de rentabilité. Enfin, un troisième facteur de diversification sera celui de la stratégie d'investissement, qui pourra être opportuniste pour certains actifs, axée sur le développement durable pour d'autres, ou bien sur les nouvelles technologies, ou encore sur l'augmentation de l'espérance de vie en investissant au sein de locaux résidentiels type maisons de retraite, hôpitaux, résidences seniors, etc.

SCPI de bureaux ou SCPI diversifiée : laquelle choisir pour investir ?

Si l'investissement en SCPI est souvent désigné comme l'un des plus sécurisés et performants, permettant aux petits investisseurs d'investir dans l'immobilier, de profiter d'un secteur porteur, tout en s'affranchissant des obligations liées au bail, qui seront assumées par la société de gestion, la SCPI, qu'elle soit diversifiée ou spécialisée de bureaux, présente également des risques qui ne doivent pas être minimisés :

• Un risque de baisse du rendement, lié à la baisse du marché immobilier. Si c'est un secteur qui se porte très bien, la crise sanitaire de 2020 a impacté sa dynamique. Le travail à distance a été largement développé, et certaines surfaces de locaux ont été cédées au profit du tout en ligne, sans parler des entreprises qui ont mis la clé sous la porte;
• Un risque de carence locative, donc une régularité des revenus finalement non garantie;
• Un risque lié à la liquidité. La SCPI est peu liquide, et il est conseillé de conserver ses parts au moins 10 ans;
• Une fiscalité sur les revenus fonciers, et sur les bénéfices générés dans le cas de cession de parts. Le régime micro-foncier s'appliquera aux investisseurs présentant des revenus inférieurs à 15 000 €. Ils profiteront toutefois d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Le régime réel s'appliquera aux autres investisseurs. Les prélèvements sociaux seront dus sur les loyers perçus à hauteur de 17,2 %.

Ces risques sont communs à tout investissement en SCPI. En partant de ce constat, évidemment, nous aurons tendance à favoriser l'investissement en SCPI diversifiée, parce que la diversification reste le moyen le plus efficace de limiter le risque de perte en capital, en le diluant sur un grand nombre de fonds. Mais la SCPI de bureaux a largement démontré qu'elle pouvait se suffire à elle-même, par des rendements particulièrement stables et pérennes. Disons presque qu'elles se valent, et que le choix dépendra davantage du profil de l'investisseur, plus ou moins dynamique ou prudent.

L'idéal serait d'ailleurs probablement une SCPI diversifiée, avec un placement pour 49 % sur l'immobilier de bureaux. Le compromis serait en effet probablement la meilleure solution. Les actifs de bureaux forment les placements les plus sûrs, et les autres actifs forment les placements pouvant permettre une plus haute rentabilité, tout en atténuant encore davantage les risques pris par l'investisseur.